// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor
Nájem nebytových prostor
15.01.2024 00:02
Užívání nebytového prostoru v rozporu s nájemní smlouvou
I. Zákon č. 116/1990 Sb. (po změně provedené zákonem č. 360/2005 Sb.) vycházel z koncepce, že ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být uveden účel nájmu jako jedna z jejích obligatorních náležitostí a že nájemce je povinen užívat pronajatý nebytový prostor v souladu se smlouvou, a tedy i s dohodnutým účelem nájmu. Jestliže jej užívá v rozporu se smlouvou, tedy i s dohodnutým účelem nájmu, má pronajímatel možnost nájem vypovědět podle § 9 odst. 2 písm. a). Při výkladu citovaného ustanovení je nutno zohlednit jeho smysl a účel, jímž nepochybně je ochrana práv pronajímatele, který má zájem na tom, aby nebytový prostor byl užíván jen k účelu, k němuž byl nájemci pronajat. Na druhou stranu ale není důvod jeho prostřednictvím sankcionovat nájemce za takové odchylky od dohodnutého účelu nájmu, které nemají podstatný vliv na využití nebytových prostor. Podpůrně lze přitom poukázat i na současnou právní úpravu nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženou v § 2302 o. z. a násl., která nepodstatné změny v činnosti nájemce (§ 2304 o. z.) nepovažuje za porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu.
II. V projednávané věci si účastnice v čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy ujednaly, že účelem nájmu pronajatých prostor bude provozování „sportovně relaxačního centra v souladu s platným kolaudačním rozhodnutím“. Účel nájmu byl tedy vymezen jednak slovním spojením „sportovně relaxační centrum“ a jednak odkazem na platné kolaudační rozhodnutí, jinými hledisky omezen nebyl. Nebyl tedy vázán ani na živnostenské oprávnění nájemkyně, proto není právně významné, že k provozu restaurace i provozu baru či občerstvení je potřebné totožné podnikatelské oprávnění – hostinská činnost, jakým nájemkyně disponuje. Použité slovní spojení „sportovně relaxační centrum“ je natolik široké, že připouští i možnost, aby v nebytových prostorách bylo provozováno – vedle zařízení přímo určeného ke sportu – též zařízení určené k podávání občerstvení (což ostatně není u obdobných center neobvyklé). Kolaudačního rozhodnutí, které bylo platné ke dni uzavření Nájemní smlouvy a které v průběhu nájemního vztahu nedoznalo změn, pak s takovým zařízením výslovně počítá. Pro posouzení oprávněnosti Výpovědi je tudíž zapotřebí především zkoumat, zda se provozování restaurace v nebytových prostorách neprotivilo jejich stavebnímu určení.
Jednotná definice pojmů bar a restaurace neexistuje. I když v obecném povědomí je restaurace chápána jako hostinské zařízení, v němž je dominantní prodej pokrmů, zatímco v baru převládá spíše prodej nápojů, nelze vyloučit, že i v něm budou nabízena teplá jídla. Obě zařízení představují určitou formu stravovací služby a pro obě je také společné, že kromě občerstvení mohou nabízet i různé formy společenské zábavy. Jelikož v daném případě byly v pronajímaných nebytových prostorech zahrnuty mimo jiné i místnosti kolaudované jako kuchyň s možností vaření a bar, sezení, již při uzavření Nájemní smlouvy smluvní strany musely předpokládat, že tam budou nabízena také teplá jídla a že tam budou místa k sezení určená k jejich konzumaci. Spolu s dalšími místnostmi kolaudovanými jako místnost pro mytí nádobí, místnost pro čištění zeleniny a úklid, gastro, pak tyto prostory nepochybně mohou sloužit i provozu restauračního zařízení. Jestliže tedy nájemkyně (její podnájemce) v části pronajatých prostor provozuje takové hostinské zařízení, v němž se podává jídlo a nápoje určené primárně ke konzumaci na místě samém, nejde o natolik podstatný rozdíl, který by odůvodnil závěr, že je užívá v rozporu s kolaudačním stavem. Skutečnost, že tyto prostory neoznačila jako bar, nýbrž jako restauraci, je v této souvislosti bez právního významu. Za situace, kdy ze skutkových zjištění nevyplývá, že by provozování restaurace převažovalo nad dalšími činnostmi, k nimž jsou prostory pronajaty, tj. především k provozu sportoviště, nelze dovodit, že je žalobkyně užívá v rozporu se smlouvou, potažmo s dohodnutým účelem nájmu.
Na tom pak nemůže nic změnit ani skutková okolnost, že v rámci restaurace provozované v nebytových prostorách byl zřízen tzv. kuřácký klub (jehož smyslem nebylo nic jiného, než umožnit zákazníkům restaurace kouřit v jejích prostorách). Jakkoli tato okolnost (provozovatel provozovny stravovacích služeb povoluje kouřit v prostorách se zákazem kouření) může být významná z hlediska předpisů veřejného práva, pro (soukromoprávní) úvahu o rozporu užívání předmětných nebytových prostor s dohodnutým účelem nájmu významná není.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2068/2023, ze dne 18. 10. 2023
15.01.2024 00:01
Skutkové vymezení důvodu výpovědi z nájmu
V soudní praxi není pochyb, že pronajímatel je povinen ve výpovědi z nájmu bytu vymezit výpovědní důvod skutkově a je na soudu, aby posoudil, které ustanovení upravující výpovědní důvody na dané skutkové vylíčení dopadá, a zda jde vskutku o důvod, pro který může pronajímatel nájem bytu vypovědět. I když uvedený závěr byl přijat v poměrech právní úpravy nájmu bytu, neexistuje rozumný důvod, pro který by nebyl využitelný rovněž při přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2068/2023, ze dne 18. 10. 2023
01.11.2023 00:01
Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání z vážného důvodu dle § 2312 o.z.
Jelikož pododdíl 3 o nájmu prostoru sloužícího k podnikání výpověď bez výpovědní doby sám neupravuje, v souladu s § 2302 o. z. lze ustanovení § 2228 o. z. použít i pro skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání.
Je zřejmé, že ustanovení § 2312 o. z. (upravující však jen výpověď nájmu na dobu neurčitou) dopadá na širší okruh případů než § 2228 o. z., a nelze přitom vyloučit, že v jednání, které naplní některou ze skutkových podstat § 2228 o. z., bude možné spatřovat současně i vážný důvod k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. V takovém případě má pronajímatel možnost postupovat jak podle § 2228 o. z., tak podle § 2312 o. z. v závislosti na tom, zda upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování (protiprávního stavu) a případné pokračování nájemního vztahu, nebo preferuje skončení nájemního vztahu výpovědí, byť s výpovědní dobou.
Na rozdíl od § 2228 o. z. ustanovení § 2312 o. z. nevyžaduje předchozí výzvu k nápravě.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 844/2023, ze dne 26. 7. 2023
22.08.2023 00:02
Pasivní solidarita více společných nájemců nebytového prostoru
Zákon pasivní solidaritu více společných nájemců nebytového prostoru u nájmu podle zákona č. 116/1990 Sb., řídícího se obecnou úpravou závazkových vztahů v obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013, neupravoval; aby nájemci nebytového prostoru odpovídali za dluhy na nájemném solidárně, musela být jejich solidarita sjednána, a jestliže se tak nestalo, odpovídají společní nájemci za své závazky dílčím způsobem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3120/2022, ze dne 16. 5. 2023
11.07.2023 00:01
Výpověď nájmu dle § 2287 o. z. v kontextu pandemie koronaviru
I. Výpovědní důvod dle ustanovení § 2287 o. z. lze použít podle § 2311 o. z. i při skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Toto ustanovení zavádí ve prospěch nájemce výhradu změny poměrů a umožňuje mu, aby nájem vypověděl, jsou-li splněny dvě podmínky - dojde ke změně okolností, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, a současně jde o natolik významnou změnu okolností, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Vzhledem k tomu, že se jedná o výjimku z obecné zásady uplatňující se v závazkových vztazích, že smlouvy je třeba plnit, a to i za ztížených podmínek, je namístě toto ustanovení vykládat restriktivně a za takové okolnosti považovat pouze ty, které jsou podstatné a které nájemce nemohl v době uzavření smlouvy předvídat. Pro právní posouzení věci je proto relevantní především zjištění, zda a do jaké míry se změnily okolnosti, jež objektivně existovaly ke dni uzavření smlouvy, oproti okolnostem nastalým v době trvání smluvního vztahu. Určující přitom je, jak tyto změněné okolnosti vymezil nájemce ve své výpovědi z nájmu (§ 2310 odst. 1 o. z.) a jejich posouzení vzhledem ke stavu, který byl dán v době doručení výpovědi. Ustanovení § 2287 o. z. nesměřuje k ochraně podnikatelského rizika.
II. Mezi podstatné změny okolností zahrnuje komentářová literatura i epidemie. Epidemii koronaviru tak lze obecně hodnotit jako změnu okolností, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, neboť se jednalo o situaci, která byla nepředvídatelná, avšak nikoli bez dalšího. Bude vždy třeba zkoumat a zjistit, zda a jaký dopad měla epidemie koronaviru a zejména opatření proti jejímu šíření skutečně do konkrétního smluvního nájemního vztahu, a to v závislosti na tom, jak tyto změněné okolnosti vymezil nájemce ve své výpovědi z nájmu.
V projednávané věci vycházel odvolací soud ze zjištění, že usnesením vlády České republiky ze dne 12. 3. 2020 č. 194 byl na území České republiky od 14.00 hodin tohoto dne vyhlášen nouzový stav na dobu 30 dnů, že usnesením vlády České republiky ze dne 14. 3. 2020 č. 211 o přijetí krizového opatření byl s účinností od tohoto dne od 6. 00 hodin do dne 24. 3. 2020 do 6.00 hodin zakázán (mimo jiné) maloobchodní prodej a prodej služeb v provozovnách s výjimkou tam uvedených prodejen a že mimořádným opatřením Ministerstva zdravotnictví ze dne 23. 3. 2020 byl zákaz maloobchodního prodeje a prodeje služeb v provozovnách prodloužen do 1. 4. 2020 do 6.00 hodin. Nájemkyně nájemní vztah vypověděla a výpověď doručila pronajímatelce dne 24. 3. 2020, přičemž výpovědní důvod specifikovala tak, že v situaci ohledně pandemie koronaviru, v důsledku které došlo k restriktivním opatřením vlády České republiky, byla jako nájemce povinna uzavřít všechny své provozovny, nemůže prakticky vykonávat svou podnikatelskou činnost, pro předmět nájmu nemá využití a nelze předpokládat, že by se v dohledné době situace změnila s ohledem na její nízké příjmy.
Nájemkyně tak ve své výpovědi vymezila jako významnou změnu okolností dočasné uzavření svým provozoven na základě restriktivních opatření vlády a nemožnost vykonávat podnikatelskou činnost, v důsledku čehož poklesly její příjmy a pro předmět nájmu nemá využití, proto po ní nelze rozumně požadovat, aby v plnění smlouvy pokračovala. Zatímco skutečnost, že došlo na přechodnou dobu k uzavření provozoven nájemkyně, byla v řízení prokázána, okolnost, že nemohla vykonávat podnikatelskou činnost, v řízení zjišťována nebyla, třebaže ji pronajímatelka od počátku řízení zpochybňovala a navrhla důkazy k prokázání opaku. Odvolací soud ji dovodil pouze na základě obecného konstatování o důsledcích uzavření provozoven nájemkyně stejně jako skutečnost o poklesu jejích příjmů a nemožnosti realizovat účel sjednaného pronájmu. Jestliže odvolací soud nezkoumal skutečné naplnění výpovědního důvodu ke dni podání výpovědi v závislosti na tom, jak jej nájemkyně vymezila ve své výpovědi z nájmu (jak je v řízení o neoprávněnost výpovědi z nájmu nutné), je jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1323/2022, ze dne 12. 4. 2023
19.06.2023 00:02
Poskytnutí náhrady za převzetí zákaznické základny dle § 2315 o. z.
Jestliže § 2315 o. z. (ani jiný právní předpis) výslovně neurčuje, že k poskytnutí náhrady za výhodu získanou převzetím zákaznické základny vypovídaného nájemce je (může být) povinna i osoba, jíž pronajímatel přenechal stejný obchodní prostor do užívání po skončení nájmu s vypovězeným nájemcem (tj. nový nájemce), je namístě vycházet z úvahy, že z právního jednání smluvních stran nemůže zásadně vzniknout povinnost k plnění jiné (třetí) osobě bez jejího souhlasu, a návazně dovodit, že povinnost k poskytnutí náhrady za převzetí zákaznické základny (§ 2315 o. z.) stíhá výhradně (dřívějšího) pronajímatele, neboť jde o nárok vyplývající ze zaniklého nájemního vztahu mezi ním a vypovězeným nájemcem; to platí bez zřetele k tomu, zda výhodu plynoucí z tohoto převzetí získá (dřívější) pronajímatel či nový nájemce.
Jinými slovy řečeno, nájemce je oprávněn uplatnit nárok podle § 2315 o. z. v rámci existujícího závazkového vztahu vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu a nemůže ho uplatnit vůči subjektu, s nímž v době skončení nájmu (a ani později) nebyl v žádném právním vztahu (tj. vůči novému nájemci). Právo na náhradu za převzetí zákaznické základny (§ 2315 o. z.) tak vzniká bývalému nájemci pouze vůči dřívějšímu pronajímateli.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3644/2022, ze dne 14. 3. 2023
08.02.2023 00:02
Aplikace § 22 odst. 2 o. z. v případě nájmu prostoru sloužícího podnikání
Ustanovení § 22 odst. 2 o. z. nelze aplikovat v případě nájmu prostoru sloužícího podnikání na nájemce, který je právnickou osobou. Primárním cílem § 22 odst. 2 o. z. je ochrana třetích osob. Takový cíl ale situace, kdy jedna právnická osoba přenechá k užívání pronajaté prostory sloužící podnikání druhé právnické osobě, nesleduje. Bylo-li by v takovém případě vyloučeno uplatnění práva výpovědi ze strany pronajímatele, nejednalo by se o ochranu práv těchto třetích osob, ba právě naopak – došlo by k omezení práva vlastníka nakládat se svým majetkem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 878/2022, ze dne 8. 11. 2022
16.01.2023 00:01
Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání
I. Již v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2192/2020 Nejvyšší soud vyložil, že na rozdíl od předchozí právní úpravy se v občanském zákoníku rozlišení obecné úpravy nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) a úprav zvláštních (§ 2235 a násl. o. z.) již neodvíjí od vymezení předmětu nájmu s ohledem na jeho charakter podle veřejného práva, ale rozhodujícím hlediskem pro použití konkrétní úpravy je účel, za kterým byla věc pronajata. Má-li přitom jít o nájem prostoru sloužícího k podnikání, stanoví § 2302 odst. 1 o. z., že provozování podnikatelské činnosti musí být hlavním účelem nájmu, přičemž podnikáním je nejenom samostatná výdělečná činnost provozovaná za účelem dosažení zisku živnostenským či obdobným způsobem, ale také provozování tzv. svobodného povolání či umělecké tvorby.
Pro právní kvalifikaci úplatného užívacího vztahu jako nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. je tak rozhodující především účel nájmu. Podle přesvědčení dovolacího soudu však neexistuje jediný rozumný důvod, proč by na účel nájmu nebylo možné usuzovat i z obvyklého užití pronajatých prostor či z toho, zda nájemce je či není podnikatelem. V této souvislosti nelze opomenout, že ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. klade důraz právě na skutečný (faktický) účel užívání pronajatých prostor, přičemž nevyžaduje, aby byl výslovně uveden v nájemní smlouvě. Je tedy zřejmé, že v rámci posouzení podnikatelského charakteru konkrétního nájemního poměru nelze vycházet jen z obsahu písemného projevu vůle stran zaznamenaného v nájemní smlouvě, nýbrž je třeba zohlednit i další okolnosti případu, jež vypovídají o faktickém účelu užívání pronajatých prostor.
II. Celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní; strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v části čtvrté, Hlavě II, Díle 2, Oddíle 3, Pododdíle 3 – § 2302 a násl. o. z. Takováto odchylná úprava přitom může být založena i smluvním ujednáním (dohodou), které předcházelo účinnosti občanského zákoníku, tj. 1. lednu 2014. Jinými slovy řečeno, pokud se „stará“ nájemní smlouva odchyluje od dispozitivní nové úpravy, budou i napříště přednostně použita dohodnutá pravidla. Proto kupř. platí, že jestliže si strany před 1. lednem 2014 ujednaly výpovědní důvody z nájmu nebytových prostor, jsou takovým ujednáním vázány i po nabytí účinnosti občanského zákoníku, byť tento (nový) zákon dispozitivně stanoví důvody jiné.
Jestliže v posuzované věci nájemní smlouva obsahovala ohledně výpovědních důvodů specifické (zvláštní) smluvní ujednání (byť v podobě odkazu na zákonnou dispozitivní normu), je třeba tam vyjádřenou vůli stran respektovat i po změně dotčené právní regulace, což zde platí o to více, že šlo o změnu natolik rozsáhlou, že ji účastnice v době uzavření nájemní smlouvy mohly jen stěží předvídat.
Aplikaci dotčeného ujednání nebyla na překážku ani okolnost, že ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Sb., na nějž zde účastnice odkázaly, pozbylo v mezidobí účinnosti. Závaznost citovaného ujednání pro smluvní strany tím totiž nebyla nijak dotčena a pravidla tam obsažená, byť vymezená odkazem na již zrušené zákonné ustanovení (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.), se i poté prosadí jako autonomní smluvní úprava. Řečeno jinak, jestliže účastnice včlenily do textu nájemní smlouvy ujednání odkazující na zmíněné zákonné ustanovení (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.), lze – i po jeho zrušení – tam stanovená pravidla pro výpověď nájmu považovat za vyjádření jejich společné vůle a tedy za součást jejich smluvního závazku.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1654/2022, ze dne 14. 9. 2022
07.11.2022 00:02
Odpovědnost nájemce prostoru sloužícího k podnikání za škodu
Jelikož občanský zákoník neříká, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami v případě nájmu prostor sloužících k podnikání, avšak umožňuje v ustanovení § 10 použití analogie, vychází se z úpravy těchto pojmů u nájmu bytu (§ 2235 a násl. o. z.) jako úpravy nejbližší, resp. z prováděcího předpisu vztahujícího se k této smluvní oblasti, jímž je nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním prostoru sloužícího k podnikání provádí a hradí nájemce (není-li ujednáno něco jiného). Z toho plyne, že je jeho povinností takovou údržbu svými silami a prostředky zajišťovat, že její nesplnění je porušením zákonem uložené či smluvně ujednané povinnosti a že může představovat též okolnost svědčící o zanedbání náležitého dohledu, tedy vylučující možnost uplatnění liberačního důvodu podle § 2937 věty druhé o. z. Drobnými opravami se pak ve smyslu § 4 písm. e) nařízení č. 308/2015 Sb. rozumí mimo jiné opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt (prostor sloužící k podnikání). Vedle toho zákon ukládá i pravidelné prohlídky a udržování ve funkčním stavu k vodovodním součástem vyjmenovaným pod písmenem g) tohoto ustanovení. Vznikla-li tedy škoda na níže položeném nebytovém prostoru v důsledku úniku vody z horního nebytového prostoru v návaznosti na prasknutí přívodní hadičky pod umyvadlem (nešlo tedy o hlavní uzávěr vody pro tento nebytový prostor), jedná se o škodní následek nastalý v bezprostřední souvislosti s neplněním povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu.
Uzavřel-li za dané situace odvolací soud, že žalovaná jako nájemce prostor nezanedbala náležitý dohled (ve smyslu § 2937 o. z.) nad přívodní hadičkou k umyvadlu, neboť její prasknutí je třeba hodnotit jako nepředvídatelnou „nešťastnou náhodu“, kterou žalovaná v rámci dohledu nad předmětem nájmu nemohla odvrátit, není jeho právní posouzení správné, neboť právě takovou péči zákon v rámci snahy o efektivní předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemcích vyžaduje. Kromě toho nebylo zjištěno, co bylo důvodem havárie. Žalovaná o způsobu kontroly hadičky neuvedla nic, co by odůvodňovalo použití liberačního důvodu, a odvolací soud dovodil, že obecné zvyklosti od ní v tomto směru nic nevyžadují, neboť defektu nelze nikdy účinně předejít. To by ovšem znamenalo, že náležitým dohledem je i faktická nečinnost, což je neudržitelný závěr zpochybňující samu podstatu a účel liberačního důvodu. Není ovšem povinností poškozeného (žalobce v soudním sporu) prokazovat, jak konkrétně a z jakých příčin nastalo působení věci samy od sebe, to musí tvrdit a prokazovat ten, kdo má nad věcí dohled, aby podle doložených okolností mohl soud učinit podložený závěr, že požadavku náležitého dohledu dostál. Závěr odvolacího soudu je v tomto ohledu předčasný a jeho rozhodnutí věcně nesprávné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 2342/2021, ze dne 29. 7. 2022
12.09.2022 00:02
Prokazování naplnění výpovědního důvodu současně s výpovědí
I. Ačkoli výpovědní důvod je podle § 2310 odst. 1 o. z. nutné ve výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou náležitě skutkově konkretizovat, žádné ustanovení o skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání výpovědí nestanoví, a ani ze smyslu a účelu právní úpravy nevyplývá, že by podmínkou oprávněnosti, případně důvodem neplatnosti či dokonce zdánlivosti výpovědi z nájmu bylo (ne)prokázání naplnění výpovědního důvodu vypovídané straně současně s výpovědí.
Smysl povinnosti stanovené v § 2310 odst. 1 o. z. uvést důvod výpovědi vyplývá ze skutečnosti, že nájem uzavřený na dobu určitou může být vypovězen před uplynutím sjednané doby nájmu jen z určitých (zákonem či smluvně stanovených) důvodů. Jsou-li důvody, pro které může být nájem vypovězen, omezeny, pak by vypovídaná strana měla vědět, zda a který z těchto stanovených důvodů druhá strana uplatňuje, aby také mohla posoudit, zda byl (mohl být) uplatněný výpovědní důvod naplněn a zda se má proti takové výpovědi případně bránit. Není povinností strany, která nájem vypovídá, aby naplněnost uplatněného výpovědního důvodu „dokládala“ či jinak prokazovala již při dání výpovědi. Bude-li mezi stranami spor o naplněnost výpovědního důvodu, má vypovídaná strana možnost podat proti takové výpovědi námitky a nebude-li s námitkami úspěšná (§ 2314 odst. 1, 3 o. z.), může se domáhat přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2314 odst. 3 o. z.). V řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. (pokud si jeho aplikaci nevyloučily) pak budou muset strany prokázat (ne)naplněnost výpovědního důvodu.
II. Dohodnou-li se (odchylně od úpravy v občanském zákoníku) strany smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené na dobu určitou, že i takovou smlouvu lze vypovědět bez důvodu, pak nemusí výpovědní důvod ve výpovědi uvádět (žádný mít nemusí) a ustanovení § 2310 odst. 1 o. z. se v takovém případě neuplatní.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3329/2021, ze dne 15. 6. 2022
24.08.2022 00:02
Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2309 písm. a) o. z.
Předpokladem výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2309 písm. a) o. z. je skutečnost, že nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, má být buď odstraněna, nebo přestavěna tak, že přestavba brání dalšímu užívání prostoru v situaci, jde-li o změnu poměrů nastalých po uzavření smlouvy. Na rozdíl od úpravy obdobného výpovědního důvodu dříve zakotveného v § 9 odst. 2 písm. h) zákona č. 116/1991 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013, se existence rozhodnutí správního orgánu, jímž je tato povinnost uložena, nevyžaduje.
Citované ustanovení konstruuje dva důvody, pro které může pronajímatel nájem prostoru sloužícího podnikání, jež byl sjednán na dobu určitou, vypovědět. V poměrech projednávané věci byl pronajímatelem uplatněn druhý z uvedených důvodů (přestavba bránící užívání).
Ustanovení § 2309 písm. a) o. z. v části týkají se zákonodárcem užitého pojmu „přestavována“ je na místě vykládat s přihlédnutím k § 2209 o. z. (dle nějž pronajímatel nemá během nájmu právo o své vůli pronajatou věc měnit) tak, že musí jít o přestavbu trvale bránící dalšímu užívání prostor k sjednanému (určenému) účelu, a to v situaci, nemohl-li (nemusel-li) pronajímatel provedení takové přestavby při uzavírání nájemní smlouvy předvídat. Jinak řečeno, k tomu, aby byl výpovědní důvod dle § 2309 písm. a) o. z. naplněn, je nezbytné, aby přestavba bránila dalšímu (smluvenému či obvyklému) užívání předmětu nájmu; nemožnost užívání musí být trvalého charakteru.
Namítá-li tedy dovolatel, že za přestavbu nemovitosti je možno považovat i její opravu, nemůže jeho námitka již jen z výše uvedených důvodů obstát.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3115/2021, ze dne 17. 5. 2022
11.07.2022 00:02
Odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání
I. Od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání lze odstoupit v případě prodlení podle § 1977 o. z.
Jedním z následků prodlení, je-li jím porušena povinnost podstatným způsobem, je podle § 1977 o. z. možnost bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podmínky odstoupení od smlouvy se tak zcela nekryjí s možností dát výpověď bez výpovědní doby podle § 2232 o. z., která předpokládá zvlášť závažné porušení povinnosti a vznik značné újmy a která by v případě prodlení s odevzdáním pronajaté věci přicházela v úvahu, neboť úprava nájmu následky prodlení speciálně neřeší. Uvedené instituty směřující k ukončení nájemního vztahu se tak nevylučují, neboť okamžitá výpověď dle § 2232 o. z. je na rozdíl od odstoupení od smlouvy podmíněna vznikem značné újmy.
Vzhledem k tomu, že i nájemní vztahy jsou vztahy závazkové, vztahují se na ně všeobecná ustanovení o závazcích (§ 1721 – § 2054 o. z.), pokud úprava nájmu (§ 2201 – § 2331 o. z.) neobsahuje ustanovení zvláštní. Zákonná možnost odstoupení v úpravě nájmu výslovně zakotvena není, ale není vyloučeno, aby si možnost odstoupení v nájemní smlouvě týkající se prostoru sloužícího k podnikání strany sjednaly. Proto není důvod nepřipustit zákonné odstoupení od nájemní smlouvy v případě prodlení podle obecné úpravy v § 1977 o. z., je-li prodlením smluvní povinnost porušena podstatným způsobem.
II. Nepředání věci v ujednané době a ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu nájmu je podstatným porušením smluvní povinnosti ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2177/2021, ze dne 4. 4. 2022
11.07.2022 00:01
Neplacení nájemného při nepřevzetí předmětu nájmu z důvodu vad
Dosavadní judikatura vycházející z obč. zák. ohledně nájmu nebytových prostor dovodila, že nájemce byl povinen platit dohodnuté nájemné z nebytových prostor i přesto, že mu byly odevzdány ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému účelu nájmu a že je z tohoto důvodu neužíval, jestliže neblahý stav nebytových prostor mu byl znám od počátku (od okamžiku jejich odevzdání), nijak na něj v průběhu nájemního vztahu nepoukazoval a ani nečinil žádné kroky směřující k jeho nápravě či k ukončení nájemního poměru. Zároveň však měl takový nájemce právo na poskytnutí slevy z nájemného nebo na prominutí nájemného podle § 673 až 675 obč. zák. či možnost od smlouvy odstoupit nebo ji písemně vypovědět podle § 9 odst. 3 písm. c) zákona č.116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.
Uvedené závěry se uplatní i v současné právní úpravě, neboť ustanovení § 673 – 675 obč. zák. mají svůj odraz v § 2208 o. z.
Toto ustanovení i shora uvedené judikatorní závěry se však vztahují na situaci, kdy nájemce předmět nájmu i s vadami převezme. V dané věci ale nájemce předmět nájmu důvodně nepřevzal a činil kroky směřující k ukončení nájemního vztahu. Jestliže vzniká nájemci právo na prominutí nájemného v případech, kdy nemůže převzatou věc pro vady užívat, lze z toho odvodit, že v případech, kdy věc pro takové vady nepřevzal, není povinen nájemné platit hradit.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2177/2021, ze dne 4. 4. 2022
20.07.2020 00:01
Přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání
Úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání v § 2314 o. z. je ustanovením dispozitivním, od něhož se mohou strany smlouvy odchýlit (stanovit jiné lhůty, požadavek formy), a mohou ji i vyloučit. V takovém případě může strana, která výpověď dostala, naplněnost uplatněného výpovědního důvodu zpochybnit kdykoliv, není omezena žádnou lhůtou.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, ze dne 15. 4. 2020
20.07.2020 00:00
Pronajmutí stejné věci více smlouvami několika nájemcům
Skutečnost, že stejná věc byla pronajata více smlouvami několika nájemcům, nemá sama o sobě za následek neplatnost takovýchto smluv o nájmu. Práva nájemců z nájemních smluv zůstanou zachována, vznik nájmu není vyloučen jen tím, že věc byla již předtím pronajata. Ustanovení § 1763 o. z. řeší jen, kdo z těchto více nájemců bude věc skutečně užívat. Nájemce, který se užívání nedomůže (jiný nájemce začal věc užívat dříve, případně sice zatím věc nikdo užívat nezačal, ale jeho smlouva nabyla účinnosti později apod.) může po pronajímateli požadovat zjednání nápravy, případně může rovněž nájem vypovědět bez výpovědní doby.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, ze dne 15. 4. 2020
29.06.2020 00:01
Přezkum oprávněnosti výpovědi z podnájmu prostoru sloužícího podnikání
I. Pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li podnájemní vztah „slabší“ než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce. Je-li tedy předmětem podnájmu prostor sloužící podnikání, pak – kromě ustanovení § 2215 a 2216 o. z. - se na tento podnájem použijí zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání, ovšem jen přiměřeně s přihlédnutím k specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upravena podnájemní smlouvou.
II. Občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu prostoru sloužícího podnikání. Ustanovení § 2314 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu (neujednaly-li si něco jiného), jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut a s tím spojené námitkové řízení vztahovalo i na podnájemní vztah. Není proto ani důvod pro použití souvisejícího ustanovení § 2313 o. z. Názor odvolacího soudu, že v dané věci je možné analogicky aplikovat ustanovení § 2313, resp. § 2314 o. z., tak není správný.
III. Není-li podaná žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi žalobou ve smyslu § 2314 o. z., je třeba ji - stejně jako žalobu na určení neplatnosti - posoudit v intencích § 80 o. s. ř., tedy zabývat se otázkou existence naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Závěr odvolacího soudu, že v projednávané věci není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi, neboť otázka (ne)platnosti výpovědi je otázkou toliko předběžnou ve vztahu k nároku na náhradu škody (případně jiného nároku na plnění), je v souladu s judikaturou dovolacího soudu. Totéž platí i o žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1524/2019, ze dne 17. 3. 2020
22.06.2020 00:01
Vážné důvody pro výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání
I. Ustanovení § 2312 o. z. v části upravující „vážný důvod k výpovědi“ smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání uzavřené na dobu neurčitou patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě ji sám vymezil ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Vážný důvod k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. bude mít některá ze stran smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání, půjde-li o výpovědní důvody upravené v občanském zákoníku pro výpověď nájmu na dobu určitou před uplynutím sjednané doby nájmu. Jde totiž o důvody, v nichž se při respektování vázanosti smlouvou uzavřenou na dobu určitou, promítá uplatnění zásady výrazné změny poměrů (rebus sic stantibus), tedy důvody, které jsou natolik závažné, že s nimi zákon spojuje předčasné ukončení nájemního vztahu. Zejména jde o výpovědní důvody v § 2308, 2309, 2287 o. z.; mohou jimi být i další důvody, v těchto ustanoveních výslovně neuvedené, avšak svou intenzitou srovnatelné.
II. Obecně občanský zákoník nevyžaduje pro výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání uzavřené na dobu neurčitou žádné zvláštní náležitosti; musí z ní jen být zřejmé, jaké právní následky má vyvolat, tedy jaký nájem a kdy má skončit. Proto v případě, kdy se vypovídající strana domnívá, že má k výpovědi vážné důvody, a nájem vypovídá jen v kratší, tříměsíční výpovědní době, musí tyto důvody ve výpovědi uvést, aby druhá strana měla možnost se s nimi seznámit a posoudit, zda jde o důvody vskutku vážné, a zjistit, kdy nájem skončí; obdobně jako je musí uvést vypovídající strana u výpovědi z nájmu na dobu určitou (§ 2310 o. z.) a u výpovědi bez výpovědní doby (§ 2231 odst. 2 o. z.), tedy v případech, kdy je ukončení nájmu výpovědí vázáno na určité specifické důvody.
Absence uvedení vážných důvodů, pro které je nájem vypovídán v tříměsíční době, stejně jako skutečnost, že uvedené důvody nelze považovat za vážné, však nemůže mít za následek neplatnost celé výpovědi. Bude-li mít vypovídající strana k výpovědi vážné důvody a uvede je ve výpovědi, skončí nájem po uplynutí tříměsíční výpovědní doby, neodůvodní-li svou výpověď, případně nelze-li důvody, které ji k výpovědi vedly a které uvedla ve výpovědi, považovat za vážné, skončí nájem uplynutím šestiměsíční výpovědní doby.
III. Byla-li dána výpověď z nájmu uzavřeného na dobu neurčitou, který mohl být vypovězen i bez důvodu, a sporná je jen délka výpovědní doby, je proto třeba ve smyslu § 2312 o. z. přezkoumat vážnost důvodů, které vedly k dání výpovědi; nejde o závěr, zda je výpověď „po právu“, ale jen o závěr, zda (ne)existují vážné důvody, které k výpovědi vedly. Pak je ovšem zcela bez významu přezkoumávat oprávněnost výpovědi v řízení podle § 2314 o. z. Dojde-li ke skončení nájmu i bez existence vážných důvodů k výpovědi, postrádá smysl přezkum oprávněnosti takové výpovědi. Případný spor mezi stranami o vážnosti důvodů vedoucích k výpovědi může být řešen např. jako předběžná otázka v řízení o plnění ze smlouvy o nájmu (zaplacení dlužného nájemného za sporné měsíce apod.).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, ze dne 17. 3. 2020
04.05.2020 00:02
Rozlišení mezi pachtem a nájmem; výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání
I. Zatímco podstatou nájmu je přenechání pronajaté věci pronajímatelem k dočasnému užívání nájemci, který se zavazuje za toto užívání platit nájemné, u pachtu přenechává propachtovatel pachtýři za pachtovné právo věc nejen užívat (ius utendi), ale také požívat (ius fruendi), tedy i právo na plody a užitky propachtované věci (které lze považovat podle pravidel řádného hospodaření za výnos propachtované věci); věc je propachtována k hospodářskému využití za účelem výnosu. V případě nájmu může být zpravidla věc užívána bez další úpravy, u pachtu je však vždy užívána vlastní pílí a úsilím. Pro rozlišení, zda jde o nájem či pacht, není významná samotná povaha věci, jež je předmětem smlouvy, ale účel smlouvy. Základním rozlišovacím kritériem mezi pachtem a nájmem je tak hospodářská funkce smlouvy; rozhodující pro posouzení, zda se jedná o nájem nebo o pacht, bude vždy obsah smlouvy.
Ani v poměrech současné právní úpravy (o. z.) není důvod odklánět se od tradičního výkladu obsahu pachtu a od dřívější judikatury, co lze považovat za pacht. Předmětem pachtu tak bude především zemědělský pozemek, závod, lom, pozemek s ložiskem nerostů, apod. Pozemek (jeho část) tak může být předmětem pachtu (typicky je-li propachtován k zemědělské nebo lesnické činnosti) i nájmu (např. zahrada, plocha k parkování, postavení cirkusu, ustájení koní apod.). O nájem (pozemku) šlo podle dřívější judikatury i v případě, že si nájemce na pozemku sám musel např. postavit boudu k prodeji uhlí, pro stáj na koně atd.
II. Užívání pozemku (jeho části) jako parkoviště v sobě bez dalšího nezahrnuje též jeho požívání, a to ani v případě, že jde o parkoviště veřejné.
III. Při úvaze, zda smlouva má znaky pachtu a jaká právní úprava má být ve smyslu § 3074 odst. 1 o. z. aplikována na práva a povinnosti z ní vzniklé po 1. 1. 2014, nelze přehlédnout, že v praxi může být nezřídka obtížné rozlišit, zda se jedná o nájem, či pacht, a to i u smluv uzavřených již za účinnosti o. z. O to více by měl být soud zdrženlivý při posuzování smluv uzavřených před 1. 1. 2014, tedy za účinnosti předcházející právní úpravy, která pacht neznala.
S ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. soud musí samozřejmě u smluv o nájmu, které byly uzavřeny do 31. 12. 2013, zvažovat, zda nejde o pacht, ale k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 o. z. by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že kdyby byly uzavírány již za současné právní úpravy, jednalo by se o pacht.
IV. Celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní, strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v tomto pododdíle o. z. Platí to nepochybně i o ustanovení § 2312 o. z. upravujícím délku výpovědní doby u nájmu sjednaného na dobu neurčitou. Není přitom významné, že si „jinak“ práva a povinnosti strany upravily již před účinností o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, ze dne 29. 1. 2020
24.03.2020 00:02
Předčasně podaná žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu
I. Okolnost, že žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání byla podána ještě před tím, než vypovídající straně uplynula lhůta k zpětvzetí výpovědi, není sama o sobě důvodem pro zamítnutí žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2314 o. z. Je-li v době rozhodování soudu zřejmé, že lhůta pro zpětvzetí výpovědi již vypovídající straně uplynula a výpověď nebyla vzata zpět, pak soudu nic nebrání o této (původně předčasné) žalobě rozhodnout.
II. Již z výslovného znění § 2314 odst. 1, 2 o. z. je zřejmé, že podání námitek je nezbytnou podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nesouhlasí-li vypovídaná strana s uplatněným výpovědním důvodem, případně má-li za to, že výpověď je neplatná či zdánlivá, a chce se proto domáhat u soudu přezkumu její oprávněnosti, musí vznést proti této výpovědi námitky, a to v písemné formě a vypovídající straně je musí dodat do jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena. Jen tak jí zůstane právo na přezkoumání výpovědi u soudu. Podle § 2314 odst. 3 o. z. má pak vypovídající strana možnost zvážit důvodnost uplatněných námitek a vzít výpověď zpět, a to do jednoho měsíce ode dne, kdy jí byly námitky doručeny.
Obsah námitek § 2314 o. z. neupravuje, je-li však jejich smyslem seznámit vypovídající stranu s tím, že vypovídaná strana s výpovědí nesouhlasí, a umožnit jí předejít sporu o přezkum oprávněnosti tím, že výpověď vezme zpět, pak postačí sdělení nesouhlasu; jejich obsahem nemusí být poučení vypovídající strany o možnosti vzít výpověď zpět.
III. Dá-li se podle obsahu žaloby (s přihlédnutím k dalším doplňujícím tvrzením) uzavřít, že se žalobkyně domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi, a že se jedná o žalobu podle § 2314 odst. 3 o. z., není rozumný důvod, proč by měl soud jen pro nesprávnou formulaci petitu posuzovat takovou žalobu podanou ve lhůtě stanovené v § 2314 o. z. jako obecnou žalobu na určení ve smyslu § 80 o. s. ř.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1509/2019, ze dne 18. 12. 2019
25.11.2019 00:02
Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci
Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci (a tomu odpovídající povinnost nájemkyně věc zpřístupnit) vzniká každým dnem po dobu trvání nájemního vztahu. V případě posuzovaného nájmu nemovitostí za účelem provozování výrobního areálu založeného smlouvou uzavřenou před 1. lednem 2014 je tak od 1. ledna 2014 třeba na toto právo aplikovat § 2219 odst. 1 o. z.
V posuzované věci účastnice ve smlouvě upravily způsob kontroly předmětu nájmu ve smyslu ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák. tak, že nájemkyně je povinna kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání pronajatých nemovitostí v souladu se smlouvou a že pronajímatelka je oprávněna provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz výrobního areálu. Také po změně právní úpravy je třeba na toto ujednání nahlížet jako na ujednání, jímž se strany odchýlily od dispozitivní úpravy ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučily tím povinnost pronajímatele oznámit nájemci konání prohlídky předem v přiměřené době.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1826/2019, ze dne 27. 8. 2019