// Profipravo.cz / Vlastnické právo 05.09.2025
ÚS: Náhrada za užívání účelové komunikace
Dojde-li k omezení ústavně zaručeného vlastnického práva (čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod) k nemovitému majetku tím, že nemovitost je užívána jako účelová komunikace, která se nachází v uzavřeném prostoru a není veřejně přístupná, přísluší jejímu vlastníku náhrada ze strany jejího uživatele, a není-li poskytována, lze ji po něm vymáhat jakožto nárok z titulu bezdůvodného obohacení.
Z odůvodnění rozhodnutí soudu musí vyplývat vztah mezi skutkovými zjištěními a úvahami při hodnocení důkazů na straně jedné a právními závěry na straně druhé. Vyplývá-li z provedených důkazů v řízení obecnými soudy, že předmětný pozemek ve vlastnictví stěžovatele byl užíván žalovaným, přičemž má i přes svá specifika (jde o pozemek honební, který je součástí areálu bažantnice, a tvoří jej neveřejná účelová komunikace) určitou užitnou hodnotu (i když pro užší okruh zájemců) a je i ocenitelný, jak vyplývá z provedených znaleckých posudků, nelze přisvědčit krajskému soudu, že tento pozemek s ohledem na jeho uvedená specifika není způsobilý k pronájmu za jakkoli nízké nájemné, že má nulovou hodnotu, a proto ho nebylo možné v rozhodném období pronajmout. Z uvedeného naopak vyplývá, že na straně žalovaného užíváním tohoto pozemku bezdůvodné obohacení v rozhodném období vzniklo.
Krajským soudem provedené hodnocení důkazů v rozporu se zjištěnými skutečnostmi způsobilo, že skutková zjištění, o něž se vydaná rozhodnutí opírají, jsou v extrémním nesouladu s provedenými důkazy, což mělo za následek nesprávně zjištěný skutkový stav a následně i vadné právní posouzení předmětné věci. Napadená rozhodnutí je proto nutno považovat za stojící v rozporu s čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 1030/25, ze dne 30. 7. 2025
UPOZORNĚNÍ: Rozhodnutí Ústavního soudu publikovaná v elektronické podobě na této internetové stránce slouží pouze pro informaci o rozhodovací činnosti Ústavního soudu. Autentické jsou pouze originály a stejnopisy rozhodnutí se státním znakem a podpisem příslušné úřední osoby. Elektronické verze rozhodnutí Ústavního soudu jsou na této internetové stránce k dispozici zdarma, jejich zdroj (vč. právních vět) se nachází na adrese http://nalus.usoud.cz.
Z odůvodnění:
(…)
IV.
Procesní předpoklady řízení před Ústavním soudem
19. Ústavní soud posoudil splnění procesních předpokladů řízení a dospěl k závěru, že ústavní stížnost byla podána včas oprávněným stěžovatelem, jenž byl účastníkem řízení, v němž byla vydána napadená rozhodnutí. Ústavní soud je k jejímu projednání příslušný. Stěžovatel je právně zastoupen v souladu s § 29 až § 31 zákona o Ústavním soudu. Ústavní stížnost je přípustná (§ 75 odst. 1 téhož zákona a contrario), neboť stěžovatel vyčerpal všechny zákonné procesní prostředky k ochraně svého práva.
V.
Posouzení důvodnosti ústavní stížnosti
20. Ústavní soud je soudním orgánem ochrany ústavnosti (čl. 83 Ústavy), který stojí mimo soustavu soudů (čl. 91 odst. 1 Ústavy). Vzhledem k tomu jej nelze, vykonává-li svoji pravomoc tak, že podle čl. 87 odst. 1 písm. d) Ústavy rozhoduje o ústavní stížnosti proti pravomocnému soudnímu rozhodnutí, považovat za další "superrevizní" instanci v systému obecné justice, oprávněnou vlastním rozhodováním (nepřímo) nahrazovat rozhodování obecných soudů; jeho úkolem je "toliko" přezkoumat ústavnost soudních rozhodnutí, jakož i řízení, které jejich vydání předcházelo. Proto vedení řízení, zjišťování a hodnocení skutkového stavu, výklad podústavního práva a jeho aplikace na jednotlivý případ je v zásadě věcí obecných soudů, a o zásahu Ústavního soudu do jejich rozhodovací činnosti lze uvažovat za situace, kdy je jejich rozhodování stiženo vadami, které mají za následek porušení ústavnosti (tzv. kvalifikované vady); o jaké vady přitom jde, lze zjistit z judikatury Ústavního soudu.
21. Proces interpretace a aplikace podústavního práva bývá stižen kvalifikovanou vadou zpravidla tehdy, nezohlední-li obecné soudy správně (či vůbec) dopad některého ústavně zaručeného základního práva (svobody) na posuzovanou věc, nebo se dopustí - z hlediska řádně vedeného soudního řízení - neakceptovatelné "libovůle", spočívající buď v nerespektování jednoznačně znějící kogentní normy, nebo ve zjevném a neodůvodněném vybočení ze standardů výkladu, jenž je v soudní praxi respektován, resp. který odpovídá všeobecně akceptovanému (doktrinálnímu) chápání dotčených právních institutů [srov. nález ze dne 25. 9. 2007 sp. zn. Pl. ÚS 85/06 (N 148/46 SbNU 471)].
22. Jednou z funkcí ústavní úpravy základních práv a svobod je její "prostupování" celým právním řádem včetně oblastí práva soukromého, spočívající v zakotvení povinnosti orgánů veřejné moci, zejména soudů, interpretovat a aplikovat právo pohledem ochrany základních práv. Právo v rukou obecných soudů nemůže být jen souborem mechanicky a formalisticky aplikovaných právních předpisů bez ohledu na smysl a účel toho kterého jimi chráněného zájmu, ale musí být především nástrojem spravedlnosti (srov. nález ze dne 24. 3. 2015 sp. zn. II. ÚS 415/14 (N 62/76 SbNU 849)].
A) Obecná východiska pro posouzení důvodnosti ústavní stížnosti
23. Ústavní soud ve svých rozhodnutích opakovaně vyslovil, že zjišťování skutkového stavu je věcí obecných soudů. Ústavnímu soudu zásadně nepřísluší právo hodnotit, zda shromáždění konkrétních důkazů je účelné či nikoliv. Rozhodnutí o rozsahu dokazování potřebného ke zjištění skutkového stavu věci spadá v zásadě do kompetence obecných soudů. Ústavní soud nemůže ani přehodnocovat důkazy provedené obecnými soudy, resp. posuzovat skutkový stav jako správně zjištěný, není-li ve věci shledán extrémní nesoulad, který by zakládal porušení ústavně zaručeného práva na soudní ochranu zakotveného v čl. 36 odst. 1 Listiny. Z ustálené judikatury Ústavního soudu plyne, že respektují-li obecné soudy při svém rozhodování zásady stanovené pro hodnocení důkazů, nespadá do pravomoci Ústavního soudu posuzovat hodnocení důkazů jimi provedené. K jejich "přehodnocení" je oprávněn přistoupit pouze tehdy, jsou-li skutková zjištění, o něž se opírají vydaná rozhodnutí, v extrémním nesouladu s vykonanými důkazy, takže výsledek dokazování se jeví jako věcně neudržitelný a v konečném důsledku i nespravedlivý [srov. nález ze dne 18. 1. 2022 sp. zn. III. ÚS 2049/21 (N 6/110 SbNU 61)].
24. Z odůvodnění rozhodnutí soudu musí vyplývat vztah mezi skutkovými zjištěními a úvahami při hodnocení důkazů na straně jedné a právními závěry na straně druhé. Během dokazování nelze vyloučit výskyt vad, a to za předpokladu intenzity dosahující úrovně ústavněprávního přezkumu, k nimž patří i kolize obsahu důkazů, resp. důkazních zjištění a jejich formulace v odůvodnění rozhodnutí s právními závěry, které jsou na základě důkazní materie vyvozovány. V případě, kdy jsou právní závěry soudu v extrémním nesouladu s vykonanými skutkovými zjištěními, nutno takovéto rozhodnutí považovat za stojící v rozporu s čl. 36 odst. 1 Listiny a svobod a čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen "Úmluva"), [srov. nález ze dne 28. 8. 2018 sp. zn. I. ÚS 2283/17 (N 142/90 SbNU 307)].
25. V předmětné věci obecné soudy přistoupily k zadání znaleckého posudku za situace, kdy rozhodnutí záviselo ve smyslu § 127 odst. 1 o. s. ř. na posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí.
26. Ústavní soud s přihlédnutím k tomu, poukazuje na to, že znalecký posudek je při rozhodování soudu pouze jedním z důkazních prostředků. V určitých případech význam znaleckého posudku jistě zpochybnit nelze. Soudy však nemohou bez dalšího závěry znalců mechanicky přebírat do svých rozhodnutí a přenášet tak odpovědnost za rozhodnutí ze soudu na znalce. Znalecký posudek je nutno hodnotit stejně pečlivě jako každý jiný důkaz. Ani on a priori nepožívá větší důkazní síly a musí být podrobován všestranně prověrce nejen právní korektnosti, ale i věcné správnosti [srov. nálezy ze dne 30. 4. 2007 sp. zn. III. ÚS 299/06 (N 73/45 SbNU 149), ze dne 24. 7. 2013 sp. zn. I. ÚS 4457/12 (N 132/70 SbNU 221), ze dne 29. 10. 2019 sp. zn. III. ÚS 2396/19 (N 180/96 SbNU 263), ze dne 28. 6. 2022 sp. zn. I. ÚS 1785/21, ze dne 2. 5. 2023 sp. zn. I. ÚS 2221/22, ze dne 8. 3. 2023 sp. zn. I. ÚS 1010/22 či usnesení ze dne 11. 8. 2020 sp. zn. III. ÚS 1456/19].
27. Soud není oprávněn přehodnocovat závěry znalce po věcné stránce, ale může hodnotit úplnost výchozích skutkových podkladů, logickou souladnost znalcových závěrů a eventuálně též srovnávat obsah znaleckého posudku s ostatními provedenými důkazy. Otázkou hodnocení důkazu znaleckým posudkem se Ústavní soud mnohokrát zabýval. Například v nálezu ze dne 28. 4. 2020 sp. zn. I. ÚS 3937/18 (N 77/99 SbNU 435) Ústavní soud konstatoval, že i znalecký posudek je důkazem, který podléhá volnému hodnocení podle § 132 o. s. ř., a jeho závěry nemohou být soudem pouze mechanicky přebírány [srov. též nález ze dne 9. l. 2014 sp. zn. III. ÚS 2253/13 (N 3/72 SbNU 41)].
28. Posouzení, zda znalecké posudky jsou s ohledem na svou kvalitu, přesvědčivost, úplnost apod. způsobilé být podkladem pro rozhodnutí, je úkolem obecných soudů. Jde o hodnocení podkladů při utváření skutkových zjištění, které přísluší obecným soudům (srov. usnesení ze dne 28. 4. 2020 sp. zn. I. ÚS 543/20). Jak z výše uvedeného vyplývá, Ústavnímu soudu nepřísluší přehodnocovat skutkové závěry a posuzovat skutkový stav jako správně zjištěný, nezjistí-li extrémní nesoulad mezi provedenými důkazy a skutkovými závěry, resp. mezi skutkovými zjištěními a právními závěry, který by opodstatňoval jeho zásah. Zjistí-li Ústavní soud naproti tomu uvedený extrémní nesoulad, je oprávněn kasačně zasáhnout.
B) Aplikace obecných východisek na posuzovaný případ
29. V ústavní stížnosti stěžovatel namítá, že krajský soud své rozhodnutí, kterým byla jeho žaloba o zaplacení bezdůvodného obohacení zamítnuta, postavil na argumentaci, že neexistuje relevantní realitní trh s podobnými nemovitostmi a není tedy možné výši bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemku žalovaným stanovit. Učinil tak přesto, že několik soudních znalců, včetně soudního znalce jmenovaného soudem jako revizního, bez obtíží výši bezdůvodného obohacení stanovilo.
30. Právní vztah mezi účastníky posoudily obecné soudy v napadených rozhodnutích podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Podle § 2991 odst. 1 občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. V odst. 2 citovaného ustanovení se uvádí, že bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 2999 odst. 1 věty první není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.
31. Obecné soudy v nyní posuzované věci vyšly z rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, která je ustálena v závěru, že protiprávním užitím cizí hodnoty (srov. § 2991 odst. 2 občanského zákoníku) je i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy i jiného obdobného titulu. Prospěch v takové situaci vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to cokoliv hradil, a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoli by se tak za obvyklých okolností stalo. Bezdůvodné obohacení vzniká i tomu, kdo svým jednáním dosáhl na úkor vlastníka postavení detentora jeho pozemku tím, že měl k dispozici celý oplocený pozemek (areál) pod uzamčením a mohl jej tak učinit přístupným jen pro sebe a svou potřebu. Výše plnění za užívání cizí věci (nemovitosti) bez právního důvodu, resp. protiprávní užití cizí hodnoty ve smyslu § 2991 odst. 2 občanského zákoníku se odvozuje od prospěchu, jejž získal obohacený, který je povinen vydat vše, co sám získal nikoliv od újmy ochuzeného. Pro posouzení bezdůvodného obohacení (včetně jeho kvantifikace) není rozhodné, zda a jak je užívací právo k věci konzumováno, respektive do jaké míry je držba zhodnocována a přináší-li konzumentovi zisk. Za bezdůvodné obohacení ve smyslu uvedených závěrů rozhodovací praxe pak není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl vlastník věci teoreticky dosáhnout, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav, anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ačkoli by se tak za běžných okolností stalo (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 3. 2018 sp. zn. 28 Cdo 651/2017, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2018 sp. zn. 28 Cdo 4018/2017, ze dne 9. 6. 2020 sp. zn. 28 Cdo 1089/2020), ze dne 21. 11. 2017 sp. zn. 28 Cdo 1972/2017, ze dne 10. 2. 2020 sp. zn. 28 Cdo 4224/2019, ze dne 10. 8. 2020 sp. zn. 28 Cdo 1283/2020 a ze dne 16. 3. 2021 sp. zn. 28 Cdo 185/2021).
32. Nejvyšší soud a krajský soud při posuzování předmětné věci vyšly dále z rozhodovací praxe Nejvyššího soudu založené na závěru, že nebyl-li užívaný statek s ohledem na svůj stav vůbec způsobilý pronájmu za jakékoli nízké nájemné, lze dovodit, že uzurpované užívací právo mělo nulovou hodnotu a povinnost vydat bezdůvodné obohacení tak uživateli nevznikla (viz například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2009 sp. zn. 30 Cdo 1207/2007, ze dne 17. 7. 2012 sp. zn. 28 Cdo 4175/2011, ze dne 6. 3. 2018 sp. zn. 28 Cdo 987/2017 či usnesení ze dne 7. 8. 2023 sp. zn. 28 Cdo 737/2023 a ze dne 27. 2. 2019 sp. zn. 28 Cdo 4184/2018).
33. Krajský soud se v napadeném rozhodnutí při zohlednění judikatury Nejvyššího soudu se závěry okresního soudu o pronajímatelnosti předmětného pozemku neztotožnil. Okresnímu soudu vytkl, že se nezabýval obranou žalovaného uplatněnou v řízení před okresním soudem, podle které jde o pozemek, který nelze na trhu pronajmout, a proto mělo užívací právo k tomuto pozemku nulovou hodnotu. Žalovanému tak nevznikla povinnost vydat stěžovateli bezdůvodné obohacení na úkor stěžovatele. Krajský soud se zabýval otázkou, zda jde o pozemek, který je pronajímatelný, tedy zda má pozemek na trhu uplatnění. V napadeném rozhodnutí na rozdíl od okresního soudu dospěl k závěru, že předmětný pozemek s ohledem na konkrétní specifika nyní posuzované věci není způsobilý pronájmu ani za jakkoli nízké nájemné, pozemek tedy podle jeho názoru nebylo možno v rozhodném období pronajmout. Z toho dovodil, že užívací právo mělo nulovou hodnotu, což má za následek, že žalovanému užíváním tohoto pozemku bezdůvodné obohacení na úkor stěžovatele nevzniklo. Proto mu nemůže být ani uložena povinnost vydat peněžitou náhradu podle § 2999 odst. 1 občanského zákoníku. Nejvyšší soud, který vyšel ze skutkových závěrů krajského soudu, přisvědčil krajskému soudu, že jeho závěr, že žalovanému na úkor stěžovatele bezdůvodné obohacení nevzniklo v situaci, kdy předmětný pozemek nebyl pronajatelný, a že užívací právo k němu mělo prakticky nulovou hodnotu, je v souladu s rozhodovací praxí.
34. Obecné soudy vyšly ze zjištění, že pozemek p. č. X v k. ú. M., jehož je stěžovatel vlastníkem, je tvořen výhradně komunikací s asfaltovým povrchem. Komunikace na předmětném pozemku je účelovou komunikací podle § 7 odst. 2 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o komunikacích"), a nachází se v uzavřeném prostoru tzv. Rumunské bažantnice a není veřejně přístupná. Přístup k pozemku je přes pozemky jiných vlastníků. Vlastníkem pozemků, které sousedí s předmětným pozemkem, je Česká republika, a žalovaný má k těmto pozemkům právo hospodaření. Jde o honebními pozemky a držitelem honitby je žalovaný. V rozhodném období (od 1. 10. 2019 do 30. 9. 2021 a od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015) byl pozemek stěžovatele součástí honitby tzv. Rumunská bažantnice (pokus o zpřístupnění měl být učiněn žalovaným až dne 31. 8. 2023, kdy stěžovatele měl upozornit, že vyměnil zámky na bráně a vyzvat jej k převzetí klíčů).
35. Předmětná komunikace v rozhodném období nebyla veřejně přístupnou účelovou komunikací, neboť se nachází v oploceném, bránou uzavřeném areálu tzv. Rumunské bažantnice. Na začátku pozemku, na němž se nachází komunikace, je uzavíratelná vstupní brána. Tato komunikace je využívána jako páteřní komunikace pro bažantnici a k obhospodařování lesních pozemků, které jsou využívány žalovaným, zejména k jeho podnikatelské činnosti jako obslužná komunikace v této tzv. Rumunské bažantnici. Předmětná komunikace tedy slouží pro potřeby uživatelů areálu, umožňuje přístup do objektu bažantnice. Z provedeného dokazování před okresním soudem dále vyplynulo, že stěžovatel vyzval žalovaného výzvou ze dne 20. 3. 2015 k odkupu předmětného pozemku za navrhovanou kupní cenu, s jejíž výší však žalovaný nesouhlasil.
36. Z obvodním soudem provedeného místního šetření bylo zjištěno, že předmětný pozemek, který tvoří účelová komunikace, je využíván žalovaným. O tom, že žalovaný předmětný pozemek v rozhodné době užíval, svědčí i skutečnost, že komunikaci na svůj náklad opravil a opatřil ji asfaltovým povrchem. Předmětný pozemek se nachází v areálu, který žalovaný nechal oplotit (pozemek stěžovatele stejně jako pozemky v užívání žalovaného jsou pozemky honební). Z výše uvedeného vyplývá, že žalovaný předmětný pozemek užíval a přinášel mu tedy užitek. Za užívání předmětné komunikace však žalovaný stěžovateli neplatil nájemné.
37. Předmětný pozemek je tvořen pouze komunikací s asfaltovým povrchem. Z dokazování provedeného okresním soudem vyplývá, že stěžovatel se v roce 2006 nestal vlastníkem asfaltového povrchu na pozemku p. č. X v k. ú. M., neboť asfaltový povrch nebyl oceněn ve znaleckém posudku vypracovaném znalcem Ing. A. F. dne 7. 11. 2005 za účelem stanovení ceny obvyklé tržní hodnoty pro potřeby dobrovolné dražby. Okresní soud v napadeném rozhodnutí dovodil, že účelové komunikace jsou druhem pozemku a představují ztvárnění či zpracování jeho povrchu. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu dovodil, že z občanskoprávního hlediska jde o součást věci (srov. rozsudek ze dne 17. 10. 2012 sp. zn. 22 Cdo 766/2011 a usnesení ze dne 17. 4. 2013 sp. zn. 22 Cdo 2493/2011).
38. Ústavní soud na tomto místě nepředjímá, že by účelová komunikace měla být posuzována (za splnění stanovených předpokladů) jako samostatná věc v právním smyslu, naopak akceptuje skutečnost, že podle konkrétního stavebního provedení účelové komunikace budou často vyhodnoceny jako součást pozemku, nicméně akcentuje požadavek individuálního posouzení povahy dané účelové komunikace v každé konkrétní věci (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 16. 4. 2025 sp. zn. 28 Cdo 412/2025, ze dne 15. 6. 2020 sp. zn. 28 Cdo 1092/2021, ze dne 27. 3. 2024 sp. zn. 28 Cdo 781/2024, ze dne 10. 11. 2020 sp. zn. 28 Cdo 2690/2020 či usnesení ze dne 15. 6. 2021 sp. zn. 28 Cdo 1092/2021). Účelové komunikace, jejichž stavební provedení odpovídá definičním znakům nemovité věci, by mohly být za takovou věc považovány. Pro posouzení otázky, zda je účelová komunikace (§ 7 zákona o pozemních komunikacích) stavbou spojenou se zemí pevným základem, tj. samostatnou nemovitou věcí, nebo zda je součástí pozemku, na němž se nachází, jsou rozhodná stejná hlediska jako v případě jiných pozemních komunikací. Pokud je stavební provedení účelové komunikace takové, že lze jednoznačně vymezit, kde končí pozemek a začíná stavba, a nelze-li zároveň stavební provedení účelové komunikace odstranit bez jejího zničení či zásadního zhoršení její sjízdnosti či schůdnosti, půjde o samostatnou nemovitou věc ve smyslu § 119 odst. 2 občanského zákoníku, která je samostatným předmětem právních vztahů (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 11. 9. 2009 sp. zn. 5 As 62/2008).
39. Výše bezdůvodného obohacení se určuje peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným za užívání stejné nebo podobné věci v daném místě, čase a za obdobných podmínek, zpravidla formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy. Tato náhrada se poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2013 sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, ze dne 1. 10. 2013 sp. zn. 28 Cdo 946/2013 či usnesení ze dne 28. 7. 2017 sp. zn. 23 Cdo 5105/2016), které je determinováno mimo jiné srovnatelností předmětu užívání (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001 sp. zn. 25 Cdo 399/2001, ze dne 4. 9. 2013 sp. zn. 28 Cdo 1466/2013, ze dne 5. 11. 2013 sp. zn. 28 Cdo 9/2013 či rozsudek ze dne 6. 5. 2009 sp. zn. 30 Cdo 1207/2007).
40. Podstatou předmětného sporu byla otázka určení (výše) bezdůvodného obohacení, resp. toho, z jakých kritérií je třeba při jeho určení vycházet. Není sporu o tom, že žalovaný užíval předmětný pozemek bez právního titulu. Majetkovým vyjádřením jeho prospěchu by měla být peněžitá částka, odpovídající částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase za užívání (nájem) obdobné věci (nemovitosti), kterou by uživatel (nájemce) byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy, přičemž je třeba vzít v úvahu i konkrétní podmínky týkající se užívané nemovitosti. Za běžného chodu věcí se výše bezdůvodného obohacení odvíjí od obvyklého nájemného za užívání pozemku. Podstatné pro nyní posuzovanou věc ovšem je, že v této věci není možno hovořit o běžném chodu věcí a obvyklých okolnostech, neboť rozsah vlastnického práva stěžovatele je zásadně degradován tím, že jde o pozemek, který je součástí honitby, nachází se v uzavřeném areálu a tvoří jej neveřejná účelová komunikace. Předmětný pozemek tedy není možné plnohodnotně využívat. Tato skutečnost se podle závěru Ústavního soudu musí projevit ve stanovení výše bezdůvodného obohacení, neboť je omezen obsah vlastnického práva, protože schází jeden ze základních znaků vlastnické triády [srov. obdobně nález Ústavního soudu ze dne 24. 3. 2015 sp. zn. II. ÚS 415/14 (N 62/76 SbNU 849)].
41. Zjišťování obvyklé ceny závisí na konkrétních okolnostech každého případu, přičemž je třeba vzít v úvahu i konkrétní podmínky týkající se užívané nemovitosti. Najít ekvivalentní předmět nájmu je v některých případech vyloučeno, což nebrání tomu, aby bylo přihlíženo k předmětům obdobným, u nichž lze mít za to, že nájemné, za něž jsou pronajímány, má vypovídací hodnotu i ve vztahu k pozemku, pro nějž je zjišťováno obvyklé nájemné. Určení obvyklého nájemného zpravidla představuje otázku vyžadující si odborného posouzení ve smyslu § 127 o. s. ř., se zřetelem k okolnostem věci ovšem není vyloučeno, aby byla bezpečná skutková zjištění o tržní hladině ceny nájmu učiněna i na základě jiných materiálů. Je tedy na soudu, aby na základě zjištění činěných i za pomoci znalce, jakožto osoby mající náležitou erudici k vyhledání srovnatelných objektů, náležitě uvážil, v jaké výši je třeba stanovit obvyklé nájemné ve vztahu k posuzované nemovitosti. Jeho úvaha využívající volnosti dané soudu při obtížné zjistitelnosti výše nároku ve smyslu § 136 o. s. ř., musí být náležitě podložena právě s přihlédnutím ke zmíněnému kritériu obvyklého nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 6. 2014 sp. zn. 28 Cdo 17/2014). Postup podle § 136 o. s. ř. však má místo pouze tam, kde lze výši nároku zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo ji nelze určit vůbec (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 12. 5. 2010 sp. zn. 23 Cdo 1211/2010, ze dne 6. 6. 2013 sp. zn. 28 Cdo 2638/2012 a ze dne 1. 8. 2016 sp. zn. 28 Cdo 4454/2015). V nyní posuzované věci dosud zjištěné skutečnosti nasvědčují tomu, že by kalkulace nájemného byla z objektivního pohledu obtížná či dokonce vyloučená. Za tímto účelem bylo proto nezbytné vyžádat znalecký posudek znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, ke zjištění, zda pozemek byl v rozhodné době pronajatelný, což v předmětné věci obecné soudy učinily.
42. V řízení bylo prokázáno, že předmětný pozemek užíval žalovaný a užívání pozemku žalovanému přinášelo užitek; pozemek tedy měl určitou užitnou hodnotu. Nelze proto souhlasit s krajským soudem, že předmětný pozemek nebyl v rozhodném období (od 1. 10. 2019 do 30. 9. 2021 a od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015) pronajatelný, nepronajímají-li se obdobné pozemky na trhu, a že tudíž užívací právo mělo nulovou hodnotu. Předmětný pozemek je nepochybně specifický tím, že jde o pozemek honební, který se nachází v uzavřeném areálu, je provázán se sousedními (honebními) pozemky, užívané žalovaným a jde o neveřejnou účelovou komunikaci. Užitek z užívání pozemku tedy může přinést především vlastníkům sousedních honebních (lesních) pozemků, případně jejich uživatelům. Předmětný pozemek proto z důvodu jeho specifického charakteru bude pronajatelný pouze užšímu okruhu subjektů. Ostatně i znalec Ing. M. K. ve svém posudku uvedl, že nemovitost lze pronajmout (či prodat) jen úzkému okruhu zájemců, například vlastníkům sousedních pozemků. I kdyby měl předmětný pozemek užitnou hodnotu jen pro jediný subjekt, nelze uzavřít, že pozemek není pronajatelný. Argument obecných soudů, že pozemek není pronajatelný a že má nulovou hodnotu, proto ve světle výše uvedeného neobstojí; pozemek byl znalci v řízení oceněn a na výši obvyklého nájemného se znalci v podstatě shodli.
43. Okresní soud ve svém rozhodnutí (které bylo posléze změněno napadeným rozsudkem krajského soudu) dospěl k závěru, že na straně žalovaného vzniklo bezdůvodné obohacení. Při určení výše peněžité náhrady podle § 2999 občanského zákoníku, která odpovídá obvyklému nájemnému, vyšel ze závěrů znaleckého (revizního) posudku vypracovaného znalcem Ing. Z. R. dne 30. 12. 2021, jímž znalec stanovil výši obvyklého nájemného z pozemku p. č. X. v k. ú. M. za období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015 ve výši 186 950 Kč a znaleckého posudku vypracovaného týmž znalcem dne 15. 11. 2022, kterým znalec stanovil výši obvyklého nájemného z předmětného pozemku za období od 1. 10. 2019 do 30. 9. 2021 ve výši 203 000 Kč. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že stanovení nájemného nelze provést přímou porovnávací metodou, neboť oceňovaný pozemek a stavba komunikace mají nedostatek porovnávacích pronajatých ekvivalentů, které by byly dostupné na trhu nemovitostí. Znalec z tohoto důvodu použil náhradní metodiku, nájemné určil výnosově procentní sazbou z ceny pozemku a z výnosu objektu komunikace.
44. Ze spisového materiálu dále vyplývá, že v předmětné věci bylo provedeno k důkazu několik dalších znaleckých posudků za účelem zjištění obvyklého nájemného. Rovněž znalci Ing. M. K. a Ing. P. T. stanovili cenu odpovídající obvyklému nájemnému z předmětného pozemku. Z posudku ze dne 31. 8. 2015 vypracovaného znalcem Ing. P. T. vyplývá, že znalec stanovil výši obvyklého (ušlého) nájemného za užívání předmětného pozemku za období od 1. 5. 2013 do 30. 4. 2015 částkou 199 096 Kč. Při stanovení ceny nevyužil cenové porovnání, cena byla zjištěna podle platné vyhlášky. Znalec Ing. M. K. při stanovení obvyklého nájemného z předmětného pozemku za období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015 ve výši 196 640 Kč postupoval v souladu s doporučenými postupy ocenění specializovaných atypických nemovitostí v rámci znaleckých standardů oceňování. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že znalec při stanovení ceny zohlednil, že komunikace na pozemku p. č. X v k. ú. M.není veřejně přístupnou komunikací, zohlednil místo a charakter i způsob užívání nemovitosti, shledal nemovitost při obchodování na trhu za tzv. uzavřený trh svým umístěním a specifickou činností (bažantnice) a dospěl k závěru, že nemovitost lze prodat či pronajmout pouze úzkému okruhu zájemců, např. vlastníkům sousedních pozemků. Z těchto důvodů znalec určil výši obvyklého nájemného procentem z obvyklé ceny pozemku a ceny staveb (venkovních úprav) na něm se nacházejících.
45. Odkazy krajského soudu a dovolacího soudu na judikaturu Nejvyššího soudu uvedenou v rozhodnutích těchto soudů neshledal Ústavní soud případnými. V rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2012 sp. zn. 28 Cdo 4175/2011 byla předmětem posouzení primárně otázka důkazního břemene. V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 6. 3. 2018 sp. zn. 28 Cdo 987/2017 se žalobkyně žalobou domáhala náhrady ušlého zisku, odmítla však zaplatit zálohu na znalečné a žaloba byla zamítnuta z důvodu neunesení důkazního břemene. Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí v souvislosti s posuzováním dané věci mimo jiné dovodil, že neexistuje-li trh s nájmy obdobných objektů ke skladištním účelům, je nutné upřednostnit kritérium povahy nemovitosti a prospěch žalované poměřovat částkou, kterou by bylo třeba vynaložit na získání práva užívat dotčenou stavbu k účelům, k jakým se skutečně pronajímá (patrně tedy za účelem bydlení), nikoli již by žalovaná hypoteticky platila za uskladnění svých věcí ve skladovacích prostorách, tj. ve zcela odlišných podmínkách, neboť tímto údajem by nebyla kvantifikována cena užívacího práva k obytnému domu, ale k nemovitosti po všech stránkách odlišné, a to skladišti. S ohledem na argumentaci nastolenou ve vyjádření k dovolání soud dodal, že není vyloučen ani úsudek, že spornou stavbu v relevantním období nebylo vůbec možné pronajmout a užívací právo k ní tudíž mělo nulovou hodnotu, a proto by ani nemohlo být usuzováno na vznik obohacení žalované v důsledku jejího užívání (Nejvyšší soud přitom odkázal na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2009 sp. zn. 30 Cdo 1207/2007 a ze dne 17. 7. 2012 sp. zn. 28 Cdo 4175/2011). V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2019 sp. zn. 28 Cdo 4184/2018 byla řešena situace, kdy dům nebyl pronajatelný v důsledku jeho špatného stavebně technického stavu, a proto užíváním tohoto objektu žalovaným na úkor žalobkyně bezdůvodné obohacení nevzniklo. V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2009 sp. zn. 30 Cdo 1207/2007 byla předmětem posouzení situace, kdy nemovitost nebyla pronajmutelná s ohledem na její stav, resp. nebyla pronajmutelná bez investic vynaložených do nemovitosti žalovaným. K uzavření neplatné nájemní smlouvy došlo toliko vzhledem ke specifickému charakteru užívání nemovitosti žalovaným a jeho vynaloženým investicím, žalovanému proto užíváním nemovitosti nevzniklo na úkor žalobce bezdůvodné obohacení, které by žalovaný žalobci byl povinen vydat (z důvodu rozporu s dobrými mravy). V usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 8. 2023 sp. zn. 28 Cdo 737/2023 byla posuzována situace, kdy s ohledem na specifické okolnosti konkrétní věci nebylo možné předmětný pozemek vůbec pronajmout, neboť se nacházel v areálu bývalé rafinérie minerálních olejů a jeho (současný) stav vylučoval jeho funkční využívání, ekonomická využitelnost pozemku ve vlastnictví žalobkyně tedy byla nulová.
46. Z uvedeného vyplývá, že nezpůsobilost nemovitosti k pronájmu v případech popsaných v judikatuře Nejvyššího soudu, na kterou obecné soudy v napadených rozhodnutích odkazovaly, spočívala především v technické či faktické nezpůsobilosti předmětu k pronájmu. V nyní posuzovaném případě však byl předmětný pozemek vhodný k užívání žalovaným pro daný účel, neboť rozhodnutím správního orgánu bylo určeno, že je neveřejnou účelovou komunikací, která byla žalovaným z tohoto důvodu opravena i opatřena asfaltovým povrchem a také využívána v souladu se svým účelem.
47. Z výše uvedeného lze učinit závěr, že předmětný pozemek ve vlastnictví stěžovatele má určitou užitnou hodnotu a je tedy i ocenitelný, jak ostatně vyplývá z výše uvedených znaleckých posudků v řízení provedených, které se navíc v určení výše bezdůvodného obohacení téměř shodují. Předmětný pozemek tedy byl v rozhodném období způsobilý k pronájmu, byť omezenému a úzkému okruhu zájemců, např. vlastníkům sousedních pozemků. Z uvedeného vyplývá, že na straně žalovaného bezdůvodné obohacení v rozhodném období vzniklo.
48. V předmětné věci tak krajským soudem provedené hodnocení důkazů v rozporu se zjištěnými skutečnostmi způsobilo, že skutková zjištění, o něž se vydaná rozhodnutí opírají, jsou v extrémním nesouladu s provedenými důkazy (extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými závěry), což mělo za následek nesprávně zjištěný skutkový stav. V důsledku uvedeného nastala situace, kdy i právní závěry krajského soudu, potvrzené Nejvyšším soudem, se dostaly do rozporu s vykonanými skutkovými zjištěními, resp. z nich v žádném směru nevyplývají. Napadená rozhodnutí krajského soudu a Nejvyššího soudu jsou proto v rozporu s čl. 36 odst. 1 Listiny.
49. Toto pochybení na základě dovolání stěžovatele nenapravil ani Nejvyšší soud. Ústavní soud zdůrazňuje, že Nejvyšší soud musí interpretovat a aplikovat podmínky připuštění dovolání tak, aby dodržel maximy vymezené Listinou a Úmluvou, neboť je povinen na základě formulované otázky hmotného nebo procesního práva vztahující se k ochraně základních práv a svobod, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury Ústavního soudu, v dovolání posoudit, zda nebyla v předchozích fázích řízení porušena základní práva stěžovatele (dovolatele), včetně jeho práva na soudní ochranu, resp. na spravedlivý proces. Je-li dovolání výjimečným opravným prostředkem, jehož účelem je vedle sjednocování judikatury i ochrana práv, zejména práv základních, pak ústavní stížnost, z hlediska svého ústavního vymezení, nemůže být postavena vedle dovolání s tím, že vady, které jsou výkladem vyloučeny z jakéhokoli přezkumu v dovolacím řízení, mohou být zhojeny až v řízení o ústavní stížnosti. Naopak lze požadovat, aby Nejvyšší soud cestou interpretace ustanovení o dovolání zajistil naplnění obou zmíněných účelů řízení o dovolání. Jsou-li ve hře základní práva, musí být ochránitelná cestou všech opravných prostředků [srov. obdobně nález ze dne 18. 12. 2002 sp. zn. II. ÚS 369/01 (N 156/28 SbNU 401) či nález ze dne 18. 8. 2004 sp. zn. I. ÚS 55/04 (N 114/34 SbNU 187)]. Ústavní stížnost je prostředkem ochrany práv, který je subsidiární k standardním "neústavním" institutům. Především obecné soudy jsou povolány k ochraně práv fyzických a právnických osob, a teprve není-li dosaženo nápravy v režimu obecného soudnictví, může se v rozsahu omezeném hledisky ústavnosti uplatnit ochrana základních práv a svobod poskytovaná přezkumem Ústavního soudu. Závaznými kompetenčními normami jsou i pro Nejvyšší soud čl. 4 a čl. 89 odst. 2 Ústavy zavazující soudní moc k ochraně základních práv. Především obecným soudům a priori je adresován imperativ formulovaný v čl. 4 Ústavy. Ochrana ústavnosti v právním státě tak nemůže být pouze úkolem Ústavního soudu, nýbrž musí být úkolem celé justice. Ústavní stížnost tedy představuje prostředek ultima ratio [viz např. nález ze dne 13. 7. 2000 sp. zn. III. ÚS 117/2000 (N 111/19 SbNU 79)] a je nástrojem ochrany základních práv, nastupujícím po vyčerpání všech dostupných efektivních prostředků k ochraně práv uplatnitelných ve shodě se zákonem v systému orgánů veřejné moci (usnesení ze dne 3. 4. 2009 sp. zn. IV. ÚS 2891/08).
50. Dovolací řízení se nemůže nacházet mimo ústavní rámec ochrany základních práv a ústavních kautel řádně vedeného soudního řízení vymezeného Listinou a Úmluvou. Ustanovení § 237 o. s. ř. ve spojení s čl. 4 a čl. 89 odst. 2 Ústavy vyžaduje, aby jako přípustné bylo posouzeno dovolání, závisí-li napadené rozhodnutí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva vztahující se k ochraně základních práv a svobod, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury Ústavního soudu [srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017 sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16 (ST 45/87 SbNU 905, č. 460/2017 Sb.)]. Každá důvodná námitka porušení ústavních práv a svobod v rámci vymezené otázky hmotného nebo procesního práva je tedy podkladem pro zrušení napadeného rozhodnutí v řízení o dovolání. Nejvyšší soud je povinen v řízení o dovolání k takové námitce posoudit, zda nebyla v předchozích fázích řízení porušena základní práva a svobody dovolatele, včetně jeho práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny, jakož i práva na ochranu vlastnictví ve smyslu čl. 11 odst. 1 a 4 Listiny, zahrnujícího právo s věcí disponovat a mít z vlastněné věci užitek (zde na základě pronájmu věci), a proto je v této fázi řízení povinen při posuzování přípustnosti dovolání uvedené pravidlo uplatňovat bezvýjimečně a nepřenášet tuto odpovědnost na Ústavní soud. Z těchto důvodů je závěr Nejvyššího soudu, že dovolání stěžovatele není přípustné podle § 237 o. s. ř., s odůvodněním, že otázky nastolené k dovolacímu přezkumu byly již v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu vyřešeny, v rozporu s výše uvedenou judikaturou Ústavního soudu [srov. nález ze dne 26. 1. 2021 sp. zn. IV. ÚS 2103/20 (N 18/104 SbNU 170)].
51. Z výše uvedeného vyplývá, že krajský soud a Nejvyšší soud neposkytly ochranu vlastnickému právu stěžovatele, čímž porušily čl. 11 odst. 1, 4 Listiny, podle kterého má každý právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Současně soudy porušily právo stěžovatele na soudní ochranu ve smyslu čl. 36 odst. 1 Listiny.
52. V ústavní stížnosti stěžovatel dále namítá průtahy v řízení před obecnými soudy a poukazuje na to, že v důsledku nepřiměřené délky řízení musel žalobu rozšiřovat o další období, když vyhotovené znalecké posudky a vyhovující rozhodnutí okresního soudu jej v tomto postupu utvrzovaly. S ohledem na skutečnost, že Ústavní soud zrušil napadená rozhodnutí, přičemž krajský soud bude nárok stěžovatele na zaplacení bezdůvodného obohacení v souladu s pokyny Ústavního soudu znovu posuzovat, neshledal Ústavní soud důvod se uvedenou námitkou za dané procesní situace zabývat. Stěžovatel se může navíc domáhat ochrany svých práv postupem podle zákona č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem a o změně zákona České národní rady č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů (srov. usnesení ze dne 22. 5. 2024 sp. zn. III. ÚS 660/23).
53. Pro úplnost je třeba uvést, že proti průtahům v probíhajícím (ještě neskončeném) řízení bylo možné se bránit ústavní stížností, nicméně pak by byl jejím předmětem tzv. jiný zásah orgánu veřejné moci, čemuž musí odpovídat i návrhové žádání. Jde-li o ústavní stížnost proti jinému zásahu orgánu veřejné moci, který spočívá v průtazích v dosud neskončeném řízení, je (zpravidla) nutné před podáním ústavní stížnosti vyčerpat procesní prostředek ochrany práva, kterým je v těchto případech návrh na určení lhůty k provedení procesního úkonu podle § 174a zákona č. 6/2002 Sb., o soudech, soudcích, přísedících a státní správě soudů a o změně některých dalších zákonů (zákon o soudech a soudcích), ve znění pozdějších předpisů [srov. nálezy ze dne 17. 8. 2004 sp. zn. IV. ÚS 180/04 (N 112/34 SbNU 157) a ze dne 7. 8. 2007 sp. zn. IV. ÚS 391/07 (N 122/46 SbNU 151), body 8-16]. Z ústavní stížnosti ani z napadených rozhodnutí nevyplývá, že by tento procesní prostředek ochrany práv stěžovatel v předmětné věci vyčerpal.
VI.
Závěr
54. Protože napadenými rozhodnutími krajského soudu a Nejvyššího soudu došlo k porušení základního práva stěžovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny, jakož i práva na ochranu vlastnictví ve smyslu čl. 11 odst. 1 a 4 Listiny, Ústavní soud ústavní stížnosti vyhověl a napadený rozsudek krajského soudu a usnesení Nejvyššího soudu zrušil [§ 82 odst. 2 písm. a), odst. 3 písm. a) zákona o Ústavním soudu].
55. Úkolem krajského soudu bude v předmětné věci znovu rozhodnout o odvolání žalovaného, při vázanosti právním názorem Ústavního soudu vysloveným v tomto nálezu.
56. Ústavní soud zdůrazňuje, že v uvedeném nálezu posuzoval pouze otázku důvodnosti základu nároku stěžovatele s tím, že otázka určení konkrétní výše nájemného je již na úvaze krajského soudu. Krajský soud rozhodne o konkrétní výši bezdůvodného obohacení na základě znaleckých posudků provedených v předmětném řízení, které řádně vyhodnotí v souladu s § 132 o. s. ř. Přihlédne rovněž ke specifickým poměrům dané věci.
57. Je zřejmé, že nastolený vlastnický stav v tzv. Rumunské bažantnici je komplikovaný a bude-li zachován, bude vyvolávat jen další spory. Proto Ústavní soud apeluje na sporné strany, aby vyvinuly maximální úsilí směřující k rozumnému uspořádání stavu věci. Znalec Ing. M. K. (bod 43) naznačuje, jak by takové uspořádání mohlo vypadat - předmětnou nemovitost lze prodat či pronajmout sice pouze úzkému okruhu zájemců, ale možné to je - např. vlastníkům sousedních pozemků.
58. Ústavní soud o ústavní stížnosti rozhodl mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků, neboť dospěl k závěru, že od něho nelze očekávat další objasnění věci (§ 44 zákona o Ústavním soudu).
Autor: US