// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 01.11.2023
Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání z vážného důvodu dle § 2312 o.z.
Jelikož pododdíl 3 o nájmu prostoru sloužícího k podnikání výpověď bez výpovědní doby sám neupravuje, v souladu s § 2302 o. z. lze ustanovení § 2228 o. z. použít i pro skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání.
Je zřejmé, že ustanovení § 2312 o. z. (upravující však jen výpověď nájmu na dobu neurčitou) dopadá na širší okruh případů než § 2228 o. z., a nelze přitom vyloučit, že v jednání, které naplní některou ze skutkových podstat § 2228 o. z., bude možné spatřovat současně i vážný důvod k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. V takovém případě má pronajímatel možnost postupovat jak podle § 2228 o. z., tak podle § 2312 o. z. v závislosti na tom, zda upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování (protiprávního stavu) a případné pokračování nájemního vztahu, nebo preferuje skončení nájemního vztahu výpovědí, byť s výpovědní dobou.
Na rozdíl od § 2228 o. z. ustanovení § 2312 o. z. nevyžaduje předchozí výzvu k nápravě.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 844/2023, ze dne 26. 7. 2023
Dotčené předpisy:
§ 2228 o. z.
§ 2312 o. z.
Kategorie: nájem prostoru sloužícího k podnikání; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 19. 1. 2021 domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu blíže specifikovaných prostor sloužících k podnikání (dále jen „předmětné prostory“), kterou jí dala žalovaná dopisem ze dne 26. 11. 2020.
2. Okresní soud ve Strakonicích (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. 4. 2022, č. j. 7 C 28/2021-735, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu.
3. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací rozsudkem ze dne 26. 10. 2022, č. j. 7 Co 807/2022-814, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
4. Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 1. 3. 2019 smlouvu o nájmu předmětných prostor na dobu neurčitou (dále jen „Smlouva“). Účelem nájmu bylo umístění a provozování výpočetní techniky (serverů) žalobkyně v předmětu nájmu. V čl. 3 bodu 2. Smlouvy si účastnice ujednaly, že nebude-li v ní uvedeno jinak (čl. 10), činí výpovědní doba u výpovědi bez udání důvodu pro obě strany šest měsíců, a žalovaná (pronajímatelka) se současně zavázala, že po dobu čtyř let od data jejího uzavření nevyužije práva dát žalované takovouto výpověď. V čl. 10 Smlouvy si účastnice dále ujednaly, že žalovaná (pronajímatelka) může nájemní vztah vypovědět s výpovědní dobou jednoho měsíce v případě, že žalobkyně (nájemkyně) je v prodlení s úhradou nájemného po dobu delší než 30 dnů, užívá předmět nájmu v rozporu s účelem dohodnutým ve smlouvě, dala předmět nájmu do podnájmu v rozporu se Smlouvou nebo pravomocným rozhodnutím soudu je zjištěn úpadek nájemkyně. Žalovaná dopisem ze dne 26. 11. 2020 dala žalobkyni výpověď ze Smlouvy (dále jen „Výpověď“) s tříměsíční výpovědní dobou a odůvodnila ji tím, že žalobkyně provedla změny nastavení rozvaděče, který v důsledku toho přestal splňovat požadavky obecně závazné normy, což vedlo k jeho dlouhodobému přetěžování, a to bylo příčinou zahoření dne 8. 11. 2020. V tomto jednání spatřovala „velmi hrubé porušení povinností nájemce“ zakládající „vážný důvod ve smyslu ustanovení § 2312 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník“. Žalobkyně dopisem z 30. 11. 2020, doručeným žalované dne 1. 12. 2020, vznesla proti Výpovědi odůvodněné námitky, na něž žalovaná nikterak nereagovala. Odvolací soud dále zjistil, že v době zahoření dne 8. 11. 2020 byla spoušť jističe rozvaděče nastavena na vyšší hodnotu, než na kterou byl rozvaděč dimenzován, a došlo tak k porušení pokynů výrobce daného rozvaděče (společnosti ATICO s.r.o.) a k porušení bezpečnostní normy ČSN 33 2000-1. Vlastníkem a provozovatelem rozvaděče, v němž nastal zkrat, byla žalobkyně, a byla proto odpovědná i za jeho nastavení.
5. Na tomto skutkovém základě pak odvolací soud – stejně jako soud prvního stupně – předně dovodil, že žaloba byla podána včas v souladu s § 2314 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“ či „o. z.“). Ztotožnil se s výkladem Smlouvy provedeným soudem prvního stupně, podle něhož vůle účastnic projevená ve smluvních ujednáních zmíněných shora nesměřovala k vyloučení možnosti žalované (i v prvních čtyřech letech trvání nájmu) vypovědět nájemní poměr z důvodů uvedených v zákoně. Za správný považoval i závěr soudu prvního stupně, že chybné nastavení spouště jističe v rozvaděči provozovaným žalobkyní je možné ve vazbě na událost z 8. 11. 2020 považovat za hrubé porušení povinností nájemce, a tedy za vážný důvod, pro který je možné vypovědět smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve smyslu § 2312 o. z. Výzvu k nápravě uvedené ustanovení nepožaduje, a to ani při užití systematického výkladu ve spojitosti s § 2309 o. z. Nepřisvědčil námitce žalobkyně, že před aplikací § 2312 o. z. má přednost aplikace § 2228 o. z. Souhlasil s tím, že citované ustanovení, zařazené do obecných ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl. o. z.), je možné užít i na nájem prostor sloužících podnikání, má však preventivní povahu a má bránit opotřebení předmětu nájmu nad míru přiměřenou okolnostem či zničení věci. Pronajímatel nemá povinnost užít obecné ustanovení prevenčního charakteru, jakým je § 2228 o. z., předtím, než přistoupí k výpovědi nájmu podle zvláštního ustanovení o výpovědi nájmu prostoru sloužícího pro podnikání sjednaného na dobu neurčitou (§ 2312 o. z.), je-li takový výpovědní důvod dán. Proto zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, v němž odvolacímu soudu vytýkala nesprávnou aplikaci § 2312 o. z. Měla za to, že otázkou výkladu tohoto ustanovení a jeho vztahu k § 2228 o. z. se dovolací soud dosud nezabýval. Argumentovala, že ustanovení § 2228 o. z. nelze považovat za obecnou normu, vůči níž je ustanovení § 2312 o. z. normou zvláštní. Ustanovení § 2228 o. z. upravuje možnost výpovědi z důvodu nevhodného chování nájemce, které ohrožuje či poškozuje předmět nájmu (a to i u nájmu prostor sloužících k podnikání), § 2312 o. z. je pak primárně ustanovením o délce výpovědní doby u smluv uzavřených na dobu neurčitou, která je obecně šestiměsíční, ve specifickém případě (existence vážného důvodu) je tříměsíční. Pokud se tedy žalovaná domnívala, že hrozí poškození či zničení předmětu nájmu, měla postupovat podle § 2228 o. z., a oprávněnost Výpovědi proto také měla být posouzena podle tohoto ustanovení, které přiléhavěji dopadá na důvod uvedený ve Výpovědi a které předpokládá výzvu pronajímatele s přiměřenou lhůtou k nápravě, jíž však žalovaná neučinila. Avšak i pokud by se na daný případ dalo aplikovat ustanovení § 2312 o. z., nebyla žalovaná oprávněna nájemní poměr ukončit Výpovědí bez předchozí výzvy ke zjednání nápravy. V intencích rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, budou vážnými důvody k výpovědi ve smyslu citovaného ustanovení zejména důvody stanovené v § 2309 o. z., na něž v uvedené souvislosti odkazuje i důvodová zpráva k § 2312 o. z., a u tam demonstrativně vypočtených případů hrubého porušení povinností nájemce se přitom také (rozuměno stejně jako v případě výpovědních důvodů podle § 2228 o. z.) předpokládá předchozí výzva pronajímatele ke zjednání nápravy. Tato omezující podmínka by se proto měla uplatnit i při výpovědi nájmu z vážného důvodu, pro který lze vypovědět nájem prostoru sloužícího podnikání uzavřený na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, jak je zmíněna v § 2312 o. z. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
7. Nejvyšší soud shledal, že dovolání žalobkyně (dovolatelky) bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.). Poté se zabýval jeho přípustností.
8. Námitkou, že účastnice ve Smlouvě určily odlišně od občanského zákoníku délku výpovědní doby a stanovily důvody Výpovědi a vyloučily tím aplikaci § 2312 o. z., dovolatelka zpochybňuje výklad obsahu Smlouvy. K této otázce však nevymezila přípustnost dovolání a dovolací důvod. Pro úplnost dovolací soud dodává, že při výkladu Smlouvy odvolací soud respektoval výkladová pravidla stanovená v § 555 o. z. a obsah smluvních ujednání vykládal především podle úmyslu jednajících osob, a neodchýlil se tak od ustálené rozhodovací praxe (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněný pod č. 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Jelikož celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní, umožňuje smluvním stranám i takové uspořádání způsobů zániku nájemního poměru, při němž budou mít k dispozici možnost ukončit nájemní poměr výpovědí současně jak z důvodů sjednaných v nájemní smlouvě, tak i z důvodů stanovených zákonem, jako tomu bylo v projednávané věci.
9. Otázku vztahu ustanovení § 2228 o. z. a § 2312 o. z., jakož i otázku, zda i výpověď z vážného důvodu podle § 2312 o. z. předpokládá předchozí výzvu k nápravě vadného stavu, dovolací soud dosud neřešil. Dovolání je proto přípustné podle § 237 o. s. ř., není však důvodné.
10. Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci uvedených vad dovolatelka netvrdila a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
11. Dovoláním nebyl zpochybněn závěr odvolacího soudu, že mezi účastnicemi byla uzavřena platná smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, který je upraven v § 2302 a násl. o. z.
12. Podle § 2228 o. z. (zařazeného v obecných ustanoveních o nájmu) užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena (odstavec 1). Neuposlechne-li nájemce výzvy podle odstavce 1, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby (odstavec 2). Hrozí-li však v případě uvedeném v odstavci 1 naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě (odstavec 3). Pronajímatel má právo postupovat stejně, jak je uvedeno v odstavcích 1 a 2, nezaplatí-li nájemce nájemné ani do splatnosti příštího nájemného (odstavec 4).
13. Podle § 2312 o. z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.
14. V obou citovaných ustanoveních jsou upraveny instituty směřující ke skončení nájmu – výpověď bez výpovědní doby a výpověď s výpovědní dobou, z nichž každý stanoví odlišné podmínky, za jakých lze nájem vypovědět. Jelikož pododdíl 3 o nájmu prostoru sloužícího k podnikání výpověď bez výpovědní doby sám neupravuje, v souladu s § 2302 o. z. lze ustanovení § 2228 o. z. použít i pro skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Stejný závěr ostatně zastává i odborná literatura [srov. např. HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 317–321. ISBN 978-80-7400-287-8].
15. Ustanovení § 2228 o. z. míří pouze na tři v něm vyjmenované situace, v nichž 1) nájemce opotřebovává pronajatou věc nad míru přiměřenou okolnostem, 2) hrozí zničení pronajaté věci nebo 3) nájemce neplatí řádně a včas nájemné a dluh nebyl zaplacen ani do splatnosti dalšího nájemného. V těchto situacích může pronajímatel ukončit nájemní poměr výpovědí bez výpovědní doby, avšak zpravidla jen za předpokladu, že předtím vyzval nájemce k nápravě závadného chování a ten této jeho výzvy neuposlechl (výjimečně může od předchozí výzvy k nápravě upustit, hrozí-li naléhavě vážné nebezpečí z prodlení – srov. § 2228 odst. 3 o. z.).
16. Ustanovení § 2312 o. z. (upravující jen výpověď nájmu na dobu neurčitou, o jaký šlo i v této věci) pak předpokládá, že některá ze smluvních stran má k výpovědi „vážný důvod“. Již v rozsudku ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, uveřejněném pod č. 93/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek – dále jen „R 93/2020“ (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením z 18. 8. 2020, sp. zn. IV. ÚS 1775/20), Nejvyšší soud vysvětlil, že ustanovení § 2312 o. z. v části upravující „vážný důvod k výpovědi“ patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě ji sám vymezil ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Vážný důvod k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. bude mít některá ze stran smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené na dobu neurčitou, půjde-li o výpovědní důvody, které jsou jinak určeny pro výpověď nájmu na dobu určitou před uplynutím sjednané doby nájmu. Jde totiž o důvody, které jsou natolik závažné, že s nimi zákon spojuje předčasné ukončení nájemního vztahu, i když je uzavřen na dobu určitou. Zejména jde o výpovědní důvody v § 2308, § 2309, § 2287 o. z.; mohou jimi být i další důvody, v těchto ustanoveních výslovně neuvedené, avšak svou intenzitou srovnatelné. Od těchto závěrů se dovolací soud neodklání ani v projednávané věci.
17. Je zřejmé, že ustanovení § 2312 o. z. dopadá na širší okruh případů, a nelze přitom vyloučit, že v jednání, které naplní některou ze skutkových podstat § 2228 o. z., bude možné spatřovat současně i vážný důvod k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. V takovém případě má pronajímatel možnost postupovat jak podle § 2228 o. z., tak podle § 2312 o. z. v závislosti na tom, zda upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování (protiprávního stavu) a případné pokračování nájemního vztahu, nebo preferuje skončení nájemního vztahu výpovědí, byť s výpovědní dobou. Jde o obdobnou situaci, jaká se vyskytuje i v poměrech právní úpravy nájmu bytu, podle níž lze nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nájemní poměr vypovědět nejen podle § 2291 o. z. výpovědí bez výpovědní doby, ale i podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
18. Na rozdíl od § 2228 o. z. ustanovení § 2312 o. z. nevyžaduje předchozí výzvu k nápravě. Zmíněnou podmínku pak nelze dovodit ani ze skutečnosti, že jako vážný důvod k výpovědi se obdobně posuzuje mimo jiné i důvod hrubého porušení povinností vůči pronajímateli uvedený v § 2309 písm. b) o. z., který výzvu k nápravě předpokládá. Takový výklad by byl výkladem nepřípustně rozšiřujícím, neboť v těch případech, kdy občanský zákoník po pronajímateli požaduje, aby před skončením nájemního vztahu vyzval nájemce k nápravě svého jednání, tak stanoví výslovně (srov. § 2228, § 2291 o. z.). Nadto výčet případů hrubého porušení povinností nájemce uvedený v § 2309 písm. b) o. z. je pouze demonstrativní, a nikoli taxativní, proto z něj nelze činit paušální závěry k výkladu § 2309 písm. b) o. z. (tím méně § 2312 o. z.) a dovozovat, že se v praxi nemohou vyskytnout případy, v nichž intenzita porušení nájemcových povinností dosáhne příslušné závažnosti i bez předchozí výzvy pronajímatele ke zjednání nápravy (kteroužto výzvu navíc zákon typicky požaduje zpravidla jen u výpovědí s okamžitou účinností, a nikoli též u výpovědí s výpovědní dobou). Pro srovnání lze pak v této souvislosti opět poukázat na úpravu nájmu bytu, která v ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. umožňuje pronajímateli ukončit nájemní poměr (na dobu určitou i neurčitou) výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou z obsahově shodného důvodu i bez toho, že by k platnosti výpovědi bylo (nutně) zapotřebí, aby pronajímatel před dáním výpovědi vyzval nájemce ke zjednání nápravy (srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017). Platí-li přitom uvedený závěr v poměrech relativně přísné (poměrně rigorózní a relativně kogentní) úpravy nájmu bytu, tím spíše (a maiori ad minus) musí platit v poměrech mnohem volnější (relativně liberální a zásadně dispozitivní) úpravy nájmu prostoru sloužícího podnikání.
19. Podle skutkových zjištění žalobkyně nastavila spoušť jističe rozvaděče na vyšší hodnotu, než na kterou byl rozvaděč dimenzován, a porušila tak pokyny výrobce daného rozvaděče a bezpečnostní normu ČSN 33 2000-1. Současně předimenzování jističe rozvaděče vedlo k jeho dlouhodobému přetěžování a bylo příčinou zahoření dne 8. 11. 2020. Jestliže za této situace dospěl odvolací soud k závěru, že takové jednání je hrubým porušením povinností nájemce a žalovaná měla vážný důvod k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. a mohla dát dovolatelce výpověď z nájmu podle citovaného ustanovení, aniž ji předtím vyzvala ke zjednání nápravy, je jeho právní posouzení v konečném důsledku správné.
20. Dovolací soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání rozsudkem (§ 243f odst. 4 věta před středníkem o.s.ř.) zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].
21. Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že žalované nevznikly v dovolacím řízení žádné prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by jinak měla právo proti dovolatelce, která nebyla v dovolacím řízení úspěšná.
Autor: -mha-