// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 15.01.2024
Užívání nebytového prostoru v rozporu s nájemní smlouvou
I. Zákon č. 116/1990 Sb. (po změně provedené zákonem č. 360/2005 Sb.) vycházel z koncepce, že ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být uveden účel nájmu jako jedna z jejích obligatorních náležitostí a že nájemce je povinen užívat pronajatý nebytový prostor v souladu se smlouvou, a tedy i s dohodnutým účelem nájmu. Jestliže jej užívá v rozporu se smlouvou, tedy i s dohodnutým účelem nájmu, má pronajímatel možnost nájem vypovědět podle § 9 odst. 2 písm. a). Při výkladu citovaného ustanovení je nutno zohlednit jeho smysl a účel, jímž nepochybně je ochrana práv pronajímatele, který má zájem na tom, aby nebytový prostor byl užíván jen k účelu, k němuž byl nájemci pronajat. Na druhou stranu ale není důvod jeho prostřednictvím sankcionovat nájemce za takové odchylky od dohodnutého účelu nájmu, které nemají podstatný vliv na využití nebytových prostor. Podpůrně lze přitom poukázat i na současnou právní úpravu nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženou v § 2302 o. z. a násl., která nepodstatné změny v činnosti nájemce (§ 2304 o. z.) nepovažuje za porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu.
II. V projednávané věci si účastnice v čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy ujednaly, že účelem nájmu pronajatých prostor bude provozování „sportovně relaxačního centra v souladu s platným kolaudačním rozhodnutím“. Účel nájmu byl tedy vymezen jednak slovním spojením „sportovně relaxační centrum“ a jednak odkazem na platné kolaudační rozhodnutí, jinými hledisky omezen nebyl. Nebyl tedy vázán ani na živnostenské oprávnění nájemkyně, proto není právně významné, že k provozu restaurace i provozu baru či občerstvení je potřebné totožné podnikatelské oprávnění – hostinská činnost, jakým nájemkyně disponuje. Použité slovní spojení „sportovně relaxační centrum“ je natolik široké, že připouští i možnost, aby v nebytových prostorách bylo provozováno – vedle zařízení přímo určeného ke sportu – též zařízení určené k podávání občerstvení (což ostatně není u obdobných center neobvyklé). Kolaudačního rozhodnutí, které bylo platné ke dni uzavření Nájemní smlouvy a které v průběhu nájemního vztahu nedoznalo změn, pak s takovým zařízením výslovně počítá. Pro posouzení oprávněnosti Výpovědi je tudíž zapotřebí především zkoumat, zda se provozování restaurace v nebytových prostorách neprotivilo jejich stavebnímu určení.
Jednotná definice pojmů bar a restaurace neexistuje. I když v obecném povědomí je restaurace chápána jako hostinské zařízení, v němž je dominantní prodej pokrmů, zatímco v baru převládá spíše prodej nápojů, nelze vyloučit, že i v něm budou nabízena teplá jídla. Obě zařízení představují určitou formu stravovací služby a pro obě je také společné, že kromě občerstvení mohou nabízet i různé formy společenské zábavy. Jelikož v daném případě byly v pronajímaných nebytových prostorech zahrnuty mimo jiné i místnosti kolaudované jako kuchyň s možností vaření a bar, sezení, již při uzavření Nájemní smlouvy smluvní strany musely předpokládat, že tam budou nabízena také teplá jídla a že tam budou místa k sezení určená k jejich konzumaci. Spolu s dalšími místnostmi kolaudovanými jako místnost pro mytí nádobí, místnost pro čištění zeleniny a úklid, gastro, pak tyto prostory nepochybně mohou sloužit i provozu restauračního zařízení. Jestliže tedy nájemkyně (její podnájemce) v části pronajatých prostor provozuje takové hostinské zařízení, v němž se podává jídlo a nápoje určené primárně ke konzumaci na místě samém, nejde o natolik podstatný rozdíl, který by odůvodnil závěr, že je užívá v rozporu s kolaudačním stavem. Skutečnost, že tyto prostory neoznačila jako bar, nýbrž jako restauraci, je v této souvislosti bez právního významu. Za situace, kdy ze skutkových zjištění nevyplývá, že by provozování restaurace převažovalo nad dalšími činnostmi, k nimž jsou prostory pronajaty, tj. především k provozu sportoviště, nelze dovodit, že je žalobkyně užívá v rozporu se smlouvou, potažmo s dohodnutým účelem nájmu.
Na tom pak nemůže nic změnit ani skutková okolnost, že v rámci restaurace provozované v nebytových prostorách byl zřízen tzv. kuřácký klub (jehož smyslem nebylo nic jiného, než umožnit zákazníkům restaurace kouřit v jejích prostorách). Jakkoli tato okolnost (provozovatel provozovny stravovacích služeb povoluje kouřit v prostorách se zákazem kouření) může být významná z hlediska předpisů veřejného práva, pro (soukromoprávní) úvahu o rozporu užívání předmětných nebytových prostor s dohodnutým účelem nájmu významná není.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2068/2023, ze dne 18. 10. 2023
Dotčené předpisy:
§ 9 odst. 2 písm. a) zák. č. 116/1990 Sb.
§ 2304 o. z.
Kategorie: nájem nebytových prostor; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 26. 2. 2020 domáhala určení, že je neoprávněná výpověď ze dne 12. 11. 2019 (dále jen „Výpověď“), kterou jí dala žalovaná z nájmu „nebytových prostor – suterénu, přízemí a 1. patra, o celkové rozloze 512 m2, v budově č. p. 1239, k. ú. Holešovice, v Praze 7, ul. U Průhonu č. o. 46“ (dále jen „Nebytové prostory“). Žalovaná pak vzájemným návrhem požadovala, aby žalobkyně předmětné nebytové prostory vyklidila.
2. Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. 6. 2021, č. j. 8 C 75/2020-57, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 3. 8. 2021, č. j. 8 C 75/2020-71, zamítl žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi (výrok I.), vyhověl vzájemnému návrhu žalované a uložil žalobkyni povinnost Nebytové prostory vyklidit a vyklizené předat do patnácti dnů od právní moci rozsudku (výrok II.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III. ve spojení s doplňujícím usnesením).
3. Městský soud v Praze (soud odvolací) poté, co byl jeho předchozí rozsudek rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1654/2022, zrušen, rozsudkem ze dne 25. 1. 2023, č. j. 28 Co 373, 374/2021-231, ve znění usnesení ze dne 4. 4. 2023, č. j. 28 Co 373, 374/2021-243, rozsudek soudu prvního stupně (ve spojení s doplňujícím usnesením) potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího a (předchozího) dovolacího řízení.
4. Po doplnění dokazování zjistil, že žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 17. 8. 2006 smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále jen „Nájemní smlouva“) na dobu určitou v trvání třiceti let (čl. IV. Nájemní smlouvy) za účelem provozování „sportovně relaxačního centra v souladu s platným kolaudačním rozhodnutím“ (čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy) za dohodnuté nájemné ve výši 20 000 Kč ročně (čl. III. odst. 1 Nájemní smlouvy), která byla stanovena jednak s ohledem na provedené nebo předpokládané investice žalobkyně do nebytových prostor a jednak s přihlédnutím k charakteru daných prostor, z nichž většinu tvořilo sportoviště, a s ním spojeného jejich předpokládaného využití k nekomerčním účelům (čl. III. odst. 7 Nájemní smlouvy). V Nájemní smlouvě bylo rovněž uvedeno, že kterákoli smluvní strana je oprávněna ji písemně vypovědět v souladu s ustanovením § 9 zákona č. 116/1990 Sb. a že výpovědní lhůta činí tři měsíce a počítá se od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (čl. VI. odst. 2 a 3 Nájemní smlouvy). Nájemní smlouva obsahovala také ujednání, že není-li v ní stanoveno jinak, řídí se práva a povinnosti stran zákonem č. 116/1990 Sb. (čl. VII. odst. 1 Nájemní smlouvy). Dopisem ze dne 12. 11. 2019, schváleným téhož dne radou žalované městské části, žalovaná nájem nebytových prostor vypověděla (dále opět jen „Výpověď“). Ve Výpovědi odkázala na čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy a odůvodnila ji konstatováním, že kontrolami provedenými v říjnu 2019 zjistila, že v části nebytových prostor je provozováno komerční restaurační zařízení – restaurace Vltavín, jež je určeno široké veřejnosti, kromě jídla prodává též alkohol a cigarety a inzeruje i možnost rezervace prostor pro oslavy, svatby a firemní akce, jež se tam také fakticky konají, což je v rozporu se sjednaným účelem nájmu dohodnutým v Nájemní smlouvě a zakládá výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb. Podle webových stránek restaurace Vltavín tato restaurace skutečně nabízela veřejnosti stravovací služby s běžným výběrem jídel a nápojů, včetně alkoholických, její součástí byl rovněž bar vybavený alkoholickými nápoji, zároveň zde bylo povoleno kouřit s tím, že jde o soukromou a svobodnou klubovnu s povinným členstvím zpoplatněným částkou 30 Kč měsíčně, pořádaly se tam večery s hudební produkcí, provozoval sázkový terminál a nabízena byla i možnost pořádání oslav, svateb a firemních akcí. Podle kolaudačního rozhodnutí příslušného stavebního úřadu z 22. 11. 2005 bylo povoleno užívání místností, v nichž byla provozována zmíněná restaurace, následovně: č. 101 – přípravna jídel, č. 102 – místnost pro mytí nádobí, č. 103 – sklad, č. 104 – bar, sezení, č. 106A – úklid, gastro. Rozhodnutím téhož stavebního úřadu z 29. 6. 2006 pak byla povolena změna užívání místnosti č. 101 na kuchyň s možností vaření a místnosti č. 103 na místnost pro čištění zeleniny. Podle výpisu z obchodního rejstříku má žalobkyně s účinností od 29. 6. 2005 zapsán v obchodním rejstříku jako předmět podnikání rovněž provozování tělovýchovných a sportovních zařízení a zařízení sloužících k regeneraci a rekondici a dále také hostinskou činnost.
5. Na tomto skutkovém základě – na rozdíl od soudu prvního stupně – dovodil, že nájem nebytových prostor založený Nájemní smlouvou měl s účinností od 1. 1. 2014 charakter nájmu prostoru sloužícího podnikání ve smyslu § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“). Poté – shodně se soudem prvního stupně – konstatoval, že otázku, zda žalovaná mohla vypovědět nájemní poměr k nebytovým prostorám z důvodu specifikovaného ve Výpovědi, je třeba posoudit primárně z hlediska ujednání obsaženého v čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy, tj. z perspektivy ustanovení § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., na které citované ujednání odkazovalo. Dodal, že pro samotnou výpověď pronajímatele, tedy její náležitosti, doručení, přezkum oprávněnosti atd., s výjimkou její písemné formy, si však účastnice neujednaly vzájemná práva a povinnosti odchylně od zákona, a proto je namístě na Výpověď v tomto směru aplikovat právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku. Ve vztahu k posouzení důvodnosti Výpovědi následně uzavřel, že byl naplněn tam použitý výpovědní důvod podle čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy ve spojení s § 9 odst. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., neboť žalobkyně umožnila svému podnájemci, aby v nebytových prostorách provozoval činnost, která vybočuje ze sjednaného účelu nájmu. Zde stejně jako soud prvního stupně vycházel z názoru, že provozování sportovně relaxačního centra, jež bylo ujednáno jako účel nájmu, neodpovídá užívání nebytových prostor k umístění restaurace (Vltavín), která poskytuje služby v tak širokém rozsahu, jaký byl prokázán v této věci, a v jejímž rámci byl navíc zřízen tzv. kuřácký klub. To podle něj platí i se zřetelem ke stavebnímu určení sporných místností, jež vyplynulo z příslušných kolaudačních rozhodnutí a jemuž koresponduje provoz baru či občerstvení s využitím servírovacího pultu s možností stání nebo sezení u něj na židlích s podáváním nápojů a případně drobného občerstvení, nikoli provoz restaurace jako pohostinského podniku, v němž se podává jídlo a nápoje určené primárně ke konzumaci na místě samém. Za této situace považoval Výpověď za důvodnou a jelikož neshledal, že by ze strany žalované šlo o zjevné zneužití práva, jež nepožívá právní ochrany ve smyslu § 8 o. z., potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, jenž žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi zamítl a jenž vyhověl vzájemnému návrhu žalované na vyklizení předmětných nebytových prostor s poukazem na to, že nájemní poměr účastnic založený Nájemní smlouvou zanikl uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, a tudíž žalobkyně užívá nebytové prostory bez právního důvodu.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání. Předně měla za to, že odvolací soud nesprávně posoudil oprávněnost Výpovědi z hlediska řešení otázky, zda splňuje náležitost předepsanou ustanovením § 2310 odst. 1 o. z., a zastávala stanovisko, že v podobě, v jaké vyvstala tato otázka v posuzované věci, se jí dovolací soud dosud nezabýval. Ve vztahu k uvedené otázce přitom namítla, že jde-li v dané věci o nájem prostor sloužících podnikání, avšak žalovaná Výpověď formulovala jako projev vůle směřující k ukončení nájmu prostor k podnikání nesloužících, je takto formulovaná Výpověď neoprávněná, neboť obsahuje neplatný důvod výpovědi ve smyslu § 2310 odst. 1 o. z. Dále nesouhlasila s názorem, že nebytové prostory byly užívány v rozporu s Nájemní smlouvou. V této souvislosti vymezila v dovolání dvě hmotněprávní otázky, z nichž – podle jejího názoru – jedna nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu vyřešena a druhou vyřešil odvolací soud v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu. Uvedla, že jak k provozu restaurace, tak i baru či občerstvení, je potřebné totožné podnikatelské (živnostenské) oprávnění – hostinská činnost. Rovněž nelze opomenout, že prostory jsou kolaudovány podle určení jednotlivých místností, nikoli jako celek, který by pak nesl souhrnné označení „restaurace“ apod. Jestliže tedy soudy nižších stupňů připustily, že v předmětných nebytových prostorách lze provozovat občerstvení, pak již nelze rozlišovat jaké „občerstvení“ je ještě v souladu s účelem Smlouvy a jaké již nikoli. I kdyby však hypoteticky bylo možné rozlišovat mezi provozem restaurace a provozem baru či občerstvení, záměna uvedených provozů by byla jen nepodstatnou změnou v užívání nebytových prostor (§ 2304 odst. 2 o. z.). V takovém případě ovšem nelze usuzovat na porušení nájemcových povinností, neboť nejde o zásadní rozpor mezi dohodnutým účelem nájmu a konkrétním způsobem užívání nebytových prostor. O tom svědčí např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2849/2008 a 26 Cdo 4979/2010, jež podle stejných pravidel řešila otázku platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2013. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Do textu dovolání současně vtělila návrh na odklad právní moci a vykonatelnosti napadeného rozsudku.
7. Žalovaná ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto.
8. Nejvyšší soud shledal, že dovolání žalobkyně (dovolatelky) bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval jeho přípustností.
9. Námitka, že Výpověď nesplňuje náležitost vyžadovanou ustanovením § 2310 odst. 1 o. z., přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nezakládá. V soudní praxi není pochyb, že pronajímatel je povinen ve výpovědi z nájmu bytu vymezit výpovědní důvod skutkově a je na soudu, aby posoudil, které ustanovení upravující výpovědní důvody na dané skutkové vylíčení dopadá, a zda jde vskutku o důvod, pro který může pronajímatel nájem bytu vypovědět (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5114/2017, a v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 7. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2950/2009, uveřejněný pod č. 77/2011 časopisu Soudní judikatura). I když uvedený závěr byl přijat v poměrech právní úpravy nájmu bytu, neexistuje rozumný důvod, pro který by nebyl využitelný rovněž při přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. (o něž jde v souzené věci).
10. Ve Výpovědi žalovaná (pronajímatelka) popsala okolnosti, v nichž spatřuje naplnění výpovědního důvodu, dostatečně určitě a srozumitelně. Vytkla žalobkyni, že v části Nebytového prostoru je – v rozporu s účelem nájmu – provozováno komerční restaurační zařízení – Restaurace Vltavín. Jestliže za tohoto stavu odvolací soud shledal, že dané právní jednání nepostrádá náležitost předepsanou ustanovením § 2310 odst. 1 o. z., neodchýlil se od citované judikatury. Je přitom nerozhodné, zda použitý výpovědní důvod odpovídá důvodům ujednaným v Nájemní smlouvě nebo stanoveným zákonem (řešení této otázky je významné až pro úvahu o důvodnosti výpovědi, tedy její oprávněnosti v užším smyslu).
11. Ostatními dovolacími námitkami dovolatelka zpochybnila závěr odvolacího soudu, že Výpověď jí byla dána důvodně, neboť předmětné nebytové prostory byly užívány v rozporu s Nájemní smlouvou, a byl tak naplněn výpovědní důvod podle čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy ve spojení s § 9 odst. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb. Třebaže ve vztahu k uvedenému právnímu posouzení věci vymezila v dovolání dvě hmotněprávní otázky, uplatněné dovolací námitky ve své podstatě směřují k vyřešení otázky, zda nájemce užívá prostor sloužící podnikání v rozporu se smlouvou [a naplňuje tak výpovědní důvod, jenž byl do 31. 12. 2013 upraven v ustanovení § 9 odst. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb.] i v případě, že mezi činností, jíž má v daném prostoru provozovat podle sjednaného účelu nájmu, a činností, kterou v něm skutečně provozuje, není zásadní, ale jen nepodstatný rozdíl. Jelikož uvedenou otázkou se dovolací soud ve své rozhodovací praxi dosud nezabýval, je dovolání pro její řešení přípustné podle § 237 o. s. ř. a je také důvodné.
12. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci uvedených vad dovolatelka netvrdila a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
13. Při právním posouzení odvolací soud vycházel ze závazného právního názoru vysloveného ve zrušujícím rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1654/2022, v němž Nejvyšší soud dovodil, že otázku, zda žalovaná (pronajímatelka) mohla vypovědět nájemní poměr k nebytovým prostorám (majícím nyní povahu nájmu prostoru sloužícího podnikání ve smyslu § 2302 a násl. o. z.) z důvodu specifikovaného ve Výpovědi, je nutno posoudit primárně z hlediska ujednání obsaženého v čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy, tj. z perspektivy ustanovení § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., na které citované ujednání odkazovalo.
14. Podle § 9 odst. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb. pronajímatel může písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou.
15. Zákon č. 116/1990 Sb. (po změně provedené zákonem č. 360/2005 Sb.) vychází z koncepce, že ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být uveden účel nájmu jako jedna z jejích obligatorních náležitostí (§ 3 citovaného zákona) a že nájemce je povinen užívat pronajatý nebytový prostor v souladu se smlouvou, a tedy i s dohodnutým účelem nájmu. Jestliže jej užívá v rozporu se smlouvou, tedy i s dohodnutým účelem nájmu, má pronajímatel možnost nájem vypovědět podle § 9 odst. 2 písm. a). Při výkladu citovaného ustanovení je nutno zohlednit jeho smysl a účel, jímž nepochybně je ochrana práv pronajímatele, který má zájem na tom, aby nebytový prostor byl užíván jen k účelu, k němuž byl nájemci pronajat. Na druhou stranu ale není důvod jeho prostřednictvím sankcionovat nájemce za takové odchylky od dohodnutého účelu nájmu, které nemají podstatný vliv na využití nebytových prostor.
16. Podpůrně lze přitom poukázat i na současnou právní úpravu nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženou v § 2302 o. z. a násl., která nepodstatné změny v činnosti nájemce (§ 2304 o. z.) nepovažuje za porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu [srov. HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 495–496. ISBN 978-80-7400-287-8].
17. V projednávané věci si účastnice v čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy ujednaly, že účelem nájmu pronajatých prostor bude provozování „sportovně relaxačního centra v souladu s platným kolaudačním rozhodnutím“. Účel nájmu byl tedy vymezen jednak slovním spojením „sportovně relaxační centrum“ a jednak odkazem na platné kolaudační rozhodnutí, jinými hledisky omezen nebyl. Nebyl tedy vázán ani na živnostenské oprávnění dovolatelky, proto není právně významné, že k provozu restaurace i provozu baru či občerstvení je potřebné totožné podnikatelské oprávnění – hostinská činnost, jakým dovolatelka disponuje.
18. Za omezení účelu nájmu pak nelze považovat ani čl. III. odst. 7 Nájemní smlouvy, jehož se dovolává žalovaná a podle jehož znění byla výše nájemného stanovena jak s ohledem na provedené nebo předpokládané investice žalobkyně do nebytových prostor, tak s ohledem na charakter nebytových prostor, z nichž většinu tvoří sportoviště, a s ním spojené předpokládané využití nebytových prostor k nekomerčním účelům. Předně nejde o ujednání zařazené v čl. II. o předmětu a účelu nájmu, ale v čl. III týkajícím se nájemného a kromě toho ani z něj nevyplývá pro dovolatelku povinnost provozovat v pronajatých prostorách pouze činnost „nekomerčního“ charakteru. Navíc pojem „nekomerční“ je v daném kontextu minimálně zavádějící, neboť, jak uvedl Nejvyšší soud již ve zrušujícím rozsudku sp. zn. 26 Cdo1654/2022, žalobkyně Nájemní smlouvu uzavírala jako podnikatelka, jejím zapsaným předmětem podnikání bylo (a je dosud) i provozování tělovýchovných a sportovních zařízení a zařízení sloužících k regeneraci a rekondici, před uzavřením Nájemní smlouvy do nebytových prostor investovala finanční prostředky ve výši 6 750 000 Kč, takže lze dovodit, že uzavírala Nájemní smlouvu pro účely svého podnikání a tato skutečnost musela být zřejmá i žalované. Činnost žalobkyně, již provozovala v předmětných nebytových prostorách, tak byla zjevně zaměřena na dosahování zisku v rámci jejího (zapsaného) předmětu podnikání.
19. Použité slovní spojení „sportovně relaxační centrum“ je natolik široké, že připouští i možnost, aby v nebytových prostorách bylo provozováno – vedle zařízení přímo určeného ke sportu – též zařízení určené k podávání občerstvení (což ostatně není u obdobných center neobvyklé). Kolaudačního rozhodnutí, které bylo platné ke dni uzavření Nájemní smlouvy a které v průběhu nájemního vztahu nedoznalo změn, pak s takovým zařízením výslovně počítá. Pro posouzení oprávněnosti Výpovědi je tudíž zapotřebí především zkoumat, zda se provozování restaurace v nebytových prostorách neprotivilo jejich stavebnímu určení.
20. Podle něj jsou nebytové prostory tvořeny těmito místnostmi: č. 100 – vstupní hala, 101 – kuchyň s možností vaření, 102 – místnost pro mytí nádobí, 103 – místnost pro čištění zeleniny, 104 – club – bar, sezení, 105 – WC a umývárna ženy, 106 – úklidová komora, 106 A – úklid – gastro, 107 – WC a umývárna muži, 108 – šatna ženy, 109 – šatna muži, 110 – chodba, 111 – zádveří, 112 – schodiště, 113 – sportoviště, 114 – zázemí tělocvičny, 201 – denní místnost, 202 – sociální zařízení, 203 – komora.
21. Jednotná definice pojmů bar a restaurace neexistuje. I když v obecném povědomí je restaurace chápána jako hostinské zařízení, v němž je dominantní prodej pokrmů, zatímco v baru převládá spíše prodej nápojů, nelze vyloučit, že i v něm budou nabízena teplá jídla. Obě zařízení představují určitou formu stravovací služby a pro obě je také společné, že kromě občerstvení mohou nabízet i různé formy společenské zábavy. Jelikož v daném případě byly v pronajímaných nebytových prostorech zahrnuty mimo jiné i místnosti kolaudované jako kuchyň s možností vaření a bar, sezení, již při uzavření Nájemní smlouvy smluvní strany musely předpokládat, že tam budou nabízena také teplá jídla a že tam budou místa k sezení určená k jejich konzumaci. Spolu s dalšími místnostmi kolaudovanými jako místnost pro mytí nádobí, místnost pro čištění zeleniny a úklid, gastro, pak tyto prostory nepochybně mohou sloužit i provozu restauračního zařízení. Jestliže tedy dovolatelka (její podnájemce) v části pronajatých prostor provozuje takové hostinské zařízení, v němž se podává jídlo a nápoje určené primárně ke konzumaci na místě samém, nejde o natolik podstatný rozdíl, který by odůvodnil závěr, že je užívá v rozporu s kolaudačním stavem. Skutečnost, že tyto prostory neoznačila jako bar, nýbrž jako restauraci, je v této souvislosti bez právního významu. Za situace, kdy ze skutkových zjištění nevyplývá, že by provozování restaurace převažovalo nad dalšími činnostmi, k nimž jsou prostory pronajaty, tj. především k provozu sportoviště, nelze dovodit, že je žalobkyně užívá v rozporu se smlouvou, potažmo s dohodnutým účelem nájmu.
22. Na tom pak nemůže nic změnit ani skutková okolnost, že v rámci restaurace provozované v nebytových prostorách byl zřízen tzv. kuřácký klub (jehož smyslem nebylo nic jiného, než umožnit zákazníkům restaurace kouřit v jejích prostorách). Jakkoli tato okolnost (provozovatel provozovny stravovacích služeb povoluje kouřit v prostorách se zákazem kouření) může být významná z hlediska předpisů veřejného práva [viz např. ustanovení § 8 odst. 1 písm. k), § 9 odst. 1 a 2, a § 36 odst. 8 zákona č. 65/2017 Sb., o ochraně zdraví před škodlivými účinky návykových látek, ve znění pozdějších předpisů], pro (soukromoprávní) úvahu o rozporu užívání předmětných nebytových prostor s dohodnutým účelem nájmu významná není.
23. Pro úplnost Nejvyšší soud dodává, že dovolatelka v této souvislosti poukazovala na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 6. 2009, sp. zn. 26 Cdo 2849/2008, a ze dne 12. 6. 2012, sp. zn. 26 Cdo 4979/2010. V nich dovolací soud s odkazem na svá dřívější rozhodnutí opakovaně vyjádřil názor, že na neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem (s ustanovením § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.) lze usuzovat pouze v případě, že jde o zásadní rozpor mezi dohodnutým účelem nájmu a dokumentovaným stavebním určením předmětných prostor (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2006, sp. zn. 28 Cdo 2899/2005, a ze dne 1. 11. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1796/2007). Citovaná judikatura se však vztahuje k otázce platnosti nájemní smlouvy uzavírané podle zákona č. 116/1990 Sb. ve znění účinném do 18. 10. 2005, který v § 3 odst. 2 stanovil, že nebytové prostory se pronajímají k účelům, k nimž jsou stavebně určeny, a který byl vypuštěn novelou provedenou zákonem č. 360/2005 Sb.
24. Neobstojí proto právní posouzení oprávněnosti Výpovědi (v užším smyslu), které založil odvolací soud na názoru, že byl naplněn tam použitý výpovědní důvod podle čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy ve spojení s § 9 odst. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb.; pak ovšem nemůže obstát ani z něj vycházející závěr o užívání nebytových prostor bez právního důvodu, jenž vedl odvolací soud k potvrzení vyklizovacího výroku rozsudku soudu prvního stupně.
25. Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, dovolací soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
26. S přihlédnutím k závěrům vyplývajícím z nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, Nejvyšší soud za situace, kdy přikročil k rozhodnutí o samotném dovolání v přiměřené lhůtě, již samostatně nerozhodoval o návrhu dovolatelky na odklad právní moci a vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
27. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Autor: -mha-