// Profipravo.cz / Obecná ustanovení závazkového práva 02.02.2022
Aplikace ujednání nepřevzatého do uzavřené realizační smlouvy
Nelze vycházet z ujednání smlouvy o budoucí kupní smlouvě, které následně nebylo do kupní smlouvy implementováno. Smyslem smlouvy o smlouvě budoucí je v budoucnu uzavřít smlouvu přislíbeného znění, podstatný je tedy obsah realizační (hlavní) smlouvy, na němž se smluvní strany dohodly, a který v realizační (hlavní) smlouvě slovy vyjádřily. Jestliže však byla smluvními stranami uzavřena realizační (kupní) smlouva jiného obsahu, než byl přislíben ve smlouvě o smlouvě budoucí, nemohou se strany dovolávat ujednání, které bylo pouze přislíbeno, avšak nebylo do realizační (kupní) smlouvy implementováno.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1691/2021, ze dne 20. 10. 2021
Dotčené předpisy: § 50a obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: kupní smlouva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobkyně se po žalovaných domáhala, aby společně a nerozdílně bezplatně odstranily vady díla (budovy č. p. XY v XY, postavené na pozemku č. XY a zapsané na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, obec XY, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště XY), které se projevují zatékáním do prvního podzemního podlaží předmětné budovy a tvorbou louží; vadu žádali odstranit opravou, která bude ze strany žalovaných realizována v souladu s platnými právními a normativními předpisy.
Městský soud v Brně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 9. 6. 2020, č. j. 108 C 65/2015-216, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení.
Krajský soud v Brně (odvolací soud) rozsudkem ze dne 6. 1. 2021, č. j. 19 Co 189/2020-253, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Odvolací soud vycházel ze zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně vlastní podíl o velikosti XY budovy č. p. XY stojící na pozemku p. č. XY v obci XY, katastrálním území XY, a současně je vlastnicí bytové jednotky č. XY v uvedené budově; vlastnické právo na ni žalovaná 1) jako prodávající převedla kupní smlouvou ze dne 5. 1. 2010 (právní účinky vkladu k 15. 1. 2010). Žalovaná 1) a Pramen - Brněnka, spol. s r. o. se ve smlouvě ze dne 4. 4. 2007 a v jejím dodatku č. 1 zavázaly, že žalovaná 1), jakožto stavebník a budoucí vlastník komplexu EDEN převede na budoucího kupujícího (kterým v té době byl J. Š.) bytovou jednotku označenou jako G/6/F tak, jak vyplývá z grafické přílohy budoucí smlouvy; předmětem převodu bylo i garážové stání a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, jehož výlučným vlastníkem v té době byla Pramen – Brněnka, spol. s r. o., která se zavázala k budoucímu převodu příslušného spoluvlastnického podílu na skutečně zastavěné části pozemku. V článku XI odst. 3 smlouvy o budoucí kupní smlouvě pak žalovaná 1) prohlásila, že „přejímá záruku za jakost díla po dobu 36 měsíců ode dne jeho předání, práva ze záruky přechází dnem předání díla na kupujícího, který je oprávněn uplatnit je přímo u jednotlivých dodavatelů staveb“. Dodatkem č. 1 ke smlouvě o budoucím převodu jednotky uzavřeným 12. 5. 2008 bylo dohodnuto, že místo J. Š. se stává účastnicí smlouvy žalobkyně. Kupní smlouvou ze dne 5. 1. 2010 žalovaná 1) na žalobkyni převedla vlastnické právo k jednotce č. XY nacházející se v 6 nadzemním podlaží domu č. p. XY postaveném na pozemku p. č. XY, v katastrálním území XY, dále k příslušnému spoluvlastnickému podílu na pozemku p. č. XY a XY a k přesně specifikovaným spoluvlastnickým podílům na společných částech budovy; kupní smlouva neobsahovala žádná specifická ujednání ohledně záruční lhůty či uplatnění práv ze záruky. Odvolací soud se ztotožnil i s právními závěry soudu prvního stupně a pro stručnost na ně - s jednou výjimkou - odkázal. Nepřisvědčil totiž závěru, že smlouva o smlouvě budoucí je absolutně neplatná pro nedostatečnou specifikaci předmětu závazku; svou argumentaci v tomto směru podpořil judikaturou, v níž se Ústavní soud vyjádřil k obligatorním náležitostem smlouvy o smlouvě budoucí. Shodně se soudem prvního stupně odvolací soud uzavřel, že pokud jde o záruku předmětu převodu, je třeba vycházet z kupní smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí, v níž byla sjednána záruka 36 měsíců od předání díla, budoucím účastníkům pouze umožňovala domáhat se uzavření realizační smlouvy specifikované ve smlouvě o smlouvě budoucí. Pokud však byly určité záruční podmínky sjednány pouze ve smlouvě o smlouvě budoucí a nikoliv v následně uzavřené realizační (zde kupní) smlouvě (tedy nebyly do kupní smlouvy převzaty), nelze se domáhat jejich splnění. Bylo na žalobkyni, aby si obsah kupní smlouvy stran smluvně převzaté záruky „pohlídala“; pokud tak neučinila, platí zákonná 24 měsíční záruka.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.; dále jen „o. s. ř.“), neboť je přesvědčena, že napadené rozhodnutí závisí na právní otázce, která nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud vyřešena a současně „měla být posouzena jinak“; konkrétně jde o posouzení, zda smlouva o budoucí kupní smlouvě a posléze uzavřená kupní smlouva mohou stát „tzv. vedle sebe“, resp., zda závazky z obou smluv vedle sebe obstojí a lze je vymáhat. Připomíná, že v posuzovaném případě byla záruka za vady budovy převedené kupní smlouvou z 5. 1. 2010 sjednána písemně již ve smlouvě o smlouvě budoucí ze 4. 4. 2007, v níž budoucí prodávající výslovně prohlásila, že přejímá záruku po dobu 36 měsíců ode dne předání budovy. V této lhůtě žalobkyně vytčené vady reklamovala. Žalobkyně nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že smlouva o budoucí kupní smlouvě a následná kupní smlouva nemohou tzv. „stát vedle sebe“, a prosazuje, že pokud smluvní strany nevyslovily vůli kupní smlouvou nahradit závazky ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě, přičemž tyto se nevylučují, výslovně nenahrazují, nemění nebo neruší, pak pokračují dále a existují vedle sebe. Závazky v těchto smlouvách sjednané platí; platí tedy i 36ti měsíční záruka sjednaná ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Stejně tak žalobkyně není srozuměna ani se závěrem, že žalovaná 2) není ve sporu pasivně legitimována.
Nejvyšší soud shledal dovolání přípustným pro řešení otázky, zda se lze domáhat plnění z ujednání obsaženého ve smlouvě o smlouvě budoucí, aniž bylo převzato do následně uzavřené realizační smlouvy, neboť se jí ve své rozhodovací praxi dosud nezabýval a právní posouzení věci odvolacím soudem je na ni přitom založeno.
Podle ustanovení § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Podle ustanovení § 50a obč. zák. se mohou účastníci písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech (odstavec 1). Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno (odstavec 2). Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (odstavec 3).
Smlouvou o smlouvě budoucí se zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost (subjekty uzavírající budoucí smlouvu mohou být pouze ty subjekty smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; výjimku by mohl tvořit pouze nepřímý zástupce subjektu budoucí smlouvy). Zpravidla půjde o povinnost uzavřít smlouvu na obou stranách smluvních subjektů. Nelze však vyloučit vznik této povinnosti pouze na straně jednoho smluvního subjektu; v takovém případě je aktivně legitimován k tomu domáhat se nahrazení projevu vůle soudním rozhodnutím jen tento druhý smluvní subjekt. Soudní praxe dospěla v této souvislosti k závěru, že § 50a nebrání ani uzavření takové smlouvy o smlouvě budoucí, ve které se jedna ze smluvních stran zavazuje předložit druhé straně pouze návrh smlouvy a druhá strana se zavazuje jej ve stanovené době přijmout. Povinnosti smluvních stran se tudíž vážou jen k těm povinnostem, které subjekty smlouvy o budoucí smlouvě jednotlivě převzaly; proto smluvní straně, jež převzala pouze povinnost předložit návrh smlouvy (§ 43a), nelze soudním rozhodnutím uložit povinnost, aby návrh předložený druhou stranou i přijala (viz. ŠVESTKA, Jiří. § 50a [Smlouva o smlouvě budoucí]. In: ŠVESTKA, Jiří, SPÁČIL, Jiří, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 439.)
Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní svobodou (volností) písemně shodně a tím závazně ujednají (písemná forma musí být zachována vždy, tj. i tehdy, kdy jinak budoucí smlouva sama písemnou formu nevyžaduje), že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí (někdy též označovanou jako hlavní), resp. realizační smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Doba k uzavření hlavní smlouvy je tak postavena na roveň ujednání o podstatných náležitostech.
Pokud smlouva nebude v dohodnuté době uzavřena, je závazek uzavřít budoucí smlouvu vynutitelný soudně. Kterýkoliv z účastníků smlouvy o smlouvě budoucí se totiž může žalobou podanou u soudu domáhat, aby prohlášení vůle druhého účastníka či účastníků bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Jinak řečeno, může podat žalobu, aby druhé smluvní straně byla uložena povinnost smlouvu skutečně uzavřít. Pokud soud žalobě vyhoví, pak dnem, kdy jeho rozhodnutí nabude právní moci, je smlouva uzavřena. Žaloba však musí být podána ve lhůtě jednoho roku ode dne, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena. Podáním či nepodáním žaloby na nahrazení projevu vůle není dotčeno právo na náhradu případné škody. Pokud tedy porušením povinnosti uzavřít budoucí smlouvu vznikla jedné straně smlouvy o budoucí smlouvě škoda, může se domáhat její náhrady, a to ať už využila svého práva v jednoroční lhůtě žalovat na uložení povinnosti uzavřít smlouvu, anebo ne.
Žalobkyně nepřesně interpretuje odůvodnění odvolacího soudu, pokud tvrdí, že odvolací soud uzavřel, že smlouva o smlouvě budoucí a následná realizační smlouva nemohou stát vedle sebe. Tyto smlouvy existují vedle sebe; smlouva o smlouvě budoucí není uzavřením realizační smlouvy zrušena, ale byla jejím uzavřením naplněna (konzumována). Odvolací soud se zabýval otázkou, zda lze vycházet z ujednání o záruce za jakost obsaženého ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě (převyšující záruku zákonnou), jestliže nebylo převzato do následně uzavřené kupní smlouvy, a uzavřel, že nikoliv. Pokud odvolací soud argumentoval ve svém rozhodnutí tím, že „smlouva o smlouvě budoucí nemůže stát samostatně vedle smlouvy kupní“, pak tím ne zcela pregnantně vyjádřil, že nelze vycházet z ujednání smlouvy o budoucí kupní smlouvě, které následně nebylo do kupní smlouvy implementováno. Smyslem smlouvy o smlouvě budoucí je v budoucnu uzavřít smlouvu přislíbeného znění, podstatný je tedy obsah realizační (hlavní) smlouvy, na němž se smluvní strany dohodly, a který v realizační (hlavní) smlouvě slovy vyjádřily. Lze proto souhlasit s odvolacím soudem, že žalobkyně se nemůže dovolat tzv. prodloužené záruky za jakost (tj. záruky delší než zákonné), kterou ve smlouvě o smlouvě budoucí přislíbila žalovaná 1) sjednat v realizační (hlavní) smlouvě, pokud prodloužená záruka nebyla sjednána v následně uzavřené kupní smlouvě. Závazný pro strany kupní smlouvy je její obsah, nikoli to, co strany zvažovaly sjednat (předjednaly), avšak posléze nesjednaly. Řečeno jinak, pokud žalobkyně měla zájem na prodloužené záruce, kterou žalovaná 1) přislíbila sjednat v realizační (kupní) smlouvě, měla při jejím uzavření trvat na tom, aby obsahovala vše, co bylo ve smlouvě o budoucí smlouvě přislíbeno (předjednáno); žalovaná 1) byla povinna s žalobkyní uzavřít kupní smlouvu přislíbeného (předjednaného) obsahu. Jestliže však byla smluvními stranami uzavřena realizační (kupní) smlouva jiného obsahu, než byl přislíben ve smlouvě o smlouvě budoucí, nemohou se strany nyní dovolávat ujednání, které bylo pouze přislíbeno, avšak nebylo do realizační (kupní) smlouvy implementováno. Strany totiž projevily odlišnou vůli a žalobkyně se nemůže domáhat prodloužené záruky z titulu smlouvy o smlouvě budoucí.
S žalobkyní lze souhlasit, že je v postavení spotřebitele, tedy slabší smluvní strany. Není ale pravdou, že odvolací soud při rozhodování princip ochrany spotřebitele nerespektoval. Správně totiž konstatoval, že postavení žalobkyně při sepisu (formulaci) kupní smlouvy bylo rovnocenné, neboť mohla prodávající (žalovanou 1) „donutit“, aby s ní uzavřela kupní smlouvu stejného obsahu, jaký byl sjednán ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě (tedy podle předjednaných náležitostí a podmínek), resp. mohla a měla trvat na tom, aby byla předjednaná prodloužená záruka implementována do kupní smlouvy, což neučinila, ačkoli toto její právo bylo vynutitelné.
Ve vztahu k výtkám, že odvolací soud nesprávně posoudil jak otázku pasivní legitimace žalované 2), jestliže uzavřel, že není ve vztahu k žalobkyni z kupní smlouvy zavázána, tak otázku uznání závazku ze strany žalované 1), která její reklamaci neodmítla, naopak opakovaně uznala, žalobkyně řádně nevymezila přípustnost dovolání v režimu § 237 o. s. ř., neboť z dovolání se nepodává, které ze čtyř kritérií uvedených v § 237 o. s. ř. má v tomto směru za naplněné. Absence tohoto údaje zatěžuje podání kvalifikovanou vadou, kterou již nelze odstranit.
Protože se žalobkyni nepodařilo užitými argumenty správnost rozhodnutí odvolacího soudu zpochybnit, Nejvyšší soud nedůvodné dovolání podle § 243d písm. a/ o. s. ř. zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaným, které by jinak měly právo na náhradu nákladů, náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Autor: -mha-