// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 17.01.2022
Doručování výzvy k odstranění závadného stavu oběma manželům
Výzva k odstranění závadného stavu dle § 2291 odst. 3 o. z. představuje hmotněprávní podmínku k podání výpovědi z nájmu bytu podle § 2291 o. z., která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby, a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno). Jinak řečeno, výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba k nápravě tohoto závadného chování
Výzvu dle § 2291 odst. 3 o. z. (aby nájemci bytu v přiměřené době odstranili své závadné chování, popřípadě odstranili protiprávní stav) je třeba v případě společného nájmu bytu manželi oznámit nebo doručit oběma manželům.
V projednávané věci byla předmětná výzva adresována a doručována pouze manželce. Vzhledem k tomu, že ta si výzvu uloženou na poště nevyzvedla, nepřichází v úvahu, že by s ní případně mohla seznámit svého manžela. Lze proto uzavřít, že výzva k napravení závadného stavu jako hmotněprávní podmínka k podání výpovědi podle § 2291 o. z. nebyla doručena řádně oběma společným nájemcům bytu, k výpovědi se tudíž nepřihlíží a žaloba na určení její neoprávněnosti je důvodná.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1377/2021, ze dne 20. 10. 2021
Dotčené předpisy: § 2291 o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobci se domáhali určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne 16. 3. 2015 a určení, že se k této výpovědi nepřihlíží. Žalobu odůvodnili zejména tím, že jsou jako manželé společnými nájemci bytu č. 22 o velikosti 3 + 1 s příslušenstvím, nacházejícího se ve druhém patře domu č. p. XY v ulici XY (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“). Dne 2. 4. 2015 jim byla doručena výpověď z nájmu tohoto bytu datovaná 16. 3. 2015, kterou jim dal tehdejší pronajímatel podle § 2291 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“, s odůvodněním, že jako nájemci porušují zvlášť závažným způsobem své povinnosti tím, že neuhradili nájemné a zálohy za služby za měsíce prosinec 2014 a leden a únor 2015. Žalobci měli za to, že výpovědní důvod není dán, neboť dlužné nájemné uhradili dne 29. 3. 2015 ještě před doručením výpovědi. Poukázali rovněž na to, že upomínka k úhradě dlužného nájemného před výpovědí ze dne 16. 2. 2015 byla adresována a doručována pouze žalobkyni, která si však zásilku na poště nemohla vyzvednout vzhledem ke své hospitalizaci v době od prosince 2014 do 24. 2. 2015.
Obvodní soud pro Prahu 3 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 10. 2019, č. j. 8 C 413/2015-283, ve znění opravného usnesení ze dne 22. 1. 2020, č. j. 8 C 413/2015-290, zamítl jak žalobu na určení, že výpověď z nájmu bytu ze dne 16. 3. 2015 není oprávněná (výrok I.), tak žalobu na určení, že se k výpovědi z nájmu bytu ze dne 16. 3. 2015 nepřihlíží (výrok II.), zároveň rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok III.). Nejprve se zabýval otázkou, zda byla žalobcům před podáním výpovědi z nájmu bytu doručena výzva k odstranění závadného chování dle § 2291 odst. 3 o. z. Vázán názorem odvolacího soudu vyjádřeným v usnesení Městského soudu v Praze ze dne 5. 4. 2018, čj. 69 Co 388/2017-179, jímž byl zrušen jeho předchozí rozsudek ze dne 26. 4. 2017, č. j. 8 C 413/2015-137, uzavřel, že v případě doručování výzvy jde o vyřizování běžné záležitosti společnými nájemci - manžely, takže postačuje, aby tato výzva byla doručena jen jednomu z nich. Výzvu ze dne 16. 2. 2015 adresovanou žalobkyni (která byla dne 6. 3. 2015 vrácena pronajímateli jako nevyzvednutá v úložní době) považoval za řádně doručenou s odůvodněním, že žalobkyně se přinejmenším část dne 24. 2. 2015 zdržovala v předmětném bytě, tedy na adrese, kam jí byla výzva k odstranění závadného chování doručována, takže měla objektivní možnost zjistit, že má na poště uloženou zásilku, tuto si vyzvednout a seznámit se s jejím obsahem. Dále konstatoval jako nesporné, že ke dni podání výpovědi z nájmu měli žalobci dluh na nájemném a službách za dobu tří měsíců. Jejich námitku, že ke dni doručení výpovědi byl dluh částečně uhrazen, nepovažoval s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009, z hlediska posouzení oprávněnosti výpovědi za rozhodující, neboť je podstatné, že dluh existoval ke dni dání výpovědi.
K odvolání žalobců Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 14. 10. 2020, č. j. 21 Co 155/2020-351, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. potvrdil (výrok I.) ve výroku II. jej s ohledem na částečné zpětvzetí návrhu zrušil a řízení ohledně žaloby na určení, že se k výpovědi z nájmu bytu ze dne 16. 3. 2015 nepřihlíží, zastavil (výrok II.) a ve výroku III. o nákladech řízení účastníků jej změnil tak, že žalované nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.); současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok IV.).
Měl za to, že soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatečná skutková zjištění, že provedené důkazy správně vyhodnotil, a ztotožnil se i s jeho právním posouzením. Zdůraznil, že podmínkou pro oprávněnost výpovědi z nájmu bytu dané žalovanou žalobcům (§ 2290 o. z.), byla předchozí výzva nájemci dle § 2291 odst. 3 o. z., aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, jinak se k výpovědi nepřihlíží. V případě doručování této výzvy se jedná o vyřizování běžné záležitosti manžely jako společnými nájemci (odkázal na § 746 odst. 1 o. z.), takže postačuje, aby výzva byla doručena jen jednomu z těchto nájemců. V případě doručování výzvy podle § 2291 odst. 3 o. z. jde dle názoru odvolacího soudu o úkon, který se netýká samotné existence nájemního vztahu (neodvíjí se od něj vznik, změna ani zánik nájemního vztahu, nýbrž jen možnost dát nájemcům výpověď z nájmu), proto „jde o pouhé upozornění dané pronajímatelem nájemci (nájemcům), aby v přiměřené době odstranili své závadné chování, o němž s největší pravděpodobností navíc vědí“. Je-li placení nájemného zjevně běžnou záležitostí, je běžnou záležitostí i napravení stavu jeho neplacení. Shodně jako soud prvního stupně s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu považoval výzvu k odstranění závadného stavu za řádně doručenou žalobkyni, která měla objektivně příležitost se seznámit s jejím obsahem, a rovněž shledal, že výpovědní důvod byl naplněn, neboť ke dni dání, případně odeslání výpovědi dlužili žalobci nájemné a zálohy za služby za dobu tří měsíců. Dodal, že výpověď není v rozporu s dobrými mravy.
Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“. Uplatněné dovolací námitky podřadili pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 o. s. ř. K dovolacímu přezkumu předložili jednak otázku „zda postačuje k oprávněnosti důvodu výpovědi ze strany pronajímatele z nájmu bytu dle § 2291 odst. 2 o. z. spočívajícího v nezaplacení nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a zmíněných úhrad existence tohoto protiprávního stavu ke dni dání výpovědi, nebo musí existence tohoto protiprávního stavu trvat i v okamžiku doručení, resp. dojití výpovědi nájemci bytu“. Mají za to, že tato otázka by měla být dovolacím soudem posouzena jinak než v rozsudku ze dne 20. 10. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009.
Dále vymezili tři otázky, které podle jejich názoru nebyly dosud dovolacím soudem vyřešeny, a to 1) „zda lze splatnost nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor v případě, kdy smluvní strany nemají k dispozici písemnou nájemní smlouvu ani neexistuje jiná dohoda nájemce a pronajímatele o okamžiku splatnosti nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor, určit jednostranně pronajímatelem, např. v evidenčním listu“, 2) „zda představuje jednání manželů jakožto společných nájemců bytu ve smyslu § 2270 o. z. v reakci na výzvu pronajímatele bytu k odstranění závadného chování těchto společných nájemců bytů spočívajícího v neplacení dlužného nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu a souvisejících služeb ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. ve spojení s § 2291 odst. 2 o. z. obstarávání běžných záležitostí rodiny ve smyslu § 694 odst. 1 o. z., resp. vzájemné zastupování manželů v běžných záležitostech dle § 696 odst. 1 o. z., u něhož postačí výzvu dle § 2291 odst. 3 o. z. doručit pronajímatelem pouze jednomu z manželů, anebo jde o tzv. ostatní záležitosti ve smyslu § 694 odst. 2 o. z., resp. § 696 odst. 1 OZ a contrario, v nichž musí být výzva pronajímatele dle § 2291 odst. 3 o. z. doručena oběma manželům“ a 3) „zda představuje tvrzení žalobce, uplatněné po zákonné koncentraci řízení u soudu prvního stupně dle § 118b odst. 1 o. s. ř., v písemném odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně, podložené důkazem předloženým soudu prvního stupně před zákonnou koncentrací řízení, nové tvrzení, k němuž nemohlo být v odvolacím řízení přihlédnuto ve smyslu § 205a o. s. ř.“
Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu a rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právními závěry odvolacího soudu (mimo jiné i v otázce, že placení nájemného je běžnou záležitostí, proto není třeba, aby výzva k doplacení dlužného nájemného byla doručena oběma manželům jako společným nájemcům) a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále opět jen „o. s. ř.“. Dovolání je podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné, neboť otázka, zda je třeba výzvu dle § 2291 odst. 3 o. z. (aby nájemci v přiměřené době odstranili své závadné chování, popřípadě odstranili protiprávní stav) oznámit nebo doručit oběma manželům v případě jejich společného nájmu bytu, nebyla dovolacím soudem dosud řešena, přičemž je pro řešení věci prvořadá.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 2291 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (odst. 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (odst. 2). Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží (odst. 3).
V projednávané věci není sporu o tom, že žalobci jsou jako manželé společnými nájemci předmětného bytu (nyní § 745 o. z.).
K institutu společného nájmu bytu manžely se Nejvyšší soud v poměrech předchozí právní úpravy vyslovil v rozsudku ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/97, uveřejněném pod č. 55/1997 časopisu Soudní judikatura, a v dalším rozsudku ze dne 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdon 122/96, uveřejněném pod č. 56/1997 časopisu Soudní judikatura, tak, že právo společného nájmu bytu manžely podle § 703 odst. 1 a § 704 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně, což se projevuje jak pokud jde o výkon tohoto práva, tak pokud jde o jeho zánik, přičemž v hmotněprávní oblasti se tato nedílnost projevuje tím, že výpověď musí směřovat vůči oběma manželům a oběma musí být také doručena. V řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu (později v řízení o neplatnost výpovědi) mají manželé – společní nájemci – postavení nerozlučných společníků (§ 91 o. s. ř.), a proto musí být oba účastníky tohoto řízení (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 7. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1704/2008, uveřejněný pod č. 34/2010 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).
Na závěry o nedílnosti práva společného nájmu bytu manžely navázala soudní praxe i v případě návrhu na zvýšení nájemného z bytu, kdy dospěla k závěru, že takový návrh je jednostranným adresovaným hmotněprávním úkonem; proto musí splňovat obecné náležitosti právního úkonu ve smyslu § 34 a násl. obč. zák. a musí být adresován a doručen (dojít – § 45 odst. 1 obč. zák.) druhé straně právního vztahu nájmu bytu, tj. nájemci či v jiných (možná častějších) případech oběma manželům jako společným nájemcům bytu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015, či usnesení Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7. června 2013, sp. zn. 5 Co 624/2013, uveřejněné pod č. 32/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). K uvedeným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil i v poměrech právní úpravy oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 615/2017).
Uvedené závěry jsou využitelné i pro současnou úpravu (§ 745 o. z.), neboť podstata institutu společného nájmu bytu manžely se nezměnila (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5939/2016).
Výpovědí z nájmu bytu dle § 2291 o. z. se Nejvyšší soud zabýval v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „R 75/2018“), ve kterém dovodil, že ustanovení § 2291 o. z. umožňuje pronajímateli vypovědět nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby, tedy tzv. okamžitě, zároveň však poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování (protiprávní stav) napraví (odstraní), tedy nejen že od něj okamžitě upustí, ale i nahradí škody (dluhy), které již vznikly. Účelem ustanovení § 2291 o. z. je tedy „okamžité“ skončení nájmu jen v případě, že nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu pronajímatele od svého jednání neupustí. K výpovědi bez výpovědní doby se tak může přihlížet jen v případě, že byla splněna podmínka předchozí výzvy k „nápravě“ zakotvená v § 2291 odst. 3 o. z.
Z toho plyne, že výzva k odstranění závadného stavu představuje hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno). Jinak řečeno, výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba k nápravě tohoto závadného chování [srov. obdobné závěry v odborné literatuře HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 473-474. ISBN 978-80-7400-287-8].
Má-li být nájemce podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzván, aby odstranil své porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, je logické, že takové závažné porušení povinnosti musí existovat již v době podání výzvy a musí v ní být také specifikováno.
Jestliže výzva k nápravě závadného chování představuje hmotněprávní podmínku, bez níž se k výpovědi nájmu bytu nepřihlíží, je třeba dovodit, že musí směřovat (musí být doručena) vůči těm nájemcům, kterým je výpověď z nájmu bytu posléze dána. Vyplývá-li tedy z ustálené judikatury, že výpověď z nájmu bytu se doručuje oběma manželům jako společným nájemcům, je logické, aby i výzva jako zákonem předpokládaná podmínka předcházející výpovědi z nájmu bytu byla směřována a doručována jim oběma. Tento závěr je odůvodněn i tím, že jde o záležitost výjimečnou co do dopadu na daný smluvní nájemní vztah, neboť v jejím důsledku může dojít k jednostrannému ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele. Nejde tedy „o pouhé upozornění v běžné záležitosti“, jak výzvu k nápravě závadného stavu předcházející „okamžité“ výpovědi z nájmu bytu, označil odvolací soud.
Podle skutkových zjištění učiněných v projednávané věci byla předmětná výzva adresována a doručována pouze žalobkyni b). Vzhledem k tomu, že ta si výzvu uloženou na poště nevyzvedla, nepřichází v úvahu, že by s ní případně mohla seznámit žalobce a) - k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2140/2011. Lze proto uzavřít, že výzva k napravení závadného stavu jako hmotněprávní podmínka k podání výpovědi podle § 2291 o. z. nebyla doručena řádně oběma žalobcům jako společným nájemcům bytu, k výpovědi se tudíž nepřihlíží a žaloba na určení její neoprávněnosti je důvodná. V této souvislosti je možno doplnit, že v již citovaném R 75/2018 Nejvyšší soud rovněž dovodil, že v řízení podle § 2290 o. z. soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména, zda uplatněný výpovědní důvod byl naplněn; neoprávněná je však i výpověď, která je neplatná či zdánlivá.
Dovolací soud pro úplnost dodává, že v dané věci výzva ze dne 16. 2. 2015 označená jako „upomínka“ ani co do obsahu neodpovídá výzvě podle § 2291 odst. 3 o. z., jestliže vyzývá žalobkyni b) k zaplacení nájemného a nákladů za služby za dva měsíce – nejde tedy o porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Z logiky věci přitom plyne, že má-li být nájemce podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzván k odstranění závadného chování spočívajícího v porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, musí k takovému porušení povinnosti dojít již v době podání výzvy a musí v ní být také specifikováno. Proto i z tohoto důvodu je výpověď z nájmu jen zdánlivá, tedy neoprávněná.
Protože na základě dosavadních výsledků řízení je možné ve věci rozhodnout, dovolací soud podle § 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil rozhodnutí odvolacího soudu v dovoláním napadeném výroku I. tak, jak je uvedeno shora.
Za situace, kdy bylo dovolatelům plně vyhověno, se již Nejvyšší soud pro nadbytečnost nezabýval jejich dalšími dovolacími námitkami.
(…)
Autor: -mha-