// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 23.04.2024
K platnosti a oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu
Jelikož podnájem bytu má charakter nájmu, je třeba jeho režim posoudit podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. Je-li v dané věci třeba posoudit platnost výpovědi udělené po 1. 1. 2014 z podnájemního vztahu vzniklého podle předchozí právní úpravy, pak z ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. plyne, že na ni dopadá již nová právní úprava.
V občanském zákoníku je úprava podnájmu poměrně kusá, žádnou regulaci výpovědních důvodů podnájemní smlouvy neobsahuje. Není tedy pochyb o tom, že neobsahuje-li tuto právní úpravu obecná úprava v občanském zákoníku, je nutné vycházet ze základní regulace soukromého práva, že co není zakázáno, je dovoleno. Strany podnájemní smlouvy si proto mohou sjednat libovolné výpovědní důvody bez ohledu na právní úpravu; stejně tak to umožňovala předchozí právní úprava.
Vypoví-li nájemce podnájem bytu z jiného než sjednaného výpovědního důvodu, který tak k dispozici neměl, má to za následek, že výpověď nebyla učiněna po právu (není oprávněná), a nemůže proto způsobit zamýšlené účinky (zánik podnájemního vztahu).
Občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu. Ustanovení § 2290 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu, jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut vztahoval i na podnájem bytu. To pak znamená, že výpověď z podnájmu bytu nemusí obsahovat žádné poučení o možnosti domáhat se jejího přezkumu soudem a že oprávněnost výpovědi z podnájmu bytu lze řešit jako otázku předběžnou např. v řízení o vyklizení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1002/2023, ze dne 13. 3. 2024
Dotčené předpisy:
§ 2215 o. z.
§ 2274 o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Městský soud v Brně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 5. 2021, č. j. 116 C 26/2020-36, uložil žalovanému povinnost vyklidit a vyklizený předat žalobci byt č. 1 o velikosti 1+1 v 1. nadzemním podlaží bytového domu XY č. XY v XY (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.).
2. K odvolání žalovaného Krajský soud v Brně (soud odvolací) rozsudkem ze dne 24. 8. 2022, č. j. 19 Co 80/2022-73, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. tak, že se žaloba zamítá (výrok I.), „změnil“ jej ve výroku o nákladech řízení (výrok II.) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok III.).
3. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, podle kterých žalobce nabyl podíl v Bytovém družstvu XY na základě smlouvy o převodu družstevního podílu ze dne 17. 2. 2015, přičemž ve smlouvě je výslovně zmíněno, že s převodem družstevního podílu přechází právo nájmu bytu a že žalobce se zavazuje převzít smlouvu o podnájmu, kterou uzavřel předchozí nájemce P. L. (převodce) s žalovaným na dobu neurčitou dne 19. 10. 2009 (dále jen „podnájemní smlouva“) a v níž si účastníci sjednali i důvody ukončení podnájmu. Dne 16. 4. 2019 žalobce vypověděl podnájemní smlouvu dle ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), kterou odůvodnil svoji bytovou potřebou, s výpovědní dobou 3 měsíce.
4. S odkazem na § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), odvolací soud posuzoval podmínky výpovědi podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“). Jestliže se účastníci v souladu s ustanovením § 719 odst. 1 obč. zák. dohodli na konkrétních důvodech výpovědi, neměl žalobce možnost vypovědět podnájem z důvodu dle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.; výpověď proto shledal neplatnou. S ohledem na argumentaci žalobce akcentoval, že i v případě možnosti vypovědět podnájemní smlouvu podle 2288 odst. 2 písm. a) o. z. by nebyla výpověď platná pro absenci poučení o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
5. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, ve kterém zpochybnil jeho závěr, že na něj přešla práva a povinnosti z podnájemní smlouvy, a dále mu vytýkal s odůvodněním, že se odchýlil od ustálené judikatury dovolacího soudu, kterou citoval, závěr o aplikaci obč. zák. na danou věc i závěr o neplatnosti výpovědi z podnájmu bytu pro neoprávněně použitý důvod výpovědi a absenci poučení podnájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
6. Žalovaný se ve svém vyjádření ztotožnil se závěry odvolacího soudu a měl za to, že v dovolání nejsou řádně vymezeny předpoklady jeho přípustnosti. Navrhl, aby dovolání bylo odmítnuto.
7. Dovolací soud předesílá, že ohledně otázky (ne)platnosti převzetí závazku z podnájemní smlouvy, kterou žalobce předestřel k dovolací přezkumu, dovolací soud činí závěr o absenci vymezení předpokladů přípustnosti podle § 237 o. s. ř., a to při vědomí konstantní judikatury Ústavního soudu, která vyžaduje, aby obecné soudy, včetně Nejvyššího soudu, při posuzování podání účastníků řízení volily postup vstřícnější k jejich právu na soudní ochranu. Tento přístup se má uplatnit i při hodnocení dovolání, které musí být podáno zástupcem s právnickým vzděláním (k tomu např. nález Ústavního soudu ze dne 19. 11. 2015, sp. zn. I. ÚS 354/15). Z tohoto přístupu vyplývá mimo jiné to, že splnění náležitosti stanovené v § 237 o. s. ř., tedy uvedení předpokladu přípustnosti, nesmí být posuzováno příliš formalisticky. Postačí tedy, že předpoklad přípustnosti z dovolání fakticky vyplývá, přitom může být vymezen v kterékoliv části dovolání (srov. nález Ústavního soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. II ÚS 1966/16). Tomuto požadavku však dovolatel nedostál, neboť ač zastoupen advokátem, přes správné poučení odvolacím soudem, na vymezení přípustnosti dovolání k otázky (ne)platnosti převzetí závazku z podnájemní smlouvy zcela rezignoval a vymezení předpokladu přípustnosti dovolání není zjistitelné ani z obsahu dovolací argumentace. Z hlediska způsobilosti založit přípustnost dovolání je právně bezvýznamné tvrzení, že napadeným rozhodnutím bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně. Dovolatel patrně přehlédl, že podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2013 přípustnost dovolání nezakládá pouhá skutečnost, že dovolání směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé [jako tomu bylo podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. ve znění účinném do 31. 12. 2012].
8. Dovolání žalobce je však přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), ohledně otázky aplikace právní úpravy o. z. na smluvní vztah vzniklý před jeho účinností, kterou odvolací soud posoudil v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, a ohledně otázky platnosti a oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu, která dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu výslovně řešena.
9. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolatel existenci těchto vad netvrdil a neplyne ani z obsahu spisu.
10. Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí vyslovil závěr, že podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako „nájem nájemního práva“, je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo jí může zřídit jen na dobu nájmu věci (§ 2215 odst. 3, § 2277, § 2278 o. z.). Podnájemní vztah se tedy vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn. že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Zanikne-li nájemní vztah, zanikne i vztah podnájemní, a to bez zřetele k tomu, z jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo, a bez zřetele k tomu, co si ohledně skončení podnájmu sjednali nájemce a podnájemce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 94/2020, dále jen „R 94/2020“). Jelikož podnájem bytu má charakter nájmu, je třeba jeho režim posoudit podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 19/2021, proti němuž byla podána ústavní stížnost, již odmítl Ústavní soud usnesením z 14. 12. 2021, sp. zn. III. ÚS 2470/21). Je-li v dané věci třeba posoudit platnost výpovědi udělené po 1. 1. 2014 z podnájemního vztahu vzniklého podle předchozí právní úpravy, pak z ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. plyne, že na ni dopadá již nová právní úprava [srov. shodně též v literatuře Hulmák, Milan. § 3074 (Nájem a pacht) In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 2021–2022, marg. č. 88].
11. V občanském zákoníku je úprava podnájmu poměrně kusá, žádnou regulaci výpovědních důvodů podnájemní smlouvy neobsahuje. Není tedy pochyb o tom, že neobsahuje-li tuto právní úpravu obecná úprava v občanském zákoníku, je nutné vycházet ze základní regulace soukromého práva, že co není zakázáno, je dovoleno (srov. opět R 94/2020 či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2800/2018 - ústavní stížnost podanou proti tomuto usnesení odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 18. 6. 2019, sp. zn. II. ÚS 1748/19). Strany podnájemní smlouvy si proto mohou sjednat libovolné výpovědní důvody bez ohledu na právní úpravu; stejně tak to umožňovala předchozí právní úprava (konkrétně § 719 odst. 1 obč. zák., na který odkázal odvolací soud).
12. V souzené věci z obsahu podnájemní smlouvy jednoznačně vyplývá, že byl sjednán podnájem na dobu neurčitou, který bylo možné skončit písemnou dohodou stran nebo výpovědí nájemce či podnájemce, přičemž výpovědní důvody smluvních stran byly přesně specifikovány. Vzhledem k tomu, že výpovědní důvod, pro který byla podnájemní smlouva nájemcem vypovězena (že byt potřebuje pro sebe), sjednán nebyl, je závěr odvolacího soudu, že jej nájemce nemohl použít, i v poměrech úpravy účinné od 1. 1. 2014 správný.
13. V rozsudku ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 112/2019, Nejvyšší soud uzavřel, že vypoví-li pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou. Uvedený závěr lze vztáhnout podnájem bytu v tom směru, že vypoví-li nájemce podnájem bytu z jiného než sjednaného výpovědního důvodu, který tak k dispozici neměl, má to za následek, že výpověď nebyla učiněna po právu (není oprávněná), a nemůže proto způsobit zamýšlené účinky (zánik podnájemního vztahu).
14. S odkazem na R 94/2020 lze rovněž dovodit, že občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu. Ustanovení § 2290 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu, jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut vztahoval i na podnájem bytu. To pak znamená, že výpověď z podnájmu bytu nemusí obsahovat žádné poučení o možnosti domáhat se jejího přezkumu soudem a že oprávněnost výpovědi z podnájmu bytu lze řešit jako otázku předběžnou např. v řízení o vyklizení, jako je tomu i v této věci.
15. Protože rozsudek odvolacího soudu je v měnícím výroku v konečném důsledku správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].
16. Dovolací soud nepřehlédl ani sdělení dovolatele, že dovolání směřuje proti rozsudku odvolacího soudu „v celém rozsahu“. Napadá-li dovolatel tedy rovněž i výroky o nákladech řízení (výrok II. a III.), činí tak zřejmě jen formálně, neboť ve vztahu k tomuto výroku postrádá dovolání jakékoli odůvodnění, a navíc by ani nebylo přípustné [§ 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.]. Proto bylo dovolání v této části podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítnuto.
Autor: -mha-