// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

06.10.2025 00:02

Náhrada škody způsobené zásahem do stavebního stavu jednotky

I. Usnesení shromáždění vlastníků jednotek o výměně stoupacího vedení v domě lze, co do závažnosti jím řešené záležitosti pro vlastníky jednotek i pro společenství samotné, přirovnat (zejména s ohledem na technickou a finanční náročnost realizace takové záležitosti) k rozhodnutí o výměně výtahů v domě nebo o výměně oken v domě, jež podle judikatury Nejvyššího soudu lze pokládat za rozhodnutí přijaté v důležité záležitosti. Pak je ovšem důležitým důvodem pro přezkoumání usnesení shromáždění vlastníků jednotek ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. i schválení smlouvy o dílo, která stanoví konkrétní podmínky, za nichž bude výměna stoupacího vedení v domě realizována, jakož i schválení případných podstatných změn takové smlouvy.

II. Jestliže při výkonu správy domu společenstvím vlastníků jednotek má v souvislosti s údržbou či opravou společných částí dojít k nezbytnému zásahu do stavebního stavu jednotky v domě (včetně zásahu do vlastníkem jednotky vybudované části bytového jádra, jež z pohledu uvažované údržby či oprav nevybočuje z mezí standardního, obvyklého provedení, za účelem zajištění stavebního přístupu), jde stále o činnost v rámci údržby či opravy společných částí.

Ustanovení § 1183 odst. 1 o. z. ukládá vlastníku jednotky povinnost (pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu) umožnit do ní přístup, má-li být údržba, oprava, úprava, přestavba či jiné změna domu nebo pozemku (o nichž bylo řádně rozhodnuto) prováděna uvnitř jednotky nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky. V návaznosti na to § 1183 odst. 2 věta prvá o. z. stanoví, že při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek (jestliže vzniklo); jinak poměrně spoluvlastníci domu.

Právní úprava tak počítá s tím, že v rámci výkonu správy domu společenstvím vlastníků jednotek může dojít k nezbytnému zásahu do stavebního stavu jednotky v domě; je-li jím způsobena škoda, je ji povinno společenství vlastníku jednotky (ze svých prostředků) nahradit. Primárním způsobem náhrady škody je přitom uvedení do původního stavu.

III. Jestliže v rámci posuzované smlouvy o dílo byly společenstvím vlastníků jednotek sjednány též „vícepráce“ zahrnující nezbytné zjednání „stavebního přístupu“ k šachtě domu obsahující stoupací vedení přes stěnu jednotek a následné uvedení jednotky do původního stavu, jde stále o činnost v rámci výkonu správy domu společenstvím, jež jako taková je (může být) hrazena zhotoviteli z prostředků společenství. Předmětné usnesení takovou smlouvu schvalující proto z takového důvodu, z hlediska svého dopadu do vnitřních poměrů společenství, není nezákonné.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1750/2025, ze dne 10. 9. 2025

19.08.2025 00:02

Dohoda vlastníků jednotek o užívání částí domu nad rámec podílu

I. Rozhodnutí (dohoda) vlastníků jednotek nacházejících se v domě o tom, že některou ze společných částí domu bude dočasně a za náhradu užívat jeden (či více) členů Společenství, a ostatní členové budou po tuto dobu z užívání dotčené společné části vyloučeni, není rozhodnutím, které by bylo nutné nebo účelné pro řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci. Naopak jde o rozhodnutí, které se týká samotného výkonu spoluvlastnického práva vlastníků jednotek jakožto spoluvlastníků společných částí domu.

Je však vždy nezbytné zkoumat, zda mají vlastníci jednotek v úmyslu uspořádání společných částí domu a pozemku změnit trvale, nebo zda je jejich vůlí pouze po určitou (byť i předem přesně neurčenou) dobu poskytnout společnou část domu (či pozemek) k výlučnému užívání některého (některých) z nich tak, jako by je pronajali třetím osobám, tj. zda chtějí společné části domu toliko operativně (podle aktuálních potřeb a možností) využít, kupříkladu za situace, kdy tyto prostory jinak neužívají.

Nájem zde ovšem nepřichází do úvahy, neboť spoluvlastník užívá nemovitost (její část) vždy z titulu svého (spolu)vlastnického práva, tj. na základě oprávnění vlastníka Způsobem, jakým lze v poměrech bytového spoluvlastnictví tohoto cíle dosáhnout v případech nevyžadujících změnu prohlášení vlastníka jakožto řešení trvalého charakteru, je dohoda vlastníků jednotek jakožto podílových spoluvlastníků společných částí domu a pozemku.

Vlastníci jednotek jakožto podíloví spoluvlastníci společných částí domu a pozemku se tedy mohou dohodnout, že společné části domu nebo pozemek budou nad rámec svého spoluvlastnického podílu užívat toliko někteří z nich a za jakých podmínek, tj. zejména které konkrétně, v jakém rozsahu, po jak dlouhou dobu a zda budou za toto své nadužívání poskytovat ostatním spoluvlastníkům náhradu či nikoliv. Nejde však o záležitost spadající pod pojem správy domu a pozemku; zmíněná dohoda (rozhodnutí) nespadá do působnosti společenství vlastníků (právnické osoby se svéprávností vázanou toliko na naplňování jejího účelu), nýbrž do působnosti samotných podílových spoluvlastníků, tj. vlastníků jednotek. Takové právní jednání, které je bezformální, a nemusí mít písemnou formu ani týká-li se nemovité věci, mohou vlastníci jednotek (mimo jiné způsoby) vykonat též rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků.

II. Je-li tedy předmětem projednávané věci rozhodnutí vlastníků jednotek, nikoliv rozhodnutí shromáždění jako orgánu společenství vlastníků, věcnou příslušnost krajských soudů k projednání a rozhodnutí věci nezakládá § 9 odst. 2 písm. l) o. s. ř. [přičemž o statusovou věc právnické osoby podle § 3 odst. 2 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, také nejde], a zároveň ani jiné ustanovení právního předpisu. K projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni jsou tedy podle § 9 odst. 1 o. s. ř. věcně příslušné okresní soudy.

III. Nájem společných částí domu a pozemku třetím osobám naopak pod správu domu a pozemku zařadit lze. Uzavírání smluv o nájmu společných částí za účelem správy domu a pozemku do působnosti společenství vlastníků (resp. osoby odpovědné za správu domu a pozemku) výslovně svěřuje § 10 odst. 1 písm. d) nařízení č. 366/2013 Sb., přičemž takovým účelem může být i využití prostor, které se v domě neužívají, ale i pozemků spravovaných společenstvím vlastníků tak, aby neležely ladem a vlastníci jednotek mohli mít z takového užívání třetími osobami prospěch; příjem z pronájmu není příjmem společenství vlastníků.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 166/2025, ze dne 4. 8. 2025

22.07.2025 00:02

Porušování povinností vlastníka jednotky ve smyslu § 1184 o. z.

I. Prodej jednotky podle § 1184 o. z. představuje velký zásah státu do práva vlastnit majetek, který jinak požívá ústavně právní ochrany; proto musí být až poslední možností (ultima ratio).

Proto také zákon stanoví, že prodej jednotky je možný jen v případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ – nežádoucího jednání vlastníka jednotky musí dosáhnout vysoké intenzity a mít významný dopad do výkonu práv ostatních vlastníků. Má-li být porušování povinností vlastníkem jednotky kvalifikované, nepostačí, pokud vlastník jednotky „pouze“ porušuje své povinnosti, aniž by tím v požadované intenzitě zasahoval do práv ostatních vlastníků jednotek. Naproti tomu není nezbytné, aby se jeho jednání dotýkalo všech ostatních vlastníků; není vyloučeno, že bude zasahovat do práva jen některých vlastníků jednotek v domě.

II. V občanském zákoníku nejsou pojmy porušování povinnosti „způsobem podstatně omezujícím“ či „znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ definovány, zákon ani výslovně nestanoví, z jakých hledisek má soud při posuzování této otázky vycházet. Formulace, podle níž vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“, tak řadí § 1184 odst. 1 o. z. k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které proto přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.

Soud může příkladmo zohlednit, zda a v jaké míře dochází k zasahování do (spolu)vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek, do jejich užívacích práv, a to jak k bytům (nebytovým prostorám), tak i ke společným částem domu a pozemku, poškozování společných částí. Zásah může spočívat i v imisích (§ 1013 o. z.), dosáhne-li požadované intenzity.

III. Úsudek soudu, kterému zákon ponechává širokou možnost uvážení, musí být podložen důkladnými skutkovými zjištěními a přesvědčivě dokládat, že tato zjištění v konkrétním případě dovolují závěr, že dotčený vlastník jednotky své povinnosti vskutku porušuje tak významně, že podstatně omezuje či dokonce znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě, a je proto na místě, aby soud výjimečně zasáhl do jeho vlastnického práva a nařídil prodej jeho jednotky.

Vždy je zapotřebí zvažovat konkrétní okolnosti dané věci, a to včetně poměrů vlastníka, jehož prodej jednotky má být nařízen, jeho (dlouhodobý) postoj k plnění povinností, délku a intenzitu porušování povinností, stejně jako skutečnosti na straně ostatních vlastníků jednotek či osoby odpovědné za správu domu, jestliže mohly mít vliv na závadné jednání dotčeného vlastníka. Plně se zde tedy uplatní princip přiměřenosti (proporcionality).

Úvahu (odvolacího) soudu o tom, zda v konkrétním případě porušení povinností vlastníkem jednotky, o jejíž prodej se jedná, dosáhlo intenzity požadované v § 1184 odst. 1 o. z., lze v dovolacím řízení zpochybnit jen tehdy, je-li tato úvaha z pohledu zjištěných skutečností zjevně nepřiměřená.

IV. Účelem nařízení prodeje jednotky je primárně ochrana práv ostatních vlastníků, nikoli sankce. Proto jen skutečnost, že dotčený vlastník za jednání, kterým porušuje své povinnosti v intenzitě stanovené v § 1184 odst. 1 o. z. umožňující prodej jednotky, neodpovídá (není s to je posoudit a ovládnout), aplikaci § 1184 o. z. nevylučuje.

V. V projednávané věci vlastnice jednotky své povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky porušovala dlouhodobě, a to zejména tím, že vyhazovala různé předměty (objemné, těžké nebo zdravotně závadné) a odpad na společnou chodbu či na zatravněnou plochu za domem, v jejíž blízkosti se nachází dětské hřiště, obtěžovala ostatní vlastníky jednotek nadměrným hlukem, někteří vlastníci se jí bojí. Její jednání ostatní vlastníci jednotek nezapříčinili, vlastnice jednotky se svým jednáním pouze nebránila jejich nevhodnému chování. Svého závadného chování nezanechala ani po doručení výstrahy a pokračovala v něm nadále. Nelze přitom očekávat, že by v budoucnu své chování změnila, a postačilo by tudíž jiné (mírnější) opatření k zajištění nápravy. Na těchto úvahách nemůže nic změnit ani zdravotní stav vlastnice jednotky, ani její sociální situace (ostatně prodejem jednotky získá určité finanční prostředky, jež jí pomohou při opatřování nového bydlení); tyto skutečnosti nemohou jít k tíži ostatních vlastníků jednotek, které svým jednáním obtěžuje bezmála 10 let. Závěr odvolacího soudu, že vlastnice jednotky svým jednáním podstatně omezovala výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě, tak nelze považovat za zjevně nepřiměřený.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3431/2024, ze dne 17. 6. 2025

16.06.2025 00:02

Zásah do zdi vymezující a ohraničující bytové jednotky

Zdi vymezující a ohraničující jednotlivé jednotky, a to i nenosné, lze zařadit mezi hlavní svislé a vodorovné konstrukce, které jsou společnými částmi domu [§ 2 písm. e) zákona č. 72/1994 Sb.]. Současně přímo ze zákona (§ 1175 odst. 1 o. z.) plyne, že vlastník jednotky nemůže společné části změnit. Jestliže tak učiní, zasáhne do vlastnického práva všech ostatních vlastníků jednotek v domě, kteří se následně mohou – vedle společenství vlastníků – domáhat odstranění nežádoucí stavební úpravy.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3153/2024, ze dne 14. 5. 2025

22.04.2025 00:02

Kontrola hospodaření osoby odpovědné za správu domu a pozemku

I. Smyslem oprávnění vlastníka jednotky dle § 1179 o. z. je umožnit mu přesvědčit se, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří a dům a pozemek spravuje; zda tak činí v souladu s oprávněnými zájmy a potřebami vlastníků jednotek, s péčí řádného hospodáře, s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí (srov. pro výkon funkce člena voleného orgánu společenství vlastníků jednotek § 159 odst. 1 o. z.).

Vlastník jednotky zde přitom má významný právní zájem; jde zde mj. o otázku jeho vlastnictví, jeho odpovědnosti za dluhy spojené s takovým hospodařením či správou, nebo ručení za dluhy společenství vlastníků jednotek, jehož je ze zákona členem (srov. § 1192, § 1194 odst. 2 o. z.). Proto musí být rozsah a obsah oprávnění vlastníka jednotky dle § 1179 o. z. vykládán tak, aby mu tento právní zájem umožnil náležitě prosadit; náležité prosazení práva kontroly hospodaření a správy vlastníkem jednotky je zde prostředkem ochrany jeho práv a právem chráněných zájmů.

Z hlediska rozsahu a obsahu (podoby) písemností (dokumentů) osoby odpovědné za správu domu a pozemku vznikajících v souvislosti s jejím hospodařením a správou domu a pozemku, do nichž má vlastník jednotky právo nahlédnout, je třeba vždy zodpovědět otázku, jak tyto písemnosti mohou vlastníku jednotky přispět k řádné kontrole (zodpovězení otázky vztahující se k) hospodaření této osoby a správě domu a pozemku. Jde o věcný vztah takových písemností k uvedeným oblastem.

II. Výpisy z účtu u banky společenství vlastníků jednotek, jehož je vlastník jednotky ze zákona členem a jež spravuje dům a pozemek a hospodaří se svým majetkem pro účely takové správy, jsou takovými písemnostmi (dokumenty), jež mají značnou vypovídací hodnotu nejen ve vztahu k tomu, jak jsou dům a pozemek spravovány, nýbrž především rovněž ohledně toho, jak společenství vlastníků jednotek (coby osoba odpovědná za správu při správě domu a pozemku) hospodaří.

Současně pro náležité prosazení práva kontroly hospodaření a správy domu a pozemku vlastníkem jednotky je nezbytné, aby k nim měl vlastník jednotky přístup (mohl do nich nahlédnout) v takové podobě (a informační úrovni, hodnotě), v jaké je má k dispozici právě společenství vlastníků jednotek; jinými slovy nikoliv v podobě „pro něj“ limitované, informačně omezené. Jen při možnosti vyhodnocení všech těch informací, jež se z nich podávají (jež poskytují) společenství vlastníků jednotek pro účely výkonu správy domu a pozemku a hospodaření, může takovou kontrolu vlastník jednotky provést úplným a řádným způsobem. Takovou potřebnou informací je přitom též údaj o čísle bankovního (proti)účtu a kódu banky, na nějž a z nějž jsou z bankovního účtu společenství prováděny peněžní transakce.

Uvedené zákonné oprávnění vlastníka jednotky je pak v souladu s článkem 6 odst. 1 písm. c) nařízení GDPR, ze strany společenství stále jde o zpracování v odpovídajícím rozsahu nezbytné pro splnění její právní povinnosti dle § 1179 o. z. Již proto též nejde o neoprávněný zásah do práva na ochranu osobních údajů jiných osob. Vlastník jednotky je samozřejmě s takto obdrženými informacemi povinen nakládat v souladu s účelem, za kterým je obdržel, a při šetření práv a oprávněných zájmů jiných osob. Je vhodné, aby povinnost mlčenlivosti nahlížejícího vlastníka jednotky ve vztahu ke třetím osobám o údajích, které zjistil, byla upravena ve stanovách společenství vlastníků jednotek.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 78/2025, ze dne 12. 3. 2025

22.04.2025 00:01

Právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví nájemce

V ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytu bylo zakotveno předkupní právo na převod (koupi) bytu, které poskytovalo nájemci bytu právo na jeho přednostní nabytí do vlastnictví a které dosavadnímu vlastníku bytu, popřípadě vlastníku budovy, v níž se byt nachází, umožňovalo převést byt někomu jinému jen tehdy, jestliže nájemce bytu včas nepřijal nabídku na převod (koupi) bytu nebo jestliže jinak zaniklo předkupní právo nájemce bytu. Pro uvedené předkupní právo je současně charakteristické, že oprávněným k přednostnímu nabytí vlastnictví bytu je pouze fyzická osoba, která je nájemcem bytu. Znamená to mimo jiné, že předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví pozbývá fyzická osoba, která sice byla nájemcem bytu, avšak do doby převodu vlastnictví právo nájmu k tomuto bytu ztratila.

Oprávnění z předkupního práva podle ustanovení § 22 odst.1 a 2 zákona o vlastnictví bytů je tedy omezeno pouze na osobu nájemce převáděného (kupovaného) bytu. Protože nemůže svědčit někomu jinému, je odůvodněn závěr, že toto právo - i když nájemce nabídku k převodu bytu přijal a zaplatil jistotu na koupi bytu - zanikne, jestliže dosavadnímu nájemci jeho právo nájmu zanikne ještě před uskutečněním převodu (koupě). Smrtí nájemce právo nájmu bytu zaniká a nájemci bytu se nestávají jeho dědici, ale osoby, na něž právo nájmu bytu přešlo podle ustanovení § 706 a násl. obč. zák. Na dědice nájemce nemůže přejít ani předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví podle ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, vázané výlučně na osobu nájemce bytu.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 24 Cdo 187/2025, ze dne 26. 3. 2025

01.04.2025 00:02

K odměňování členů statutárního orgánu SVJ

Na rozdíl od zákona o obchodních korporacích občanský zákoník výslovně nestanoví, jakými ustanoveními se řídí práva a povinnosti mezi společenstvím vlastníků a členem jeho statutárního orgánu. V obecné rovině jsou však i nadále použitelné závěry dosavadní judikatury přijaté v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, podle nichž výkon funkce člena statutárního orgánu není závislou prací ve smyslu § 2 zákoníku práce, a i když si člen statutárního orgánu a právnická osoba pro svůj vztah ujednají režim zákoníku práce, takové ujednání neučiní z jejich vztahu vztah pracovněprávní.

Rozhodování o výši odměn členů statutárních orgánů patří do působnosti shromáždění. Tato působnost je výlučná a nelze ji zúžit. Jde o ustanovení kogentní, od něhož se nelze odchýlit.

Jelikož úprava odměňování členů statutárního orgánu společenství obsažená v § 1208 písm. c) o. z. spočívá v zásadě na podobných principech jako úprava odměňování členů volených orgánů obchodní korporace, lze při posuzování nároku člena statutárního orgánu společenství přiměřeně vyjít ze závěrů judikatury přijaté k výkladu zákona o obchodních korporacích.

Aby členu statutárního orgánu společenství vznikl nárok na odměnu, musel by tento nárok vyplynout z rozhodnutí shromáždění. Ze zákona se přitom nepodává, že by shromáždění muselo rozhodovat o odměně členů statutárního orgánu vždy předem (do budoucna), může proto o odměně rozhodnout i dodatečně za uplynulé období. Jestliže o odměně členů statutárního orgánu nerozhodne, případně takovou odměnu neschválí, platí, že člen statutárního orgánu vykonává svou funkci bezplatně. Není tudíž možné, aby výši odměn stanovila smlouva uzavřená mezi společenstvím a členem statutárního orgánu, aniž by o tom rozhodlo shromáždění. Bez rozhodnutí shromáždění není takové ujednání o plnění pro společenství závazné (je vůči němu neúčinné).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2663/2024, ze dne 26. 2. 2025

12.02.2025 00:02

K předpokladům změny prohlášení vlastníka podle § 1169 o. z.

I. Ustanovení § 1169 odst. 1 o. z. stanoví „základní způsob“ provedení změny prohlášení vlastníka. Měla-li by se změna prohlášení dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takto dotčeno několik vlastníků jednotek, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Změnou, která se dotýká práv a povinností vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky budou slučovány), změna v poměru výše příspěvků, změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd. K účinnosti změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, přičemž prohlášení může podmínky schválení zpřísnit (např. požadovat kvalifikovanou většinu).

II. Ustanovení § 1169 odst. 2 o. z. pak stanoví „zjednodušený způsob“ - při jakých změnách prohlášení vlastníka se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Ke změně prohlášení vlastníka zde postačí pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Nepředpokládá se zde tudíž „dvojstupňové schvalování“. Vyjádřeno jinak, v případech vymezených v § 1169 odst. 2 o. z. zákon ke změně prohlášení (i k její účinnosti) vyžaduje toliko její schválení většinou hlasů všech vlastníků jednotek; žádné jiné jednání v této souvislosti není potřeba.

Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech - typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) - například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy, kdy se bude zachovávat podíl vlastníků jednotek na společných částech. Za takový případ lze považovat i situaci, kdy (jako v projednávané věci) změna prohlášení vlastníka spočívá v tom, že do společných prostor domu byly (výslovně) zahrnuty „rozvody tepla“ v rámci centrálního vytápění domu (a v souvislosti s tím bylo vypuštěno v části popisu jednotek spojení „ústřední topení“).

III. Udělení souhlasu se změnou prohlášení vlastníka vyžadovaného ustanovením § 1169 odst. 2 o. z. (případně § 1169 odst. 1 větou třetí o. z.) náleží do působnosti samotných vlastníků jednotek; nikoliv tedy do působnosti společenství vlastníků jednotek, resp. jakéhokoliv jeho orgánu. Vlastníci jednotek tuto působnost mohou vykonat jak jednostrannými právními jednáními, tak dohodou, případně kombinací obojího. Nevyžaduje se pro takový souhlas ovšem souhlas každého z nich; postačí souhlas předepsané většiny.

Současně platí, že ustanovení § 1221 odst. 2 o. z. umožňuje, aby vlastníci jednotek svou působnost (ve věcech bytového spoluvlastnictví) svěřenou jim zákonem vykonali svým rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků jednotek. Jinými slovy, v takových případech vlastníci jednotek nemusí uvedenou působnost vykonávat jednotlivě udělením (ne)souhlasu, vzájemnou dohodou či kombinací uvedeného, ale mohou svou vůli projevit v jeden okamžik – hlasováním o příslušné otázce na shromáždění.

IV. Ačkoliv jde o výkon působnosti vlastníků jednotek, podléhá též takové rozhodnutí, jak se podává z ustanovení § 1169 odst. 3 o. z., přezkumu v režimu přiměřeného použití § 1209 o. z. Takového přezkumu se však může domáhat, jak se podává z § 1209 odst. 1 o. z., toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení). Smyslem úpravy omezujících hledisek pro podání návrhu na takové přezkoumání je minimalizace zásahů veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech.

Z přiměřeného užití § 1209 o. z. na daný případ lze současně dovodit, že - právě proto, že jde o výkon působnosti (rozhodování) vlastníků jednotek v rámci „schůze vlastníků“ technicky organizované jako shromáždění společenství (a nikoliv o vlastní rozhodování tohoto shromáždění) - vlastník může vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas s navrhovaným rozhodnutím spoluvlastníků též mimo rámec zasedání shromáždění společenství vlastníků jednotek (i před jeho konáním), a to až do okamžiku, kdy je na zasedání shromáždění (se zohledněním dosud mimo jeho rámec obdržených stanovisek spoluvlastníků) návrh takového rozhodnutí přijat či nepřijat.

Uvedeným způsobem je pro daný případ proto také nutno vyložit pojem „přehlasovaný vlastník jednotky“ uvedený v 1209 o. z. Neuplatní se zde vymezení tohoto pojmu pro případy záležitostí týkajících se správy domu a pozemku (působnosti společenství vlastníků jednotek) tak, jak je definován např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne sp. zn. 26 Cdo 3607/2018 a sp. zn. 26 Cdo 189/2022. Pro poměry dané věci je takové vymezení, jak výše uvedeno, širší. Jen „přehlasovaný vlastník“ či vlastník, jemuž v hlasování bránil důležitý důvod, je přitom aktivně legitimován k podání návrhu dle § 1209 o. z.

V. Jelikož jde o rozhodnutí vlastníků, nikoliv o rozhodování shromáždění coby orgánu společenství vlastníků, není k projednání a rozhodnutí věci dána věcná příslušnost krajských soudů; k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni je založena dle § 9 odst. 1 o. s. ř. věcná příslušnost okresních soudů.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1714/2024, ze dne 28. 1. 2025

12.02.2025 00:01

Rozhodnutí o sloučení dvou jednotek do jednotky jediné

Změnou prohlášení vlastníka spočívající ve sloučení dvou jednotek do jednotky jediné dochází k dotčení práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví dle § 1169 odst. 1 o. z. Jde proto o případ změny prohlášení vlastníka podřaditelný pod uvedené ustanovení.

Vlastníkem, jenž je uvedenou změnou prohlášení ve vztahu ke svému předmětu vlastnictví dotčen v právech a povinnostech, je při sloučení jednotek vlastník kterékoliv slučované jednotky. Ten je totiž přímo dotčen ohledně předmětu svého vlastnictví – jednotky (ta zaniká, vzniká jiná), to je také smyslem (podstatou) takové změny prohlášení. Jde zde o přímý, bezprostřední účinek navrhované změny prohlášení samé do právní sféry vlastníka jednotky, a to ve vztahu k samotnému předmětu vlastnictví – jednotce; nikoliv o dopad nepřímý, odvozený, nastalý – coby „vedlejší efekt“ - následkem provedení takové změny prohlášení, tedy změnou prohlášení jen „následně vyvolaný“, nepředstavující „podstatu“ změny prohlášení. Takovým vedlejším (až odvozeným) efektem sloučení jednotek je též v jejím důsledku případně nastalá změna v rozsahu („výši“) hrazení příspěvků na správu domu a pozemku v důsledku změny počtu jednotek v domě. Samotný „klíč“ jejich stanovení dle § 1180 odst. 1 a 2 o. z. se však nemění.

Z toho se podává, že dotčenými vlastníky jednotek, kteří musí dle § 1169 odst. 1 o. z. se změnou prohlášení vlastníka písemně souhlasit, jsou v případě sloučení jednotek (toliko) ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky jsou slučovány. Z hlediska podstaty takové změny prohlášení se totiž postavení ostatních vlastníků ve vztahu k jejich předmětu vlastnictví nemění – nadále zůstávají vlastníky svých jednotek v nezměněné podobě (tedy včetně stejného podílu na společných částech).

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2956/2024, ze dne 28. 1. 2025

09.12.2024 00:02

Uspořádání poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení soudu

I. Ustanovení § 1209 o. z. bylo novelizováno (s účinností od 1. 7. 2020) zákonem č. 163/2020 Sb., kdy byl do tohoto ustanovení doplněn odstavec 2 umožňující soudu uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení. U rozhodnutí přijatých na shromáždění společenství vlastníků po účinnosti novely (tj. od 1. 7. 2020) tak zákonná úprava výslovně dává soudu možnost zasáhnout do poměrů společenství, uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení, tedy i v případě, že usnášeníschopné shromáždění přijalo rozhodnutí, může toto usnesení změnit, nebo ho nahradit svým vlastním rozhodnutím; v § 1209 odst. 2 o. z. je pak uveden demonstrativní výčet způsobů, jak soud může rozhodnout. Současně úprava § 1221 odst. 1 o. z. umožňuje i v poměrech společenství vlastníků použít obecnou úpravu spolku o dovolání se neplatnosti rozhodnutí (§ 258 o. z.).

Odkaz na přiměřené použití ustanovení o spolku, včetně neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy v § 1221 odst. 1 o. z. nelze vykládat tak, že by o (ne)platnosti muselo být rozhodováno jen podle § 258 o. z. a podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. by mohlo být rozhodováno jen o uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek rozhodnutím soudu. Ustanovení § 1209 odst. 1, 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 258 o. z., a proto soud musí primárně přezkoumat, zda shromáždění přijalo usnesení platně (tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství) a dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví jeho neplatnost. Výjimečně může soud také zasáhnout do poměrů společenství a uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení.

II. Řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je řízením, u něhož z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.). Tím je dána možnost soudu odchýlit se od podoby návrhu na vydání konkrétního rozhodnutí; soud sice bude vázán obsahovým vymezením rozhodnutí, které vlastník jednotky předložil soudnímu přezkumu, nicméně bude o něm moci rozhodnout odlišně od žalobního žádání. Bude-li se tedy vlastník jednotky v řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. domáhat návrhem na přezkum rozhodnutí přijatého shromážděním společenství vlastníků (jen) vyslovení neplatnosti tohoto rozhodnutí, může soud uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, dospěje-li k závěru, že je namístě zasáhnout do rozhodování společenství; a naopak bude-li vlastník požadovat, aby soud zasáhl do vnitřních poměrů společenství a např. přijaté rozhodnutí nahradil, může soud vyslovit neplatnost přijatého rozhodnutí, bude-li mít za to, že jiný zásah není nezbytný.

III. Z textu § 1209 odst. 1, 2 o. z., ale ani z jeho smyslu a účelu, nevyplývá, že by se nemělo vztahovat na všechna rozhodnutí shromáždění, ustanovení se tedy musí vztahovat i na rozhodnutí „negativní“; úprava § 1209 odst. 3 o. z. dává soudu možnost rozhodnout namísto shromáždění pouze v situaci, kdy shromáždění nebylo usnášeníschopné, a proto rozhodnutí, která byla na jeho programu, nemohla být přijata.

O situaci upravenou v § 1209 odst. 3 o. z. nejde v případě, že shromáždění se sešlo, bylo usnášeníschopné, ale pro přijetí rozhodnutí (které bylo na programu) nehlasovala požadovaná většina, tedy jinak řečeno návrh rozhodnutí byl rozhodnutím vlastníků zamítnut. V takovém případě nejde ani o situaci, kdy by žádné rozhodnutí nebylo přijato (a proto nemohlo být soudem přezkoumáno) – rozhodnuto bylo, jen nikoliv s kladným výsledkem.

IV. Požadují-li stanovy společenství vlastníků (v souladu s § 1206 odst. 2 o. z.) pro odvolání předsedy kvalifikovanou většinu, pak nelze za mimořádný důvod pro zásah do rozhodování společenství považovat samotnou situaci, kdy pro odvolání předsedy sice hlasuje nadpoloviční většina, která však nedosahuje výše (stanovami) požadované kvalifikované většiny; opačný závěr by znamenal nerespektování úpravy stanov. Rovněž ne každé pochybení předsedy společenství při výkonu správy domu a pozemku lze považovat za dostatečný důvod pro zásah soudu ve smyslu § 1209 odst. 2 o. z.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2201/2023, ze dne 20. 11. 2024

31.10.2024 00:02

Nahlížení do hlasovacích lístků vlastníků jednotek při hlasování per rollam

Vlastník jednotky má právo nahlížet i do hlasovacích lístků ostatních vlastníků jednotek odevzdaných při hlasování mimo zasedání shromáždění (tzv. per rollam), aniž by musel tvrdit a prokazovat relevantní důvod.

V obecné rovině nelze vyloučit, že požadavek vlastníka jednotky nahlížet do těchto listin bude naplňovat znaky šikanózního výkonu práva. Za takový šikanózní výkon práva je přitom podle ustálené soudní praxe považována situace, kdy k výkonu práva založeného zákonem dochází z jiných důvodů, než je dosažení hospodářských cílů či uspokojení jiných potřeb, kdy hlavní nebo alespoň převažující motivací je úmysl poškodit či znevýhodnit povinnou osobu. Není-li nahlížení do hlasovacích lístků zákonem nijak omezeno, nelze šikanózní výkon práva dovodit jen ze skutečnosti, že vlastník jednotky sám nehlasoval a rozhodnutí přijaté hlasováním per rollam nenapadl nebo že neuvedl důvod, proč chce do hlasovacích lístků nahlížet, neboť splnění takových podmínek zákon nevyžaduje.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1767/2024, ze dne 25. 9. 2024

31.10.2024 00:01

Pasivní legitimace v řízení o přezkum změny prohlášení

V řízení, kterým se žalobce podle § 1169 odst. 3 o. z. domáhá přezkumu rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka, nemá společenství vlastníků pasivní věcnou legitimaci, a to ani v případě, že rozhodnutí bylo v souladu s § 1221 odst. 2 o. z. přijato na shromáždění, neboť ani v takovém případě se nejedná o věc patřící do správy domu a pozemku.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 908/2024, ze dne 24. 9. 2024

29.10.2024 00:02

Rozhodnutí shromáždění vlastníků o vyhrazení působnosti dle § 1208 o. z.

Působnost shromáždění vlastníků je vymezena v § 1208 o. z., který předně obsahuje výčet záležitostí, o nichž přísluší rozhodovat výhradně shromáždění [§ 1208 písm. a) až h) o. z.]. Vedle těchto případů rozhoduje shromáždění i o záležitostech, o nichž tak určí stanovy společenství [§ 1208 písm. i) o. z.], a v jiných záležitostech, jestliže si je k rozhodnutí vyhradí [§ 1208 písm. i) in fine o. z.]. Citované ustanovení přitom neupravuje způsob, jak má shromáždění postupovat, chce-li si vyhradit k rozhodnutí jiné záležitosti podle § 1208 písm. i) in fine o. z.

Není pochyb, že tak může učinit (samostatným) usnesením o tom, že si rozhodnutí určité záležitosti vyhrazuje, a poté o takové záležitosti (dalším usnesením) rozhodnout. Postup, jímž si shromáždění vlastníků orgán vyhradí k rozhodnutí konkrétní otázky, však nemusí být nutně dvoufázový. Za vyhrazení si působnosti podle citovaného ustanovení je možné považovat i samotné rozhodnutí shromáždění vlastníků o otázce, která jinak podle zákona ani stanov společenství nespadá do jeho působnosti, a to i bez předchozího samostatného usnesení o tom, že si tuto záležitost vyhrazuje k rozhodnutí.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1900/2024, ze dne 9. 10. 2024

29.10.2024 00:01

Udělení pokynu statutárnímu orgánu společenství vlastníků

Občanský zákoník v žádném svém ustanovení nezakazuje, aby shromáždění vlastníků udělilo pokyn statutárnímu orgánu, jak má při provádění (schválené) stavební úpravy postupovat, a takový zákaz nelze dovodit ani ze smyslu a účelu právní úpravy společenství vlastníků, které je právnickou osobou založenou výlučně za účelem zajišťováni správy domu a pozemku.

Statutární orgán společenství vlastníků nemá (nemůže mít) – na rozdíl od kapitálových obchodních společností – odpovědnost za obchodní vedení, proto také obdobná úprava zákazu udílet mu pokyny a možnosti si je vyžádat není nutná. S přihlédnutím k interpretačním pravidlům a zásadám občanského zákoníku (srov. § 2, § 3 o. z., § 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod) je pak nutno uzavřít, že shromáždění vlastníků je oprávněno udělit statutárnímu orgánu pokyn, jakým způsobem má postupovat při provádění stavební úpravy, o níž předtím rozhodlo.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1900/2024, ze dne 9. 10. 2024

09.07.2024 00:02

K povinnosti SVJ obstarat opravy společných částí domu

I po 1. 1. 2014 je povinností společenství vlastníků jednotek v rámci zajištění správy domu obstarat i opravy jeho společných částí. Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy, jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků. Pokud stanovy neurčí něco jiného, statutární orgán společenství vlastníků může rozhodnout o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech (§ 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). V ostatních případech musí rozhodnout shromáždění vlastníků [§ 1208 písm. e) bod 2. o. z.].

Má-li společenství vlastníků v rámci správy domu zajistit „činnosti spojené s opravou společných částí“, musí učinit i takové kroky, aby shromáždění vlastníků mohlo o opravě rozhodnout. Vlastník jednotky sice může dát k takovému rozhodnutí podnět, nemůže se však (nemá-li více než čtvrtinu všech hlasů - § 1207 odst. 1 věta druhá o. z.) úspěšně domáhat toho, aby statutární orgán svolal shromáždění či aby na jeho program zařadil určitou záležitost. Informuje-li vlastník jednotky společenství vlastníků o vadě společných částí domu, je na společenství (jeho statutárním orgánu), aby v přiměřené lhůtě jeho informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim o rozhodnout o případné opravě (či o dalším postupu), ať již hlasováním na svolaném shromáždění vlastníků nebo mimo něj (per rollam). Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí.

Neschválí-li shromáždění vlastníků navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí přezkoumat pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle § 1209 o. z.; v jiném řízení jej přezkoumávat nelze, a to ani jako otázku předběžnou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, jehož závěry se uplatní i po 1. 7. 2020 s tím rozdílem, že po uvedeném datu soud může uspořádat poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení ve smyslu § 1209 odst. 2 o. z.). Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, bude zpravidla splněna podmínka, že pro přezkum napadeného usnesení je dán důležitý důvod. Jelikož jde o úpravu speciální, je na vlastníku jednotky, aby se obrátil na soud s žalobou podle § 1209 o. z. Nevyužije-li této možnosti, ač bude mít takovou žalobu k dispozici, nemůže se úspěšně domáhat, aby společenství vlastníků byla uložena povinnost provést opravu společných částí, neboť by tím nepřípustně obcházel § 1209 o. z. Rozsudkem vydaným v řízení na uložení povinnosti provést opravu totiž nelze překonat či nahradit zamítavé usnesení shromáždění vlastníků.

Jiná situace ale nastane, jestliže společenství vlastníků neumožní vlastníkům jednotek o opravě rozhodnout, ať již proto, že nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka, nebo proto, že nezařadí hlasování o opravě na pořad shromáždění (§ 1207 o. z.). I takovou nečinnost společenství vlastníků je třeba považovat za porušení povinnosti při správě domu, neboť nerozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést. Nečinnost společenství vlastníků ale nemůže jít k tíži vlastníka jednotky, který není oprávněn ke správě domu a nemá možnost, jak se domoci nápravy. Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, pak v situaci, kdy nemá k dispozici žalobu podle § 1209 o. z., může se přímo proti společenství vlastníků domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy. V soudní praxi přitom není pochyb, že jde o žalobu podle § 2903 odst. 2 o. z., pro jehož aplikaci musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot.

Skutečnost, zda shromáždění vlastníků neschválilo opravu společných částí a zda vlastník jednotky jeho usnesení napadl žalobou podle § 1209 o. z., přitom soud zjišťuje ke dni vyhlášení rozhodnutí (§ 154 o. s. ř.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 19/2024, ze dne 28. 5. 2024

24.06.2024 00:02

Podklady týkající se pořadu jednání shromáždění společenství vlastníků

I. Svolavatel shromáždění společenství vlastníků je povinen uvést v pozvánce nejen pořad zasedání, ale rovněž dodat (zpřístupnit) vlastníkům jednotek podklady týkající se pořadu jednání shromáždění. Z úpravy § 1207 odst. 2 o. z. vyplývá, že podklady týkající se pořadu jednání shromáždění nemusí být vždy přímo součástí pozvánky, postačí umožní-li svolavatel vlastníkům jednotek, aby se s nimi seznámili. Svolavatel shromáždění musí zajistit, aby každý vlastník jednotky (člen nejvyššího orgánu společenství vlastníků), měl (mohl mít) k dispozici před jednáním shromáždění podklady pro jednotlivé body jednání; není přitom významné, zda tyto podklady (fyzicky) připojí přímo k pozvánce, nebo vlastníky v pozvánce informuje, kde se s nimi mohou seznámit. Jedině tak se může vlastník jednotky na zasedání shromáždění náležitě připravit.

Ustanovení o společenství vlastníků ani o spolku žádnou konkrétní lhůtu (či přesný časový okamžik), v níž (k němuž) musí být zpřístupněny podklady týkající se pořadu zasedání, nestanoví. Nejvyšší soud již ve svých rozhodnutích zdůraznil, že délka lhůty určená stanovami společenství pro vyrozumění vlastníků jednotek o konání schůze shromáždění společenství vlastníků musí být dostatečně dlouhá tak, aby si vlastníci mohli zajistit podmínky pro účast. Totéž nepochybně platí i o lhůtě, v níž se vlastník jednotky může seznámit s podklady pro zasedání. Podklady by proto měly být zpravidla dodány či zpřístupněny společně s pozvánkou na shromáždění, i kdyby se tak výjimečně nestalo, musí se jednat o dobu, která vlastníkům jednotek poskytne dostatek času, aby se s nimi seznámili. Nebudou-li podklady připojeny přímo k pozvánce, musí v ní svolavatel uvést, kde budou zpřístupněny a případně od kdy. Zda byla lhůta dodržena, bude vždy záležet na posouzení konkrétní situace (rozsah podkladů, rozsah a obsah pořadu jednání, doba svolání zasedání apod.).

II. Svolavatel v posuzované pozvánce uvedl, že podklady jsou dostupné jednak na internetových stránkách (které specifikoval), jednak v jeho sídle, byl tedy povinen na obou takto deklarovaných místech umožnit vlastníkům jednotek seznámit se s podklady pro zasedání shromáždění a jestliže se tak nestalo, svou povinnost nesplnil. Na internetových stránkách svolavatele označených v pozvánce byly podklady na zasedání k dispozici teprve pět dní před shromážděním, ačkoliv pozvánka na shromáždění byla vlastníkům jednotek zaslána měsíc před jeho konáním a podklady se týkaly hospodaření svolavatele a změny stanov – takovou lhůtu nelze považovat za dostatečnou na řádnou přípravu; nadto z pozvánky ani nevyplývalo, že by na některém z avizovaných míst byly materiály k nahlédnutí později.

Odvolací soud se otázkou včasnosti zpřístupnění podkladů členům společenství pečlivě zabýval, přihlédl ke všem zjištěným skutečnostem, vycházel přitom z konkrétních zjištění učiněných v dané věci (že k pozvánce ze dne 25. 10. 2019 na zasedání shromáždění svolané na den 26. 11. 2019 nebyly připojeny žádné podklady, bylo v ní však výslovně uvedeno, že veškeré podklady jsou k dispozici jednak na internetových stránkách svolavatele, jednak v sídle svolavatele, avšak podklady k rozhodování shromáždění nebyly na internetových stránkách k dispozici přinejmenším do 21. 11. 2019, tj. 5 dní přede dnem konání shromáždění, jež se konalo dne 26. 11. 2019), jeho úvaha, že navrhovateli nebyly podklady zpřístupněny včas, tak není zjevně nepřiměřená.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 778/2023, ze dne 13. 6. 2024

03.04.2024 00:02

Přerušení dodávky služeb společenstvím vlastníků

I. Společenství vlastníků je oprávněno rozhodnout, zda a jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, rozhodnutí patří do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. d) o. z.]. K zajištění dodávek těchto služeb je společenství vlastníků oprávněno sjednávat smlouvy. Rozhodování shromáždění vlastníků podle § 1208 písm. d) o. z. se musí vztahovat na všechny vlastníky jednotek, kteří jsou členy společenství, z poskytování schválených služeb nelze některé vlastníky bez důvodů vyloučit (§ 212 odst. 1 věta druhá o. z.).

I když nejde o synallagmatický závazek, je společenství vlastníků oprávněno také rozhodnout o tom, že neplatí-li vlastník jednotky úhradu za poskytované služby řádně, nebude mu služby (některé z nich) zajišťovat; takové rozhodnutí rovněž náleží do působnosti shromáždění.

II. Dodávání služeb společenstvím vlastníků nemůže být podmíněno placením příspěvků na správu domu a pozemku.

Povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku nezprošťuje vlastníka jednotky skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti některé služby neposkytuje.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024

03.04.2024 00:01

Přechod dluhů vlastníka jednotky v případě veřejné dobrovolné dražby

Ustanovení § 1186 odst. 2, 3 o. z. o přechodu dluhů vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a službách, včetně záloh, na nového nabyvatele se uplatní i v případě přechodu vlastnictví ve veřejné dobrovolné dražbě podle zákona č. 26/2000 Sb.

Z § 1186 odst. 2, 3 o. z. vyplývá, že dluhy přejdou na nabyvatele pouze v případě, že mohl (měl) znát jejich výši. Tomu slouží zejména institut tzv. potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku o výši dluhů, které je povinen nabyvateli doložit převodce; nabyvatel samozřejmě může být o výši dluhů informován i jinak (v kupní smlouvě, nebo se jedná o osoby blízké, které znají své finanční poměry apod.). V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení vůbec nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z. (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit. Rozhodne-li se vlastník jednotky „prodat“ svou jednotku ve veřejné dobrovolné dražbě, nic mu nebrání, aby osoby, které se rozhodnou dražby zúčastnit, informoval o výši dluhu podle § 1186 odst. 2, 3 o. z.; rovněž osoby, které se dražby účastní, si musí být vědomy, že draží vlastnictví k jednotce a že se na ni vztahuje úprava § 1186 odst. 2, 3 o. z. o zákonném přechodu dluhů.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024

26.03.2024 00:02

Rozsah přezkumu vyúčtování služeb podle zák. č. 67/2013 Sb.

I. Má-li soud učinit závěr, jestli je nedoplatek či přeplatek z vyúčtování služeb podle zák. č. 67/2013 Sb. splatný, nebo zda poskytovatel služeb splnil svou povinnost provést vyúčtování, musí posoudit, zda je vyúčtování řádné. Z úřední povinnosti však zkoumá zejména to, zda poskytovatel služeb uvedl ve vyúčtování všechny právními předpisy předepsané náležitosti a zda je dostatečně srozumitelné, tedy zda příjemce služeb byl schopen podle něj zkontrolovat správnost údajů o své spotřebě a o způsobu rozúčtování, zjišťuje tedy jen takové údaje, které jsou bez dalšího z vyúčtování patrné. Jinak správnost vyúčtování zkoumá (může zkoumat) jen na základě konkrétních tvrzení příjemce služeb. Nesouhlasí-li příjemce služeb s vyúčtováním služeb, musí své námitky (výhrady) vůči vyúčtování specifikovat (např. nesouhlas s použitým koeficientem použitým pro přepočet započitatelné podlahové plochy, údaje o podlahové ploše atd.), soud pak přezkoumá vyúčtování služeb i z pohledu těchto jeho konkrétních námitek.

Soud tak z úřední povinnosti zejména zkoumá, zda poskytovatel služeb uvedl ve vyúčtování všechny právními předpisy předepsané náležitosti; jinak je zkoumá jen na základě konkrétních námitek příjemce služeb.

II. Nesprávnost vyúčtování služeb nezpůsobuje bez dalšího samotná skutečnost, že poskytovatel služeb neumožnil příjemci služeb seznámit se s podklady pro vyúčtování.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 731/2023, ze dne 17. 1. 2024

22.11.2023 00:02

K výkladu § 24 odst. 4 věty třetí zákona o vlastnictví bytů

Zákonodárce do ustanovení § 24 odst. 4 věty třetí zákona o vlastnictví bytů zahrnul pouze ty nebytové prostory ve vlastnictví bytového družstva, jejichž vznik byl bezprostředně financován výlučně z členských vkladů členů bytového družstva. Naopak, nebytové prostory ve vlastnictví bytového družstva, které byly financovány v rámci bytové výstavby zcela nebo zčásti ze státního rozpočtu, popř. ze sdružených finančních prostředků třetích osob, anebo pouze z prostředků samotného bytového družstva, neměly podle úmyslu zákonodárce při převodu jednotek přejít do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 2699/2022, ze dne 13. 9. 2023