// Profipravo.cz / Převod nemovitostí, katastr 15.06.2021
K účinnosti smlouvy o převodu nemovitosti
K účinnosti smlouvy o převodu nemovitosti není zapotřebí rozhodnutí katastrálního úřadu; k právně perfektnímu převodu věcného práva do katastru nemovitostí se proto neuplatní režim § 1762 odst. 1 o. z., jenž doléhá na zcela jiné případy (srov. např. § 1680 odst. 1 o. z.), nýbrž § 1105 o. z. stanovící, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Rozhodnutí katastrálního úřadu tedy není zapotřebí k účinnosti samotné smlouvy, ale ke vzniku věcněprávních účinků smlouvou zamýšlených.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 24 Cdo 178/2021, ze dne 7. 4. 2021
Dotčené předpisy: § 1762 o. z.
Kategorie: převod nemovitostí, katastr; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Mělníku (dále již „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 6. ledna 2020, č. j. 12 C 418/2018-122, zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že je vlastnicí označených pozemků, a dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze (dále již „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 2. září 2020, č. j. 21 Co 94/2020-164, rozsudek soudu prvního stupně v meritu věci potvrdil (výrok I.), změnil jej ve výroku o náhradě nákladů řízení způsobem vyloženým ve výroku II., a dále rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok III.).
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dále též „dovolatelka“) prostřednictvím svého advokáta včasné dovolání, které však není – jak bude dále dovolacím soudem vyloženo – ve smyslu § 237 o. s. ř. přípustné.
Dovolatelka v dovolání uplatnila dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. (viz dále) za vymezení níže rozvedených předpokladů přípustnosti dovolání s tím, že: „otevírá k dovolacímu přezkumu právní otázku, resp. otázky, na nichž napadené rozhodnutí spočívá, a které dle názoru žalované (správně žalobkyně) mohly vzhledem k novele občanského zákoníku a specifickým zásahům do řešení věcných a obligačních účinků kupní smlouvy na nemovitost, zanést otázky, které nebyly řešeny:
1. zdali má přednost před žalobou na určení žaloba dle ustanovení § 986 OZ a tudíž, zdali nevyužití postupu dle § 986 OZ může založit nedostatek naléhavého právního zájmu na určení.“
Prostřednictvím takto vymezeného předpokladu se přípustnost dovolání žalobkyni nepodařilo (podařit ani nemohlo) založit, neboť na vyřešení této právní otázky dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu nezávisí. Z odůvodnění písemného vyhotovení rozsudku (dále již „odůvodnění rozsudku“) odvolacího soudu vyplývá, že odvolací soud přisvědčil soudu prvního stupně předně v závěru, že žalobkyni na podání této určovací žaloby svědčí naléhavý právní zájem.
2. „Zdali lze aplikovat ustanovení § 1762 OZ na kupní smlouvu na nemovitost, která nebyla vložena v předpokládané lhůtě s příslušným návrhem do katastru nemovitostí, a to včetně posouzení, že k takovému návrhu došlo po 3 leté promlčecí lhůtě.“
Dovolatelka má za to, že ustanovení § 1762 odst. 1 o. z. - podle kterého stanoví-li zákon, že je k účinnosti smlouvy třeba rozhodnutí určitého orgánu, je smlouva účinná tímto rozhodnutím, a že (podle druhého odstavce téhož par.) nebyl-li návrh na rozhodnutí podán do jednoho roku od uzavření smlouvy, má se za to, že se smlouva od počátku ruší, přičemž uvedené platí i v případě, že byl návrh zamítnut - plně doléhá na její případ.
Dovolatelka nesouhlasí s právním názorem odvolacího soudu, který se stal nosným důvodem jeho právně kvalifikačního závěru, že: „Při nabytí věcných práv na základě smlouvy je třeba rozlišit smlouvu jako právní důvod pro vznik povinnosti zřídit věcné právo (právní důvod) a další právní skutečnosti, které jsou nezbytné ke splnění této povinnosti, ke zřízení věcného práva (právní způsob). Rozhodnutí orgánu veřejné moci o zápisu do veřejného seznamu je v těchto případech právním způsobem, bez něhož ke vzniku věcného práva na základě smlouvy nedochází.“ Dovolatelka „žádným způsobem nezpochybňuje skutečnost, že smlouva musí být platná a účinná ještě před zahájením vkladového řízení, nicméně její účinky jsou toliko obligačního charakteru. Její účinky spočívají v povinnosti zaplatit kupní cenu a oproti obligačnímu právu v podobě změny vlastnictví k nemovitosti. Taková uzavřená a takto obligačně účinná smlouva nemá účinky věcné a není tudíž věcně účinná. K věcné účinnosti je zapotřebí právě souhlasu orgánu veřejné moci. Logicky věcně právní účinky jsou zamýšleným důvodem uzavření takové smlouvy. Pokud tedy v takto stanovené lhůtě nebyl podán návrh na vklad vlastnického práva, je logické, že dojde ke zrušení smlouvy úplně, neboť její hlavní účel věcně právní účinky – pominuly.“
Právní konstrukce ustanovení § 1762 o. z. v podstatě navazuje na právní konstrukci ustanovení § 47 odst. 1 a 2 předchozího civilního kodexu (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) s tím, že druhý odstavec § 47 obč. zák. stanovil, že nebyl-li podán do tří let od uzavření smlouvy návrh na rozhodnutí podle odst. 1, platí, že účastníci od smlouvy odstoupili.
Judikatura Nejvyššího soudu, jakož i judikatura Ústavního soudu vycházela ve vztahu k předchozí civilní i katastrální úpravě ze závěru, že smluvní převod vlastnictví je ve smyslu § 133 obč. zák. dvoufázový; rozlišuje se právní důvod a právní způsob nabytí vlastnického práva. Kupní smlouva směřující k převodu vlastnického práva je právním důvodem jeho převodu, aniž by sama o sobě převod způsobila. Převádí-li se smlouvou vlastnické právo k nemovitosti, je právním způsobem nabytí vlastnictví předmětu převodu vklad (intabulace) vlastnického práva do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 obč. zák.). Vlastnické právo přechází na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vydaného příslušným orgánem v řízení o povolení vkladu, který se zahajuje na návrh účastníků (srov. § 2 odst. 3, § 3, § 4 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném do 31. prosince 2013). Kupní smlouva má tedy pouze účinek obligační, neboť zavazuje zcizitele k tomu, aby vlastnictví věci na nabyvatele dalším úkonem, který je právně uznávaným způsobem převodu vlastnictví, převedl (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. února 1999, sp. zn. 2 Cdon 848/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 17/2000, usnesení téhož soudu ze dne 11. října 2001, sp. zn. 33 Odo 538/2001, nebo ze dne 18. srpna 2016, sp. zn. 33 Cdo 5679/2015; všechna zde označená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na https://nsoud.cz, a rozhodnutí Ústavního soudu na https://nalus.usoud.cz).
Nejvyšší soud pak v rozsudku ze dne 27. května 2020, sp. zn. 33 Cdo 4097/2019, vyložil, že výše uvedené závěry lze vztáhnout i na právní vztahy vzniklé za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Z uvedeného plyne současně, že k účinnosti převodní smlouvy není zapotřebí rozhodnutí katastrálního úřadu a tedy k právně perfektnímu převodu věcného práva do katastru nemovitostí se neuplatní režim § 1762 odst. 1 o. z., jenž doléhá na zcela jiné případy (srov. např. § 1680 odst. 1 o. z.), nýbrž § 1105 o. z. stanovící, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu; vlastní katastrální procedura, na jejímž konci (při splnění zákonem stanovených podmínek) dojde k předmětným věcněprávním účinkům převodní smlouvy je upravena již shora označeným katastrálním zákonem ve vazbě na další katastrální předpisy, z nichž podrobně cituje odvolací soud v odůvodnění svého rozsudku.
Rovněž renomovaná odborná literatura zaujímá právní názor, že rozhodnutí katastrálního úřadu není zapotřebí k účinnosti samotné smlouvy, ale ke vzniku věcněprávních účinků smlouvou zamýšlených (Pražák, Z., Fiala, J., Handlar, J. a kol.: Závazky z právních jednání podle občanského zákoníku. Komentář k § 1721 – 2893 OZ. Praha: Leges, 2017, s. 77).
Z odůvodnění dovoláním napadeného rozsudku je tedy zřejmé, že odvolací soud z vyložených závěrů ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vycházel, pročež dovolatelce se ani v této části nepodařilo založit přípustnost jejího dovolání.
3. „Zdali může odvolací soud postupovat podle ustanovení § 214 odst. 3 o. s. ř., když podané odvolání co do obsahu směřuje nejen do co právního posouzení, ale i co do skutkových závěrů včetně situace, že jsou odvolacímu soudu předkládány nové důkazy, které nemohl účastník předložit dříve.“
Prostřednictvím této právní otázky dovolatelka uplatňuje jinou vadu řízení, k níž by dovolací soud ve smyslu § 242 odst. 3 o. s. ř. mohl přihlédnout v případě přípustnosti dovolání, což se netýká této věci. Z obsahu dovolání nelze ani vyvodit, že by se mělo jednat o procesní otázku ve smyslu § 237 o. s. ř., jelikož zde chybí právně relevantní vymezení příslušné varianty předpokladu přípustnosti dovolání.
V této souvislosti Nejvyšší soud připomíná, že v dovolání musí dovolatel vymezit předpoklady přípustnosti dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., tj. uvést v něm okolnosti, z nichž by bylo možné usuzovat, že by v souzené věci šlo (mělo jít) o případ (některý ze čtyř v úvahu přicházejících), v němž napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva: 1) při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (v takovém případě je zapotřebí alespoň stručně uvést, od kterého rozhodnutí, respektive od kterých rozhodnutí se konkrétně měl odvolací soud odchýlit) nebo 2) která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena (zde je třeba vymezit, která právní otázka, na níž závisí rozhodnutí odvolacího soudu, v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena) nebo 3) která je dovolacím soudem rozhodována rozdílně (zde je třeba vymezit rozhodnutí dovolacího soudu, která takový rozpor v judikatuře dovolacího soudu mají podle názoru dovolatele zakládat a je tak třeba tyto rozpory odstranit) anebo 4) má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak [zde je zapotřebí vymezit příslušnou právní otázku, její dosavadní řešení v rozhodovací praxi dovolacího soudu a alespoň stručně uvést, pro jaké důvody by měla taková právní otázka být dovolacím soudem posouzena jinak (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. května 2019, sp. zn. 24 Cdo 3939/2018)].
4. „Zdali může dojít k zápisu vlastnického práva, přes výslovné ustanovení v kupní smlouvě o tom, že taková smlouva nemá být podkladem pro vklad vlastnického práva a zároveň není-li taková listina opatřena ověřenými podpisy.“
K této právní otázce dovolatelka rovněž nevymezila předpoklad přípustnosti dovolání, přičemž prostá skutková a z ní posléze vyvozená právní polemika přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. nezakládá.
Jen pro doplnění dovolací soud připomíná ustálený závěr (nejen) v jeho rozhodovací praxi, že absence úředně ověřeného podpisu účastníka převodní smlouvy představuje odstranitelný nedostatek, který lze ve vkladovém řízení zhojit (k tomu srov. § 66 odst. 1 písm. e/ katastrálního zákona), a nemůže mít za následek neplatnost převodní smlouvy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. března 2018, sp. zn. 21 Cdo 3066/2017).
5. „Zdali je možné považovat smlouvu za nadále platnou i účinnou v případě, že oba účastníci projevili srozumitelně, vážně a písemně své odstoupení od takové smlouvy, ačkoli jsou pochybnosti o doručení takových odstoupení, nicméně vůle účastníků směřující k odstoupení byla projevena s tím, že nejpozději v rámci soudního řízení (tj. před rozhodnutím o věci samé) bylo takové odstoupení doručeno do dispoziční sféry druhé strany.“
Rovněž i k této právní otázce dovolatelka nevymezuje právně relevantním způsobem předpoklad přípustnosti dovolání ve smyslu § 241a odst. 2 ve vztahu k § 237 o. s. ř., přičemž svůj právní závěr, oponující právnímu posouzení věci odvolacím soudem v dovoláním napadeném rozsudku, nepřípustně vyvozuje ze své skutkové verze případu, kterou však dovolací soud nemůže jakkoli revidovat, neboť dovolání lze podle § 241a odst. 1 o. s. ř. podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
6. „Zdali soudy v posuzované záležitosti vzhledem ke shora uvedenému nepostupovaly v rámci ‚přehnaného formalismu.‘“
I k této právní otázce dovolatelka nevymezila předpoklady přípustnosti dovolání, nýbrž prostou skutkovou (nepřípustnou – viz shora již vysvětleno) a právní polemiku, jež sama o sobě přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. nezakládá.
Vytýká-li dovolatelka jinou vadu řízení, spočívající v neprovedení jí označených důkazů, neuplatňuje tím ostatně ani (jediný) zákonný dovolací důvod, jímž je toliko nesprávné právní posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Na rozhodnutí soudu přitom zůstává, které důkazy provede a které nikoliv, přičemž není povinen provést všechny účastníky navržené důkazy, nýbrž je oprávněn (a povinen) v každé fázi řízení vážit, které důkazy vzhledem k uplatněnému nároku či tvrzením jednotlivých účastníků je třeba provést (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. října 2013, sp. zn. 21 Cdo 2363/2012). V situaci, kdy odvolací soud vysvětlil svůj postup v odůvodnění dovoláním napadeného rozsudku, tudíž okolnost, že neprovedl veškeré účastníky navržené důkazy, vadu řízení ani nepředstavuje (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. ledna 1972, sp. zn. 6 Co 344/71, publikované ve Sborníku stanovisek IV, str. 1084-1085, nález Ústavního soudu ze dne 3. listopadu 1994, sp. zn. III. ÚS 150/93, publikovaný ve sv. 2 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu pod č. 49, či nález téhož soudu ze dne 6. prosince 1995, sp. zn. II. ÚS 56/95, publikovaný tamtéž ve sv. 4, pod č. 80).
V daném případě odvolací soud v odůvodnění svého rozsudku (bod č. 41 jeho odůvodnění) seznatelně vyložil svůj procesní postup, který dovolatelka nyní napadá, aniž by z pohledu Nejvyššího soudu – byl-li by vůbec v tomto směru právně relevantním způsobem dovolatelkou vymezen předpoklad přípustnosti dovolání – ve smyslu shora připomenuté judikatury vykazoval defekt.
Dovolání žalobkyně proti nákladovému výroku rozsudku odvolacího soudu není ve smyslu § 238 odst. 1 písm. h) objektivně přípustné.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení netřeba odůvodňovat (§ 243f odst. 3 o. s. ř.).
Autor: -mha-