// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 16.01.2023

Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání

I. Již v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2192/2020 Nejvyšší soud vyložil, že na rozdíl od předchozí právní úpravy se v občanském zákoníku rozlišení obecné úpravy nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) a úprav zvláštních (§ 2235 a násl. o. z.) již neodvíjí od vymezení předmětu nájmu s ohledem na jeho charakter podle veřejného práva, ale rozhodujícím hlediskem pro použití konkrétní úpravy je účel, za kterým byla věc pronajata. Má-li přitom jít o nájem prostoru sloužícího k podnikání, stanoví § 2302 odst. 1 o. z., že provozování podnikatelské činnosti musí být hlavním účelem nájmu, přičemž podnikáním je nejenom samostatná výdělečná činnost provozovaná za účelem dosažení zisku živnostenským či obdobným způsobem, ale také provozování tzv. svobodného povolání či umělecké tvorby.

Pro právní kvalifikaci úplatného užívacího vztahu jako nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. je tak rozhodující především účel nájmu. Podle přesvědčení dovolacího soudu však neexistuje jediný rozumný důvod, proč by na účel nájmu nebylo možné usuzovat i z obvyklého užití pronajatých prostor či z toho, zda nájemce je či není podnikatelem. V této souvislosti nelze opomenout, že ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. klade důraz právě na skutečný (faktický) účel užívání pronajatých prostor, přičemž nevyžaduje, aby byl výslovně uveden v nájemní smlouvě. Je tedy zřejmé, že v rámci posouzení podnikatelského charakteru konkrétního nájemního poměru nelze vycházet jen z obsahu písemného projevu vůle stran zaznamenaného v nájemní smlouvě, nýbrž je třeba zohlednit i další okolnosti případu, jež vypovídají o faktickém účelu užívání pronajatých prostor.

II. Celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní; strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v části čtvrté, Hlavě II, Díle 2, Oddíle 3, Pododdíle 3 – § 2302 a násl. o. z. Takováto odchylná úprava přitom může být založena i smluvním ujednáním (dohodou), které předcházelo účinnosti občanského zákoníku, tj. 1. lednu 2014. Jinými slovy řečeno, pokud se „stará“ nájemní smlouva odchyluje od dispozitivní nové úpravy, budou i napříště přednostně použita dohodnutá pravidla. Proto kupř. platí, že jestliže si strany před 1. lednem 2014 ujednaly výpovědní důvody z nájmu nebytových prostor, jsou takovým ujednáním vázány i po nabytí účinnosti občanského zákoníku, byť tento (nový) zákon dispozitivně stanoví důvody jiné.

Jestliže v posuzované věci nájemní smlouva obsahovala ohledně výpovědních důvodů specifické (zvláštní) smluvní ujednání (byť v podobě odkazu na zákonnou dispozitivní normu), je třeba tam vyjádřenou vůli stran respektovat i po změně dotčené právní regulace, což zde platí o to více, že šlo o změnu natolik rozsáhlou, že ji účastnice v době uzavření nájemní smlouvy mohly jen stěží předvídat.

Aplikaci dotčeného ujednání nebyla na překážku ani okolnost, že ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Sb., na nějž zde účastnice odkázaly, pozbylo v mezidobí účinnosti. Závaznost citovaného ujednání pro smluvní strany tím totiž nebyla nijak dotčena a pravidla tam obsažená, byť vymezená odkazem na již zrušené zákonné ustanovení (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.), se i poté prosadí jako autonomní smluvní úprava. Řečeno jinak, jestliže účastnice včlenily do textu nájemní smlouvy ujednání odkazující na zmíněné zákonné ustanovení (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.), lze – i po jeho zrušení – tam stanovená pravidla pro výpověď nájmu považovat za vyjádření jejich společné vůle a tedy za součást jejich smluvního závazku.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1654/2022, ze dne 14. 9. 2022

vytisknout článek

Dotčené předpisy:
§ 2309 o. z.
§ 2310 o. z.

Kategorie: nájem prostoru sloužícího k podnikání; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Žalobkyně se domáhala určení, že je neoprávněná výpověď ze dne 12. listopadu 2019 (dále jen „Výpověď“), kterou jí dala žalovaná z nájmu „nebytových prostor – suterénu, přízemí a 1. patra, o celkové rozloze 512 m2, v budově č. p. 1239, k. ú. Holešovice, v Praze 7, ul. U Průhonu č. o. 46“ (dále jen „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“). Žalovaná pak vzájemným návrhem požadovala, aby žalobkyně předmětné nebytové prostory vyklidila.

Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. června 2021, č. j. 8 C 75/2020-57, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 3. srpna 2021, č. j. 8 C 75/2020-71, zamítl žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi (výrok I.), vyhověl vzájemnému návrhu žalované a uložil žalobkyni povinnost nebytové prostory vyklidit a vyklizené předat do patnácti dnů od právní moci rozsudku (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok III. ve spojení s doplňujícím usnesením).

Z provedených důkazů učinil mimo jiných i následující skutková zjištění. Žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 17. srpna 2006 (písemnou) smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále jen „Nájemní smlouva“) na dobu určitou v trvání třiceti let (čl. IV. Nájemní smlouvy) za účelem provozování sportovně relaxačního centra (čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy) za dohodnuté nájemné v částce 20.000,- Kč ročně (čl. III. odst. 1 Nájemní smlouvy), přičemž v této výši bylo ujednáno jednak s ohledem na provedené nebo předpokládané investice žalobkyně do nebytových prostor a jednak s přihlédnutím k charakteru daných prostor, z nichž většinu tvořilo sportoviště, a s ním spojeného jejich předpokládaného využití k nekomerčním účelům (čl. III. odst. 7 Nájemní smlouvy). V čl. V. odst. 6 a 7 Nájemní smlouvy dále rovněž prohlásily, že žalobkyně před jejím uzavřením provedla na své náklady technické zhodnocení tam uvedené části nebytových prostor odpovídající částce 6.750.000,- Kč, a současně se dohodly, že žalobkyně bude toto technické zhodnocení odepisovat podle ustanovení § 24 a § 28 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb. V Nájemní smlouvě bylo dále také uvedeno, že kterákoli smluvní strana je oprávněna ji písemně vypovědět v souladu s ustanovením § 9 zákona č. 116/1990 Sb. a že výpovědní lhůta činí tři měsíce a počítá se od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (čl. VI. odst. 2 a 3 Nájemní smlouvy). Nájemní smlouva pak obsahovala rovněž ujednání, že není-li v ní stanoveno jinak, řídí se práva a povinnosti stran zákonem č. 116/1990 Sb. (čl. VII. odst. 1 Nájemní smlouvy). Dopisem ze dne 12. listopadu 2019, schváleným téhož dne radou žalované městské části, žalovaná nájem nebytových prostor vypověděla (dále opět jen „Výpověď“). Ve Výpovědi odkázala na čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy a odůvodnila ji konstatováním, že kontrolami provedenými v říjnu 2019 zjistila, že v části nebytových prostor je provozováno komerční restaurační zařízení – restaurace Vltavín, jež je určeno široké veřejnosti, kromě jídla prodává též alkohol a cigarety a inzeruje i možnost rezervace prostor pro oslavy, svatby a firemní akce, jež se tam také fakticky konají, což je v rozporu se sjednaným účelem nájmu dohodnutým v Nájemní smlouvě a zakládá výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb. Podle webových stránek restaurace Vltavín tato restaurace skutečně nabízí veřejnosti stravovací služby s běžným výběrem jídel a nápojů, včetně alkoholických, její součástí je rovněž bar vybavený alkoholickými nápoji, zároveň je zde povoleno kouřit s tím, že jde o soukromou a svobodnou klubovnu s povinným členstvím zpoplatněným částkou 30,- Kč měsíčně, pořádají se tam večery s hudební produkcí, provozuje sázkový terminál a nabízena je i možnost pořádání oslav, svateb a firemních akcí.

Na tomto skutkovém základě s odkazem na ustanovení § 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013, usoudil, že účelem tam sjednaného nájmu bylo užívání nebytových prostor převážně nepodnikatelským způsobem. V návaznosti na to – s odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“) – dovodil, že s účinností od 1. ledna 2014 se právní vztah účastnic založený Nájemní smlouvou posuzuje podle obecných ustanovení o nájmu (§ 2201 až § 2234 o. z.). Zdůraznil, že byť byl dnem 31. prosince 2013 zrušen zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 19. října 2005 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), žalovaná (pronajímatelka) byla i po uvedeném datu oprávněna nájemní poměr (sjednaný na dobu určitou) vypovědět z důvodů uvedených v § 9 citovaného zákona; jestliže totiž účastnice včlenily do textu Nájemní smlouvy ujednání odkazující na zmíněné zákonné ustanovení (čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy), lze tam stanovená pravidla pro výpověď z nájmu nebytových prostor (výpovědní důvody) považovat za vyjádření jejich společné vůle a tedy za součást jejich smluvního závazku. Z důvodů podrobně rozvedených v odůvodnění svého rozsudku uzavřel, že byl naplněn ve Výpovědi uplatněný výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb. (užívání nebytových prostor v rozporu se smlouvou). Za tohoto stavu žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi zamítl a vyhověl vzájemnému návrhu žalované na vyklizení předmětných nebytových prostor, neboť nájemní poměr účastnic založený Nájemní smlouvou uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty zanikl a žalobkyně tak užívá nebytové prostory bez právního důvodu.

K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem 15. prosince 2021, č. j. 28 Co 373, 374/2021-153, citovaný rozsudek soudu prvního stupně (ve spojení s doplňujícím usnesením) změnil v zamítavém výroku I. tak, že určil, že Výpověď je neoprávněná (výrok I.), a ve vyhovujícím výroku II. tak, že zamítl vzájemný návrh žalované na vyklizení (výrok II.); současně rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit státu tam stanovený soudní poplatek z odvolání (výrok III.) a o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů (výrok IV.).

Odvolací soud doplnil dokazování výpisem z obchodního rejstříku Městského soudu v Praze, oddílu C, vložky 85774, z něhož zjistil, že žalobkyně má s účinností od 29. června 2005 zapsán v obchodním rejstříku jako předmět podnikání rovněž provozování tělovýchovných a sportovních zařízení a zařízení sloužících k regeneraci a rekondici a dále také hostinskou činnost. Jinak se ztotožnil se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně, avšak na jeho základě dospěl k odlišným právním závěrům. Předně zaujal názor, že nájemní poměr účastnic založený Nájemní smlouvou se od 1. ledna 2014 spravuje úpravou nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), neboť žalovaná byla přinejmenším srozuměna s tím, že žalobkyně bude nebytové prostory užívat k podnikatelské činnosti (tj. k výdělečné činnosti vykonávané na vlastní účet a odpovědnost živnostenským způsobem); od počátku byla a je i nyní podnikatelkou, po dohodě s žalovanou investovala do nebytových prostor značné finanční prostředky, jež si měla následně odepisovat podle zákona o daních z příjmů, nájemní poměr uzavřela na třicet let, z čehož lze usoudit na její záměr vykonávat zde výdělečnou činnost dlouhodobě a soustavně, a podnikatelskou činnost v nebytových prostorách od samého počátku také skutečně provozovala, což žalovaná nejméně třináct let akceptovala. Následně zdůraznil, že nájem prostoru sloužícího podnikání sjednaný na dobu určitou je možné vypovědět pouze z důvodů stanovených v zákoně nebo dohodnutých ve smlouvě, byla-li současně ujednána výpovědní doba, a že pronajímatel může nájemní poměr vypovědět rovněž v případě, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vůči němu, jak stanoví § 2309 písm. b/ o. z. Jelikož – podle shodných tvrzení účastnic – však Výpovědi nepředcházela předchozí pronajímatelčina výzva k nápravě závadného chování nájemkyně, je Výpověď neoprávněná; nájemní poměr účastnic k nebytovým prostorám tudíž nadále trvá a vzájemný návrh žalované na jejich vyklizení je proto neopodstatněný. Vzhledem k tomu rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že určovací žalobě vyhověl a vzájemný návrh žalované zamítl.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), a odůvodnila konstatováním, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na řešení tam specifikovaných otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny. Především namítla, že občanský zákoník nerozlišuje jednotlivé typy nájmů podle subjektu nájemce (podnikatel x nepodnikatel), nýbrž podle ujednaného účelu nájmu; odvolací soud tudíž pochybil, jestliže sporný závazkový vztah účastnic posoudil i s přihlédnutím k tomu, že žalobkyně je podnikatelkou, jako nájem prostoru sloužícího podnikání. Jeho závěr o podnikatelské povaze dotčeného nájemního poměru neobstojí navíc i proto, že je v rozporu s obsahem Nájemní smlouvy. V jejím textu totiž jednak nebyl uveden údaj o předmětu podnikání žalobkyně v provozovně umístěné v pronajatém prostoru, ačkoli jeho zahrnutí do smlouvy o nájmu nebytových prostor sjednané za účelem podnikání vyžadovalo – pod sankcí absolutní neplatnosti – ustanovení § 3 zákona č. 116/1990 Sb., a jednak její čl. III. odst. 7 výslovně předpokládal využití nebytových prostor převážně k nekomerčním účelům, čemuž pak odpovídalo i tam stanovené nájemné v relativně nízké částce. Dodala, že kromě toho je pak uvedený závěr vadný i z toho důvodu, že odvolací soud jej založil též na pouhém – ničím nepodloženém – skutkovém tvrzení žalobkyně (tvrzení, že dovolatelka minimálně třináct let od uzavření Nájemní smlouvy akceptovala způsob a účel, k němuž nebytové prostory užívala), jež navíc bylo uplatněno až po koncentraci řízení. Zastávala rovněž stanovisko, že i kdyby nájemní poměr účastnic měl z pohledu současné právní úpravy skutečně charakter nájmu prostoru sloužícího podnikání, oprávněnost Výpovědi ani v takovém případě neměla být zkoumána z hlediska výpovědních důvodů, jež jsou nyní zakotveny v § 2309 o. z., ale v souladu s výslovným ujednáním smluvních stran, obsaženým v čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy, které má přednost před právní úpravou obsaženou v citovaném dispozitivním ustanovení (§ 1 odst. 2 o. z.). Na podporu tohoto stanoviska poukázala na závěry komentářové literatury specifikované v dovolání a návazně odvolacímu soudu vytkla, že se v napadeném rozhodnutí nijak nevypořádal s její argumentací v tomto směru, včetně zmíněného poukazu na komentářovou literaturu, ačkoli ji vznesla již ve svém podání z 30. listopadu 2021 učiněném v průběhu odvolacího řízení. Navíc vyjádřila rovněž přesvědčení, že odvolací soud současně ustanovení § 2309 písm. b/ o. z., které na danou věc aplikoval i přes to, že na ni vůbec nedopadá, také nesprávně vyložil. Podle ní – a stejně tak i podle komentářové literatury, na níž poukázala i v této souvislosti – totiž z dikce dotčeného ustanovení nevyplývá, že naplnění výpovědního důvodu v podobě hrubého porušení povinností nájemce vyžaduje vždy předchozí výzvu pronajímatele k nápravě jeho závadného chování; z tohoto důvodu Výpověď nebylo možné považovat za neoprávněnou jen proto, že jí nepředcházela uvedená výzva. Takový požadavek totiž obecně – s výjimkou případu výpovědi dané nájemci pro chování v rozporu s ustanovením § 2305 o. z., o které však v předmětné věci nešlo – ze zákona nevyplývá a neujednaly si ho ani účastnice v Nájemní smlouvě. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Žalobkyně ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek. Takto mimo jiné vyjádřila přesvědčení, že ujednání obsažené v čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy neupravovalo výpovědní důvody, ale pouze předjímalo aplikaci konkrétního zákonného ustanovení, jež však již po jeho zrušení není možná; i kdyby však možná byla, musel by být současně dodržen i postup stanovený v § 2309 písm. b/ o. z. (jemuž však dovolatelka nedostála) v podobě dání výpovědi nájemci až po předchozí pronajímatelově výzvě k nápravě. Navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání žalované (dovolatelky) bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), jednající v dovolacím řízení prostřednictvím pověřené zaměstnankyně, která má právnické vzdělání (§ 241 odst. 1, 2 písm. b/ a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázek hmotného práva (otázek právní kvalifikace nájemního poměru účastnic založeného Nájemní smlouvou jako nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. a aplikační přednosti smluvního ujednání o právu pronajímatele vypovědět nájem prostoru sloužícího podnikání před zákonnou úpravou obsaženou v § 2309 o. z.), které v posléze nastíněné rovině nebyly dosud v rozhodování dovolacího soudu (jednoznačně) vyřešeny. Pro úplnost zbývá dodat, že z důvodů, které posléze vyjdou najevo, však již nebude dovolání přípustné (podle citovaného ustanovení) pro řešení otázky, zda naplnění výpovědního důvodu podle § 2309 písm. b/ o. z. (v podobě hrubého porušení povinností nájemce) vyžaduje vždy předchozí výzvu pronajímatele k nápravě nájemcova závadného chování.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatelka v dovolání – s přihlédnutím k jeho obsahu (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) – rovněž uplatnila (námitkami, jimiž poukázala na porušení zásady koncentrace řízení a jimiž odvolacímu soudu vytkla, že se v odůvodnění napadeného rozhodnutí nijak nevypořádal s její argumentací stran aplikační přednosti čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy před ustanovením § 2309 o. z., kterou vznesla ve svém podání z 30. listopadu 2021). Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou naplněnosti uplatněného dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř., neboť povaha vytýkaných vad řízení tomu nebrání.

Vzhledem k tomu, že účastnice uzavřely Nájemní smlouvu dne 17. srpna 2006 a nejde o nájem movité věci ani o pacht, je zapotřebí vznik ujednaného úplatného užívacího vztahu – nájemního poměru (včetně např. posouzení platnosti uvedené smlouvy), jakož i práva a povinnosti účastnic vzniklé do 31. prosince 2013, posoudit podle dosavadních právních předpisů, tedy v tomto případě zejména podle zákona č. 116/1990 Sb. S účinností od 1. ledna 2014 se právní vztah účastnic založený Nájemní smlouvou nepochybně řídí právní úpravou obsaženou v občanském zákoníku (§ 3074 odst. 1 o. z.). Úsudek, podle které konkrétní úpravy budou posuzována práva a povinnosti účastnic vzniklé od 1. ledna 2014, pak závisí na právní kvalifikaci předmětné smlouvy. Bude tedy třeba vyřešit otázku, zda je pro posouzení práv a povinností účastnic z nájmu vzniklých od 1. ledna 2014 rozhodující primárně úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), jak v napadeném rozsudku dovodil odvolací soud, či obecná úprava nájemní smlouvy (§ 2201 až § 2234 o. z.), jak se – společně se soudem prvního stupně – domnívá dovolatelka.

Podle § 2302 odst. 1 o. z. se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle § 2302 odst. 2 o. z. jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

Již v rozsudku ze dne 6. května 2021, sp. zn. 26 Cdo 2192/2020, Nejvyšší soud vyložil, že na rozdíl od předchozí právní úpravy (obsažené zejména v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013) se v občanském zákoníku rozlišení obecné úpravy nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) a úprav zvláštních (§ 2235 a násl. o. z.) již neodvíjí od vymezení předmětu nájmu s ohledem na jeho charakter podle veřejného práva, ale rozhodujícím hlediskem pro použití konkrétní úpravy je účel, za kterým byla věc pronajata, což plyne i z úvodních ustanovení zvláštních úprav nájmu, např. § 2235 odst. 1 nebo § 2302 odst. 1 o. z. Má-li přitom jít o nájem prostoru sloužícího k podnikání, stanoví § 2302 odst. 1 o. z., že provozování podnikatelské činnosti musí být hlavním účelem nájmu, přičemž podnikáním podle důvodové zprávy k § 2302 je nejenom samostatná výdělečná činnost provozovaná za účelem dosažení zisku živnostenským či obdobným způsobem (srov. § 420 odst. 1 o. z.), ale také provozování tzv. svobodného povolání či umělecké tvorby.

K uvedeným právním názorům je se zřetelem k uplatněným dovolacím námitkám zapotřebí přičinit rovněž následující. Vzhledem k tomu, co bylo uvedeno v předchozím odstavci, lze sice přisvědčit dovolatelčině argumentu, že pro právní kvalifikaci úplatného užívacího vztahu jako nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. je rozhodující především účel nájmu. Podle přesvědčení dovolacího soudu však neexistuje jediný rozumný důvod, proč by na účel nájmu nebylo možné usuzovat i z obvyklého užití pronajatých prostor či z toho, zda nájemce je či není podnikatelem (srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část /§ 2055–3014/. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014 /dále jen „Komentář“/, s. 489 – 493, marg. č. 13). V této souvislosti nelze opomenout, že ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. klade důraz právě na skutečný (faktický) účel užívání pronajatých prostor (srov. dikci „slouží-li pak prostor alespoň převážně podnikání“), přičemž nevyžaduje, aby byl výslovně uveden v nájemní smlouvě (srov. dikci „bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen“). Je tedy zřejmé, že v rámci posouzení podnikatelského charakteru konkrétního nájemního poměru nelze vycházet jen z obsahu písemného projevu vůle stran zaznamenaného v nájemní smlouvě, nýbrž je třeba zohlednit i další okolnosti případu, jež vypovídají o faktickém účelu užívání pronajatých prostor.

V projednávané věci byly předmětem nájmu nebytové prostory, které si žalobkyně (nájemkyně) pronajala za účelem provozování sportovně relaxačního centra. V době uzavření Nájemní smlouvy byla podnikatelkou (šlo o právnickou osobu zapsanou v obchodním rejstříku – viz § 2 odst. 2 písm. a/ zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, která se považuje za podnikatele i nyní /viz § 421 odst. 1 věta první o. z./) a již tehdy měla (a má dosud) zapsán v obchodním rejstříku jako předmět podnikání též provozování tělovýchovných a sportovních zařízení a zařízení sloužících k regeneraci a rekondici. Nebytové prostory si pak pronajala na dobu třiceti let, a to poté, co do nich před tím se souhlasem dovolatelky investovala značné finanční prostředky (provedla na své náklady technické zhodnocení části nebytových prostor odpovídající částce 6.750.000,- Kč). Za tohoto stavu zastává dovolací soud názor, že žalobkyně uzavírala Nájemní smlouvu pro účely svého podnikání a že tato skutečnost musela být zřejmá i dovolatelce. Se zřetelem k uvedeným právně významným okolnostem totiž nemohla mít žádných pochyb o tom, že žalobkyně si předmětné nebytové prostory pronajala nikoli za účelem uspokojování svých „osobních“ potřeb či jinou „nepodnikatelskou“ činnost, nýbrž za účelem poskytování služeb veřejnosti provozováním činnosti, kterou měla zapsánu v obchodním rejstříku jako jeden z předmětů svého podnikání. Za situace, kdy před uzavřením Nájemní smlouvy investovala do nebytových prostor významné finanční prostředky, by ostatně jejich užívání převážně k tzv. „nekomerčním“ účelům představovalo z její strany ekonomicky zcela iracionální postup, neboť – i navzdory relativně nízkému nájemnému sjednanému v Nájemní smlouvě – nebylo takové užívání způsobilé zajistit jí návratnost uvedené investice. Přitom dotčená investice již s ohledem na její výši, ale i se zřetelem k předmětu podnikání žalobkyně, evidentně vybočovala z rámce běžných výdajů na uspokojování jejích „osobních“ („nepodnikatelských“) potřeb. Lze tudíž konstatovat, že činnost žalobkyně, jíž provozovala v předmětných nebytových prostorách, byla zjevně zaměřena na dosahování pravidelného (nikoli nahodilého) výnosu (zisku) v rámci jejího (zapsaného) předmětu podnikání. Je proto správný závěr, že nájem nebytových prostor založený Nájemní smlouvou měl s účinností od 1. ledna 2014 charakter nájmu prostoru sloužícího podnikání ve smyslu § 2302 odst. 1 o. z. Především nelze souhlasit s míněním dovolatelky, že v textu Nájemní smlouvy nebyl uveden údaj o předmětu podnikání žalobkyně, jak v rozhodné době vyžadovalo ustanovení § 3 věty třetí zákona č. 116/1990 Sb. Uvedený údaj ve skutečnosti v textu Nájemní smlouvy zaznamenán byl, třebaže nebyl označen (uvozen) slovy zákona; vyplýval totiž již z tam specifikovaného účelu nájmu, tj. z čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy (provozování sportovně relaxačního centra), který významově odpovídal předmětu podnikání žalobkyně zapsanému v obchodním rejstříku (v podobě provozování tělovýchovných a sportovních zařízení a zařízení sloužících k regeneraci a rekondici) a který je proto možné současně pokládat i za údaj o předmětu podnikání v provozovně ve smyslu citovaného ustanovení. Zvrátit závěr o podnikatelském charakteru nájmu není způsobilý ani dovolací argument, že ujednání čl. III. odst. 7 Nájemní smlouvy výslovně předpokládalo využití nebytových prostor převážně k nekomerčním účelům. Je tomu tak proto, že citované ujednání nevypovídá nic o faktickém účelu nájmu, jemuž nebytové prostory skutečně sloužily a který je pro uvedený závěr rozhodující. Řečené pak obdobně platí i pro dovolací námitky, které uplatnila dovolatelka s poukazem na „tvrzení“ žalobkyně, že minimálně třináct let od uzavření Nájemní smlouvy akceptovala způsob a účel, k němuž nebytové prostory užívala. I kdyby totiž bylo uvedené „tvrzení“ nepodložené či dokonce nepravdivé (příp. k němu neměl odvolací soud vůbec přihlížet z důvodu koncentrace řízení), na celkový úsudek o účelu, jemuž nebytové prostory měly skutečně sloužit a fakticky také sloužily, by to již nemělo žádný vliv.

S přihlédnutím k řečenému lze tedy uzavřít, že ve vztahu k otázce právní kvalifikace nájemního poměru založeného Nájemní smlouvou jako nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. použila dovolatelka uplatněný dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 věta první o. s. ř.) neopodstatněně.

Ve vztahu k další účinně nastolené otázce lze uvést následující.

Skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou výpovědí pronajímatele bylo dříve upraveno v ustanovení § 9 odst. 2 zákona č.116/1990 Sb. a nyní je upraveno v ustanoveních § 2309 a § 2310 o. z.

Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích (viz např. rozsudky z 29. ledna 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, či z 15. dubna 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, uveřejněný pod č. 105/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) vyslovil závěr, že celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní; strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v části čtvrté, Hlavě II, Díle 2, Oddíle 3, Pododdíle 3 – § 2302 a násl. o. z. Takováto odchylná úprava přitom může být založena i smluvním ujednáním (dohodou), které předcházelo účinnosti občanského zákoníku, tj. 1. lednu 2014 (o tom svědčí např. závěry přijaté v rozsudku Nejvyššího soudu z 27. srpna 2019, sp. zn. 26 Cdo 1826/2019, proti němuž byla podána ústavní stížnost, jíž odmítl Ústavní soud usnesením z 19. prosince 2019, sp. zn. II. ÚS 3805/19). Jinými slovy řečeno, pokud se „stará“ nájemní smlouva odchyluje od dispozitivní nové úpravy, budou i napříště přednostně použita dohodnutá pravidla. Proto kupř. platí, že jestliže si strany před 1. lednem 2014 ujednaly výpovědní důvody z nájmu nebytových prostor, jsou takovým ujednáním vázány i po nabytí účinnosti občanského zákoníku, byť tento (nový) zákon dispozitivně stanoví důvody jiné (srov. opět Komentář, str. 2011 – 2023, marg. č. 27 a 28).

V posuzované věci si účastnice v Nájemní smlouvě rovněž ujednaly, že kterákoli smluvní strana je oprávněna ji písemně vypovědět v souladu s ustanovením § 9 zákona č. 116/1990 Sb. a že výpovědní lhůta činí tři měsíce a počítá se od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (čl. VI. odst. 2 a 3 Nájemní smlouvy). Dovolací soud zastává názor, že po změně soukromoprávní úpravy provedené občanským zákoníkem, tedy s účinností od 1. ledna 2014, je třeba na toto ujednání nahlížet jako na dohodu, jíž se smluvní strany odchýlily od dispozitivní úpravy nyní obsažené mimo jiné i v 2309 o. z. Vzhledem k tomu, že účastnice v Nájemní smlouvě věnovaly otázce oprávnění smluvních stran (tedy i pronajímatele) vypovědět nájemní poměr na dobu určitou (co do úpravy výpovědních důvodů, formy výpovědi a délky, resp. počítání výpovědní doby) zvláštní pozornost a naopak tuto otázku nezahrnuly pod „zbytkové“ ujednání obsažené v čl. VII. odst. 1 Nájemní smlouvy, jež zjevně mělo „pokrývat“ řešení otázek nižší důležitosti, které se rozhodly ponechat režimu zákonné právní úpravy (obsažené v době uzavření Nájemní smlouvy zejména právě v tam odkazovaném zákoně č. 116/1990 Sb., jehož ustanovení byla rovněž – stejně jako současná úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání – zásadně dispozitivní povahy), je namístě vycházet z úvahy, že i v tomto případě si smluvní strany výpovědní důvody ujednaly a nic na tom nemění, že tak učinily odkazem na konkrétní zákonné ustanovení. V tomto směru dovolací soud nesdílí přesvědčení žalované, že ujednání obsažené v čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy neupravovalo výpovědní důvody, ale pouze předjímalo aplikaci příslušného zákonného ustanovení. Právě proto, že Nájemní smlouva obsahovala ohledně výpovědních důvodů specifické (zvláštní) smluvní ujednání (byť v podobě odkazu na zákonnou dispozitivní normu), je třeba tam vyjádřenou vůli stran respektovat i po změně dotčené právní regulace, což zde platí o to více, že šlo o změnu natolik rozsáhlou, že ji účastnice v době uzavření Nájemní smlouvy mohly jen stěží předvídat. V uvedené souvislosti je pak nerozhodné, jakou „techniku“ pro úpravu výpovědních důvodů zvolily; v tomto ohledu je podstatná vůle stran, nikoli způsob jejího vyjádření. Aplikaci ujednání obsaženého v čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy v době dání Výpovědi konečně nebyla na překážku ani okolnost, že ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Sb., na nějž zde účastnice odkázaly, pozbylo v mezidobí účinnosti. Závaznost citovaného ujednání pro smluvní strany tím totiž nebyla nijak dotčena a pravidla tam obsažená, byť vymezená odkazem na již zrušené zákonné ustanovení (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.), se i poté prosadí jako autonomní smluvní úprava. Řečeno jinak, jestliže účastnice včlenily do textu Nájemní smlouvy ujednání odkazující na zmíněné zákonné ustanovení (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.), lze – i po jeho zrušení – tam stanovená pravidla pro výpověď nájmu považovat za vyjádření jejich společné vůle a tedy za součást jejich smluvního závazku, jak to formuloval soud prvního stupně.

Z uvedeného vyplývá, že otázku, zda dovolatelka mohla vypovědět nájemní poměr k nebytovým prostorám (majícím nyní povahu nájmu prostoru sloužícího podnikání ve smyslu § 2302 a násl. o. z.) z důvodu specifikovaného ve Výpovědi, měl odvolací soud posoudit primárně z hlediska ujednání obsaženého v čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy, tj. z perspektivy ustanovení § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., na které citované ujednání odkazovalo; to platí bez zřetele k tomu, že zmíněné zákonné ustanovení bylo v době dání Výpovědi již zrušeno. Vzhledem k tomu, že toto ujednání má co do vymezení výpovědních důvodů použitelných pronajímatelem charakter smluvní úpravy výlučné (to plyne jak ze samotného znění dotčeného ujednání, tak i z porovnání výpovědních důvodů podle § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. s výpovědními důvody podle § 2309 o. z.), je vyloučeno uvažovat o tom, že by se na posouzení oprávněnosti Výpovědi použila – současně – i hlediska zakotvená nyní v ustanovení § 2309 písm. b/ o. z. Snad jen na okraj však dovolací soud k řečenému dodává, že pro samotnou výpověď pronajímatele (míněno její náležitosti, doručení, přezkum oprávněnosti atd.), s výjimkou její (písemné) formy, si účastnice v Nájemní smlouvě neujednaly vzájemná práva a povinnosti odchylně od zákona. V tomto směru je tedy na místě na Výpověď aplikovat právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku.

S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že právní posouzení oprávněnosti Výpovědi (v užším smyslu) odvolacím soudem neobstojí; nemůže tudíž obstát ani jeho vyklizovací výrok. Za této situace se již dovolací soud – pro nadbytečnost – nezabýval otázkou, zda naplnění výpovědního důvodu podle § 2309 písm. b/ o. z. (v podobě hrubého porušení povinností nájemce) vyžaduje vždy předchozí výzvu pronajímatele k nápravě nájemcova závadného chování, jakož ani případnými vadami řízení.

Z vyložených důvodů není tedy rozsudek odvolacího soudu správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 věta první o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek v měnících výrocích I. a II. a v závislém nákladovém výroku IV. bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o. s. ř.) a podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).

Autor: -mha-