// Profipravo.cz / Převod nemovitostí, katastr 14.08.2023
Součást záměru prodeje majetku obce podle § 39 zákona o obcích
Aby se „pravidla prodeje“ stala součástí záměru podle § 39 zákona o obcích a podmínkou zamýšlené dispozice s majetkem obce, musel by záměr obsahovat text těchto pravidel. Jak vyplývá z ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích, účelem zveřejnění záměru je především informovat občany o dispozicích s obecním majetkem. Jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci. Ne každý zájemce musí mít přístup na internet, případně je schopen pracovat s internetem. Takový zájemce by proto byl diskriminován, a to i s přihlédnutím k tomu, jaký závažný důsledek (neplatnost smlouvy) by případně mohlo mít nedodržení podmínek záměru. Nestačí proto pouhý odkaz na směrnici či pravidla obce dostupná na webových stránkách obce. Za součást záměru prodeje majetku obce podle § 39 zákona o obcích tak nelze považovat také jiný dokument, na který je záměrem odkazováno, avšak záměr neobsahuje znění tohoto dokumentu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 389/2023, ze dne 4. 5. 2023
Dotčené předpisy: § 39 odst. 1 zák. č. 128/2000 Sb.
Kategorie: ostatní; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Lounech rozsudkem ze dne 31. 3. 2022, č. j. 5 C 190/2021-162, zamítl návrh, že první žalovaná je vlastníkem 1/2 pozemku parc. č. XY o výměře 1 502 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, zapsaného na listu vlastnictví č. XY pro obec XY a k. ú. XY u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště XY (výrok pod bodem I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky pod body II a III).
Soud prvního stupně zjistil, že druhá žalovaná a třetí žalovaný podali u první žalované dne 19. 1. 2021 žádost o odkoupení pozemku (resp. spoluvlastnického podílu) specifikovaného ve výroku rozsudku. Dne 10. 3. 2021 vyvěsila první žalovaná záměr prodeje na úřední desku obce. V záměru obec označila spoluvlastnický podíl k předmětnému pozemku, uvedla, že zájemci doručí své nabídky na obecní úřad XY do 31. 3. 2021. Záměr současně obsahoval text: „Pravidla prodeje v souladu se směrnicí obce XY k prodeji, oceňování, pronájmu a pachtu pozemků ve vlastnictví obce XY, zveřejněných na www.hrivice.cz/vyhlasky, včetně vzoru žádosti“. Záměr byl sejmut 31. 3. 2021. Žalobce podal žádost o odkup předmětného spoluvlastnického podílu dne 29. 3. 2021. Žalovaní 2) a 3) dne 31. 3. 2021 e-mailem doplnili svoji žádost o nabídnutou cenu ve výši 52 Kč/m2. Žalobce doplnil svoji žádost podáním ze dne 21. 4. 2021, kterým zvýšil původní nabídnutou cenu na částku 100 Kč/m2. Při jednání obecního zastupitelstva dne 21. 4. 2021 proběhla diskuse o všech návrzích s tím, že návrh na odstoupení od prodeje zastupitelstvo neschválilo, naopak schválilo prodej předmětného spoluvlastnického podílu žalovaným 2) a 3). Obec poté uzavřela s žalovanými 2) a 3) kupní smlouvu, kterou prodala předmětný spoluvlastnický podíl za nabídnutou cenu „52 Kč/m2“, tj. za kupní cenu 39 052 Kč + DPH do podílového spoluvlastnictví žalovaných 2) a 3). Žalobci první žalovaná dopisem ze dne 12. 5. 2021 sdělila, že jeho žádosti nevyhověla, neboť jeho nabídka na cenu 100 Kč/m2 byla doručena opožděně, po uplynutí lhůty pro podání nabídek, která skončila dne 31. 3. 2021.
Soud prvního stupně neshledal v postupu první žalované porušení podmínek deklarovaných v záměru, v němž první žalovaná vymezila jako podmínku pro podávání nabídek jejich doručení do 31. 3. 2021. Pokud žalobce namítal, že byl starostou obce ubezpečen, že nabídky může činit až do zasedání zastupitelstva, vyšel soud ze skutkového zjištění, že taková diskuse na zasedání zastupitelstva proběhla, nicméně nebyl schválen návrh, aby bylo od prodeje předmětného pozemku upuštěno a následně bylo rozhodováno pouze o nabídkách žalobce ve výši 50 Kč/m2 a žalovaných 2) a 3) ve výši 52 Kč/m2. Námitku žalobce, že obec rozhodovala v rozporu s povinností jí uloženou v § 38 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obcích“), tj. využívat majetek účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti, neshledal důvodnou, neboť první žalovaná vybrala ze dvou řádně, v souladu s původním záměrem učiněných nabídek, nabídku výhodnější, navíc za cenu výrazně vyšší než je cena stanovená ve Směrnici k prodeji, oceňování, pronájmu a pachtu pozemků ve vlastnictví obce, jež byla schválena zastupitelstvem obce dne 24. 2. 2021. Přihlédl k tvrzení první žalované, že sledovala, aby obecní majetek byl využíván účelně a hospodárně, a proto pozemek prodala spolehlivým smluvním partnerům, s nimiž měla dlouhodobě dobré zkušenosti, neboť oba žalovaní jsou od 14. 2. 2018 nájemci předmětného pozemku, pozemek vyčistili od velkého množství odpadu a udržují ho v dobrém stavu.
K odvolání žalobce Krajský soud v Ústí nad Labem rozsudkem ze dne 5. 10. 2022, č. j. 8 Co 128/2022-201, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně (výrok pod bodem I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výroky pod body II a III).
Odvolací soud dospěl k závěru, že soud prvního stupně zjištěný skutkový stav posoudil podle správných ustanovení zákona o obcích a aplikovaná ustanovení i správně vyložil. Obcí zveřejněný záměr obsahuje všechny zákonem vyžadované náležitosti, neboť je z něj zřejmé, s jakou konkrétní nemovitou věcí a jakým způsobem chce první žalovaná nakládat. Nad rámec zákonem vyžadovaných náležitostí obec stanovila podmínku pro zájemce spočívající v tom, že musí svou nabídku doručit obecnímu úřadu XY do 31. 3. 2021. Tato podmínka se tudíž stala součástí záměru. Odvolací soud hodnotil i další text záměru, vzal do úvahy, že záměr zcela v závěru obsahuje text: „Pravidla prodeje v souladu se Směrnicí obce XY k prodeji, oceňování, pronájmu a pachtu pozemků ve vlastnictví obce XY zveřejněných na www.hrivice.cz/vyhlasky včetně vzoru žádosti“, nicméně dospěl k závěru, že tento text nelze vnímat jako obcí stanovenou podmínku prodeje předmětného pozemku, jak namítl žalobce. Odvolací soud uvedl, že tento text není zvýrazněn tučným písmem, je uveden až v závěru textu a z jeho znění lze usuzovat, že se jedná o připojenou informaci, která má sloužit případným zájemcům k získání bližších či konkrétnějších informací, čemuž nasvědčuje i odkaz na webové stránky obce. Jako podmínka prodeje by totiž takový způsob jejího zjišťování (přístup na webovou stránku obce) mohl pro určité občany představovat diskriminaci, protože ne každý občan musí disponovat připojením k internetu, případně dovedností k jeho užívání. Tomu, že shora uvedený text nebyl podmínkou pro podání nabídky o odkup předmětného pozemku, navíc nasvědčuje i konání první žalované, která žalované 2) a 3) nevedla ani k opravě formy nabídky, ani k jejímu doplnění.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Jeho přípustnost spatřuje v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení právní otázky, která v rozhodování dovolacího soudu nebyla ve zcela totožné situaci vyřešena. Tuto otázku vymezil tak, zda lze za součást záměru prodeje majetku obce ve smyslu § 39 zákona o obcích považovat také jiný dokument, na který je záměrem přímo odkazováno. Za související pak považuje otázku, zda v případě, kdy odpověď na první otázku je kladná, má nedodržení podmínek uvedených v odkazovaném dokumentu za následek neplatnost uzavřené kupní smlouvy obdobně jako v případě, kdy nejsou dodrženy podmínky stanovené záměrem samotným (k tomu odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, zejména na rozsudek ze dne 31. 3. 2020, sp. zn. 24 Cdo 3270/2019).
Podle dovolatele spočívá rozhodnutí odvolacího soudu na nesprávném právním posouzení věci.
Podle zveřejněného záměru mělo výběrové řízení probíhat v souladu se směrnicí první žalované k prodeji, oceňování, pronájmu a pachtu pozemků ve vlastnictví první žalované. Žalovaní 2) a 3) však předložili žádost, která nesplňovala podmínky vymezené v této směrnici, neboť nebyla podána na formuláři, který je přílohou této směrnice, a žádost neobsahovala závazek žadatele, že uhradí náklady spojené s přípravou prodeje, včetně nákladů na vyhotovení smlouvy.
Odvolací soud podle dovolatele nerespektoval judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudky ze dne 26. 1. 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010, ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018, a ze dne 31. 3. 2010, sp. zn. 24 Cdo 3270/2019), podle níž je kupní smlouva, kterou obec uzavře v rozporu se zveřejněným záměrem neplatná pro obcházení zákona. Jestliže totiž obec v záměru úmyslně učinila odkaz na tuto směrnici, staly se podmínky stanovené v této směrnici součástí zveřejněného záměru. V důsledku porušení postupu stanoveného v této směrnici byl prodej nemovitosti učiněn v rozporu se zveřejněným záměrem a je tedy právním jednáním absolutně neplatným.
První žalovaná ve vyjádření k dovolání uvedla, že závěr soudů je správný a řádně odůvodněný. Záměr obsahuje zákonné náležitosti a směrnici nelze vnímat jako závaznou součást záměru. Směrnice jsou interními normami. Jejich společným jmenovatelem je jejich omezená závaznost, která není obecná a směřuje pouze k interním adresátům (zaměstnancům, orgánům), případně k podřízeným adresátům. Odkaz na směrnici je v záměru učiněn pouze jako odkaz na interní akt, který má možným uchazečům poradit ohledně náležitostí podání, případně i výše nabízené ceny. Není však aktem, který by bylo možno aplikovat na třetí osoby.
První žalovaná navrhla, aby dovolání v části týkající se prvního výroku odvolacího soudu bylo zamítnuto, ve zbytku aby bylo odmítnuto.
Žalovaní 2) a 3) ve vyjádření k dovolání navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto či zamítnuto. Ztotožnili se s názorem soudu prvního stupně a soudu odvolacího, že žádost o koupi splňovala podmínky záměru. Podle žalovaných 2) a 3) se dovolatel pouze neztotožňuje se skutkovými závěry soudů a tuto skutečnost se snaží prezentovat tak, jako by se jednalo o nesprávné právní posouzení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno v zákonné lhůtě oprávněnou osobou zastoupenou advokátem, posuzoval, zda dovolání obsahuje zákonné náležitosti a zda je přípustné.
Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 241a odst. 2 o. s. ř. v dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4 o. s. ř.) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až § 238a o. s. ř.) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh).
Podle § 241a odst. 6 o. s. ř. nelze v dovolání uplatnit nové skutečnosti nebo důkazy.
Podle § 242 odst. 3 o. s. ř. lze rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Dovolání je přípustné pro řešení otázky, zda lze za součást záměru prodeje majetku obce podle § 39 zákona o obcích považovat také jiný dokument, na který je záměrem odkazováno, avšak záměr neobsahuje znění tohoto dokumentu. Tato otázka nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu vyřešena.
Dovolání však není důvodné.
Podle § 39 odst. 1 zákona o obcích obec zveřejní záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru.
V daném případě obec takto zveřejnila záměr prodat spoluvlastnický podíl 1/2 shora uvedeného pozemku, přičemž záměr obsahoval označení předmětného spoluvlastnického podílu. Záměr však současně obsahoval i odkaz na „Pravidla prodeje v souladu se Směrnicí obce XY k prodeji, oceňování, pronájmu a pachtu pozemků ve vlastnictví obce XY zveřejněných na www.hrivice.cz/vyhlasky včetně vzoru žádosti“. Vlastní text těchto pravidel, resp. směrnice v záměru uveden nebyl.
Bylo tedy třeba posoudit, zda tato pravidla jsou součástí záměru.
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že aby tato pravidla se stala součástí záměru a podmínkou zamýšlené dispozice s majetkem obce, musel by záměr obsahovat text těchto pravidel, resp. této směrnice. Jak vyplývá z ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích, účelem zveřejnění záměru je především informovat občany o dispozicích s obecním majetkem. Jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, či rozsudek ze dne 27. 9. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1250/2009, uveřejněný pod číslem 45/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Odvolací soud přitom správně dovodil, že ne každý zájemce musí mít přístup na internet, případně je schopen pracovat s internetem. Takový zájemce by proto byl diskriminován a to i s přihlédnutím k tomu, jaký závažný důsledek (neplatnost smlouvy) by případně mohlo mít nedodržení podmínek záměru. Nestačí proto pouhý odkaz na směrnici či pravidla obce dostupná na webových stránkách obce.
Rozhodnutí odvolacího soudu je tedy z hlediska posouzení otázky, zda lze za součást záměru prodeje majetku obce podle § 39 zákona o obcích považovat také jiný dokument, na který je záměrem odkazováno, avšak záměr neobsahuje znění tohoto dokumentu, správné.
Za této situace pak již dovolací soud nemusel řešit otázku, zda nedodržení podmínek uvedených v odkazovaném dokumentu má za následek neplatnost uzavřené kupní smlouvy.
Nejvyšší soud proto podle § 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř. dovolání zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243c odst. 3, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Podle výsledku dovolacího řízení má první žalovaná ve vztahu k žalobci právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení za jeden úkon právní služby (sepis vyjádření k dovolání), které sestávají z mimosmluvní odměny advokáta ve výši 2 100 Kč § 7 bod 5, § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1 písm. k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů], a z paušální částky náhrady hotových výdajů advokáta ve výši 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), po připočtení náhrady za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 714 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř., § 37 zákona č. 235/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů), tedy celkem ve výši 4 114 Kč. Žalovaní 2) a 3) mají ve vztahu k žalobci právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení za jeden úkon právní služby (sepis vyjádření k dovolání), které sestávají z mimosmluvní odměny advokáta ve výši 4 960 Kč § 7 bod 5, § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1 písm. k), § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů], a z paušální částky náhrady hotových výdajů advokáta ve výši 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), po připočtení náhrady za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 1 104,60 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř., § 37 zákona č. 235/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů), tedy celkem ve výši 6 364,60 Kč.
Autor: -mha-