// Profipravo.cz / Z rozhodnutí dalších soudů 11.10.2019

ÚS: Posuzování otázky platnosti více nájemních smluv k téže věci

Dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění, neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a z něj odvozeného principu ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Výklad nerespektující tyto principy představuje i porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 4235/18, ze dne 13. 9. 2019

vytisknout článek


UPOZORNĚNÍ: Rozhodnutí Ústavního soudu publikovaná v elektronické podobě na této internetové stránce slouží pouze pro informaci o rozhodovací činnosti Ústavního soudu. Autentické jsou pouze originály a stejnopisy rozhodnutí se státním znakem a podpisem příslušné úřední osoby. Elektronické verze rozhodnutí Ústavního soudu jsou na této internetové stránce k dispozici zdarma, jejich zdroj (vč. právních vět) se nachází na adrese http://nalus.usoud.cz.

Z odůvodnění:

I. Vymezení věci a předchozí průběh řízení

1. Stěžovatelka pronajímala na základě smlouvy z roku 1995 a dodatku z roku 1999 L. Z. (dále jen "první nájemce") na dobu neurčitou pozemek specifikovaný v napadených rozhodnutích za účelem údržby plochy s travním porostem a dále k zelinářským účelům na ploše nejvýše 80 m2. V prosinci 2011 stěžovatelka udělila prostřednictvím smlouvy o umístění stavby (dále též jen "smlouva o billboardu") souhlas vedlejší účastnici, aby na části téhož pozemku zřídila, umístila a provozovala stavbu pro reklamu (dále jen "billboard"), a to na dobu 10 let za stanovenou úplatu. Vedlejší účastnice v této smlouvě prohlásila, že je seznámena s tím, že pozemek je dlouhodobě pronajat jako zahrada, a stěžovatelka prohlásila, že existující nájemní smlouva neznemožňuje realizaci smlouvy o billboardu. Ještě před podpisem smlouvy o billboardu první nájemce při jednání se stěžovatelkou písemně vyjádřil souhlas s umístěním billboardu na pozemek, který si pronajímá. Později podle stěžovatelky vedlejší účastnice smlouvu o billboardu vypověděla, přičemž výpovědní doba uplynula v březnu 2014. Stěžovatelka proto žalovala vedlejší účastnici o zaplacení 337 456,48 Kč s příslušenstvím jako dlužné úplaty a smluvní pokuty dle smlouvy o billboardu za období od dubna 2013 do března 2014.

2. Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 27. 4. 2017 žalobu zamítl. Obvodní soud dospěl k názoru, že je smlouva o billboardu nepojmenovanou smlouvou ve smyslu § 51 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen "OZ z roku 1964"), kterou je zapotřebí posuzovat podle obsahově nejbližšího ustanovení občanského zákoníku, tj. podle ustanovení o smlouvě nájemní. Stěžovatelčinu žalobu pak zamítl s odůvodněním, že je smlouva o billboardu absolutně neplatná dle § 37 odst. 2 OZ z roku 1964 pro počáteční právní nemožnost plnění, jak namítala vedlejší účastnice. Pozemek, jehož se smlouva o billboardu týkala, byl totiž pronajat prvnímu nájemci, takže v okamžiku uzavření uvedené smlouvy nebyl právně volný. Nedošlo ani k bezdůvodnému obohacení vedlejší účastnice na úkor stěžovatelky, jelikož nebylo prokázáno, že by došlo k umístění billboardu na pozemek.

3. Městský soud v Praze napadeným rozsudkem potvrdil rozsudek obvodního soudu a ztotožnil se s hodnocením, že se nejednalo o pozemek právně volný, jelikož se stěžovatelka pronájmem vzdala ve prospěch prvního nájemce práva s pozemkem disponovat, a nemohla tak uzavřít ohledně předmětného pozemku (ani jeho části) další smlouvu zakládající právo pozemek užívat. Podle městského soudu vyslovil první nájemce souhlas pouze s tím, aby při dodržení určitých podmínek byl na pozemku, který má pronajat, umístěn billboard, pro posouzení platnosti smlouvy o billboardu je však tento souhlas "irelevantní".

4. Nejvyšší soud napadeným usnesením odmítl dovolání stěžovatelky pro nepřípustnost a konstatoval, že jsou závěry odvolacího soudu v souladu s jeho ustálenou rozhodovací praxí, od níž není důvod se odchýlit ani v projednávané věci. Nejvyšší soud odkázal na svou judikaturu, podle níž je předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě. Smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je dle této judikatura absolutně neplatná. Svědčí-li určité osobě nájemní právo k určitému bytu, nemůže (znovu) platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba. Totéž platí, jde-li o nájem nebytového prostoru, a podle Nejvyššího soudu neexistuje žádný rozumný důvod, pro který by uvedené závěry nebylo možno vztáhnout rovněž na nájem pozemků. Za nepřípadný považoval Nejvyšší soud odkaz stěžovatelky na judikaturu Ústavního soudu, podle níž je třeba upřednostnit takový výklad smlouvy, který nezakládá její neplatnost, před výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá. V posuzovaném případě podle Nejvyššího soudu dvě výkladové varianty v úvahu nepřipadají. Za "nepochybný a logicky zcela opodstatněný" považoval Nejvyšší soud v projednávané věci názor, že jeden předmět nájmu nemůže být současně pronajat dvěma odlišným subjektům, od nichž by navíc pronajímatel pobíral dvakrát nájemné, na čemž nic nemění ani souhlas prvního nájemce s umístěním billboardu.

II. Argumentace stran

5. Stěžovatelka ve své ústavní stížnosti namítá, že závěrem o absolutní neplatnosti smlouvy o billboardu bylo porušeno její právo na spravedlivý proces dle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina"), právo na svobodné jednání podle čl. 2 odst. 3 Listiny a dále čl. 90 Ústavy České republiky. Podle stěžovatelky umístění billboardu nijak nebrání užívání pozemku po zahradnické účely a závěr o nemožnosti uzavřít smlouvu o billboardu se vymyká zásadě legální licence, smluvní volnosti i zdravému rozumu. Navíc první nájemce s umístěním billboardu udělil souhlas a všechny dotčené smluvní strany si dostatečně upravily vzájemná práva a povinnosti. Kategorizace smluvních typů podle stěžovatelky nesmí vést k formalistickému výkladu, který jednotlivcům brání uzavírat nepojmenované smlouvy, jakou byla i smlouva o billboardu, respektive který upírá těmto autonomním projevům vůle právní účinky. Závěr o neplatnosti uvedené smlouvy se podle stěžovatelky opírá pouze o názor, že šlo o dvojí nájem, aniž by bylo dostatečně vzato v potaz právo stran "uzavřít smlouvu nepojmenovanou, je-li odrazem jejich vůle, zákon ji nezakazuje, její plnění je fakticky možné a není v rozporu s dobrými mravy". Smlouva o billboardu ve spojení se souhlasem prvního nájemce s umístěním billboardu přitom vedly k uspořádání vztahů, které zákon nezakazuje. Nerespektování autonomie vůle vede k porušení práva na spravedlivý proces, v této souvislosti stěžovatelka odkazuje na nález sp. zn. I. ÚS 167/04 ze dne 12. 5. 2004 (N 70/33 SbNU 197), nález sp. zn. IV. ÚS 1783/11 ze dne 23. 4. 2013 (N 64/69 SbNU 197) a nález sp. zn. I. ÚS 34/17 ze dne 25. 7. 2017 (N 132/86 SbNU 247).

6. Nejvyšší soud ve svém vyjádření konstatoval, že závěr o absolutní neplatnosti smlouvy o billboardu je v souladu s jeho ustálenou rozhodovací praxí. Uvedl, že ohledně jednoho předmětu nájmu lze uzavřít pouze jednu nájemní smlouvu, závěr o neplatnosti tak byl správný, jelikož v projednávané věci šlo o pozemek již jednou pronajatý, a tedy nikoliv právně volný. Dále poznamenal, že "podle názoru dovolacího soudu, zdravému rozumu', o němž hovoří stěžovatelka, spíše odporuje, aby k jednomu a témuž pozemku mělo více různých subjektů, nájemní' právo. Zde nejde o formalistický výklad norem, nýbrž o výklad, který vychází z reálného života a který zohledňuje zájmy a možné rozepře dvou různých subjektů, jimž byl pronajat jeden předmět nájmu."

7. Městský soud odkázal na odůvodnění svého rozhodnutí a uvedl, že na svých závěrech setrvává.

8. Vedlejší účastnice namítla, že ústavní stížnost by měla být odmítnuta pro opožděnost. Podle vedlejší účastnice stěžovatelka ústavní stížností napadla pouze rozsudek městského soudu, ale nikoliv usnesení Nejvyššího soudu. Vedlejší účastnice připomíná, že vyčerpání dovolání dle § 237 občanského soudního řádu je podmínkou přípustnosti ústavní stížnosti, jak bylo vyloženo v usnesení sp. zn. III. ÚS 772/13 ze dne 28. 3. 2013 (U 5/68 SbNU 541). S odkazem na usnesení sp. zn. II. ÚS 2915/09 ze dne 1. 12. 2009 vedlejší účastnice dovozuje, že ústavní stížnosti musí povinně směřovat i proti rozhodnutí Nejvyššího soudu o dovolání, jinak není zachována lhůta k napadení předchozích rozhodnutí dle § 72 odst. 4 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, a ústavní stížnost směřující pouze proti předchozím rozhodnutím je proto opožděná. Navíc skutečnost, že nedošlo k napadení rozhodnutí Nejvyššího soudu, zbavuje Nejvyšší soud postavení účastníka řízení, znevýhodňuje tím vedlejší účastnici a porušuje její právo na spravedlivý proces. Podle vedlejší účastnice je třeba, aby si Ústavní soud vyžádal stanovisko Nejvyššího soudu, a to buď rozhodujícího senátu, nebo občanskoprávního kolegia, neboť napadený rozsudek městského soudu vychází z ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu.

9. Vedlejší účastnice dále z důvodu procesní opatrnosti argumentuje, že ústavní stížnost není důvodná. Vedlejší účastnice poukazuje na to, že smlouva o billboardu je smlouvou nájemní. Stěžovatelka se tento závěr snaží popírat, její argumentace ovšem není dle vedlejší účastnice konzistentní. Dále vedlejší účastnice uvádí, že první nájemce nedal souhlas se změnou své nájemní smlouvy, ale pouze s tím, že na jeho pozemku bude umístěn billboard; navíc šlo pouze o jednostranný právní úkon. Vedlejší účastnice se dále ztotožňuje se závěry obecných soudů v projednávané věci a s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu. Zdůrazňuje, že pokud nelze prodat dvakrát tutéž věc, a maiori ad minus nelze dvakrát tutéž věc ani pronajmout. Uzavření dvou nájemních smluv se příčí dobrým mravům, situace měla být řešena tak, že mezi prvním nájemcem a vedlejší účastnicí bude uzavřena podnájemní smlouva. Požadavek stěžovatelky, aby jí vedlejší účastnice zaplatila "nájemné", se příčí obecným principům spravedlnosti, neboť by za tutéž část pozemku bylo stěžovatelce plněno dvakrát. Judikatura Ústavního soudu, na níž odkazuje stěžovatelka, podle vedlejší účastnice není právně ani skutkově přiléhavá; podle vedlejší účastnice nedošlo k tomu, že by obecné soudy nedůvodně vybočily z uznávaných standardů výkladu.

10. Ústavní soud vyzval k vyjádření i obvodní soud, který se však k ústavní stížnosti nevyjádřil.

11. K věci se dále - aniž by k tomu byl Ústavním soudem vyzván - vyjádřil Mgr. J. K., advokát, který se označil jako amicus curiae a k tomuto postavení odkázal na nález sp. zn. Pl. ÚS 32/17 ze dne 22. 1. 2019 (71/2019 Sb.). Dále uvedl, že nemá žádné vazby na účastníky řízení před obecnými soudy, že vyjádření činí s ohledem na obecný přesah otázky řešené v napadeném rozhodnutí Nejvyššího soudu, a to ze zájmu o soukromé právo a jeho výklad respektující ústavní zásady. Napadnuté rozhodnutí Nejvyššího soudu označil za protiústavní z důvodu porušení zásady autonomie vůle, zásady priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, kterou spojuje se zásadou in dubio pro libertate, a práva na soudní ochranu stěžovatelky. Nejvyššímu soudu vytkl nedůsledné rozlišování věcných a obligačních práv; uvedl, že existence obligačního právního vztahu mezi dvěma osobami zásadně nemůže mít vliv na postavení třetí osoby, nebo dokonce způsobit neplatnost pozdější smlouvy uzavřené mezi jednou ze stran původní smlouvy a třetí osobou. Nájemní smlouva nezakládá věcná práva k předmětu nájmu, i když nájem vykazuje některé znaky věcného práva, neboť s přechodem vlastnictví k věci právní úprava spojuje i přechod práv a povinností z nájemní smlouvy. Nejvyšší soud podle něj nesprávně vykládá pojem počáteční nemožnosti plnění. Dle vyjádření je totiž důvodem neplatnosti právního jednání pouze objektivní nemožnost plnění, tedy nemožnost plnění pro všechny osoby, nikoliv subjektivní nemožnost plnění, která se týká jen konkrétní osoby. O subjektivní nemožnost plnění se přitom jedná i v případě uzavření další nájemní smlouvy k již pronajaté věci. V této souvislosti vyjádření odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu Československé republiky sp. zn. Rv II 68/22 ze dne 21. 2. 1922 (publikováno jako Vážný 1513), podle něhož v těchto případech "[o]bjektivní nemožnost splnění [druhé] nájemní smlouvy [...] zde není, leč toliko nemožnost subjektivní, a nečiní tato [...] smlouvu neplatnou", a na obdobný závěr v rozhodnutí sp. zn. Rv I 556/23 ze dne 17. 4. 1923 (publikováno jako Vážný 2514). Výklad, který nezakládá neplatnost druhé nájemní smlouvy, navíc dle vyjádření více chrání i druhého nájemce, který si tak může v nájemní smlouvě platně sjednat důsledky porušení pronajímatelových povinností. Závěrem se ve vyjádření uvádí, že rozhodnutí Nejvyššího soudu nesplňuje požadavky na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí. S námitkou stěžovatelky, že došlo k porušení zásady priority výkladu nezpůsobujícího neplatnost smlouvy, se totiž Nejvyšší soud vypořádal pouze konstatováním, že napadený právní závěr je pro projednávanou věc "nepochybný a logicky zcela opodstatněný", což je podle vyjádření zcela nedostatečné.

12. Ústavní soud zaslal účastníkům, vedlejší účastnici řízení a obvodnímu soudu vyjádření Mgr. J. K. a umožnil jim vyjádřit se k otázce, zda by k vyjádření měl přihlédnout, jakož i k obsahu tohoto vyjádření.

13. Stěžovatelka vyjádřila souhlas s tím, aby Ústavní soud k vyjádření přihlédl, a ztotožnila se s jeho obsahem, v tomto podání mimo jiné výslovně označila Nejvyšší soud za účastníka řízení.

14. Nejvyšší soud uvedl, že by k vyjádření nemělo být přihlédnuto. Nejvyšší soud odkázal na své dřívější vyjádření k ústavní stížnosti a uvedl, že vyjádření Mgr. K. považuje za "právní teoretizování (a typicky formalistický, právně teoretický přístup k řešení konkrétní reálné situace), odtržené od reálného života a od skutečných poměrů, které v daném případě nastaly uzavřením dvou nájemních smluv k jednomu předmětu nájmu. V této konkrétní situaci nelze totiž sledovat jen zájmy pronajímatele (který by navíc z jednoho předmětu nájmu mohl pobírat dvojí nájemné), nýbrž i zájmy nájemců, kteří by se tímto dostali do velmi složitých (a možná i těžko řešitelných problémů - viz naše vyjádření [k ústavní stížnosti])."

15. Městský soud ponechal na uvážení Ústavního soudu, zda k předmětnému vyjádření přihlédne, na jeho obsah nereagoval a odkázal na napadený rozsudek

16. Vedlejší účastnice uvedla, že by Ústavní soud k vyjádření Mgr. K. neměl přihlédnout. V českém právním řádu není postavení amici curiae nijak upraveno, navíc vedlejší účastnice z § 32 zákona o Ústavním soudu dovozuje, že nikdo jiný než účastníci a vedlejší účastníci řízení se nesmějí k ústavní stížnosti vyjádřit. Podle jejího přesvědčení podle jejího přesvědčení by přihlížení k těmto vyjádřením vedlo k porušení práva na spravedlivý proces a porušení zásady hospodárnosti, kvůli zvýšeným nákladům účastníků řízení na právní zastoupení. Dále odkazuje na článek ABBASI, Kamila a JEDLIČKA, Petr. Amicus curiae v české a americké judikatuře. Právo21 [online]. Právo21, publikováno 19. 12. 2018 [cit. 23. 8. 2019]. Dostupné z: https://pravo21.online/pravo/amicus-curiae-v-ceske-a-americke-judikature, přičemž uvádí, že v projednávaném případě neslouží vyjádření Mgr. K. k odstranění nerovnosti stran, neboť stěžovatelka je veřejnoprávní korporací, navíc zastoupenou advokátem, a vyjádření Mgr. K. nepředstavuje dle vedlejší účastnice "nestranný právní názor, ale spíše [...] jednoznačnou podporu stěžovatele". Z nálezu sp. zn. Pl. ÚS 32/17 neplyne obecná přípustnost nevyžádaných vyjádření třetích osob, dle nálezu Ústavní soud k takovýmto vyjádřením "přihlédne, anebo nepřihlédne", což dle vedlejší účastnice není jednoznačné, navíc nález připouští i existence opačné praxe, tedy že se k nevyžádaným vyjádřením nepřihlíží, kterou představuje například usnesení sp. zn. I. ÚS 2076/18 ze dne 26. 9. 2018. Dále vedlejší účastnice uvádí, že v již citovaném nálezu sp. zn. Pl. ÚS 32/17 se vyjadřoval jako amicus curiae spolek prosazující dlouhodobý veřejně známý cíl a podílející se na vzniku napadeného zákona, tedy věrohodný subjekt nejednající "pouze a čistě ve prospěch jedné strany". Mgr. K. však nebyl zájem o věc "tvrzen ani prokázán". Dle vedlejší účastnice v citovaném nálezu navíc Ústavní soud k vyjádření spolku nepřihlížel, a jednal tedy v souladu s již citovaným usnesením sp. zn. I: ÚS 2076/18. Vedlejší účastnice konečně argumentuje, že se Mgr. J. K. věnuje problematice s nakládání s majetkem obcí a že je autorem článku K., J. Jak (ne)uzavřít neplatnou nájemní smlouvu s krajem nebo obcí. Patria.cz [online]. Patria Finance, publikováno 19. 9. 2016 [cit. 23. 8. 2019]. Dostupné z: https://www.patria.cz/pravo/3314878/jak-neuzavrit-neplatnou-najemni-smlouvu-s-krajem-nebo-obci.html. Ten se týká povinnosti obcí zveřejnit na úřední desce záměr disponovat se svým majetkem a dle názoru vedlejší účastnice si protiřečí s vyjádřením Mgr. K. zaslaným Ústavnímu soudu, neboť "souhlas s uzavřením [smlouvy o billboardu] nebyl transparentním způsobem stěžovatelem zveřejněn na úřední desce [...], o čemž ve stanovisku není zmínka". Vedlejší účastnice uvádí, že by "nebylo složité vyzvat dalších několik amicorum curiae, kteří by přinesli opačné náhledy na věc".

17. K obsahu vyjádření Mgr. K. uvádí vedlejší účastnice, že toto vyjádření obsahuje obdobnou argumentaci jako samotná ústavní stížnost, přičemž se dopouští nesprávných a zavádějících právních závěrů, zejména "směšuje dvě různé věci, a sice autonomie vůle stran x počáteční nemožnost plnění a dvojí nájem a jejich ustálený výklad v judikatuře". Vyjádření si protiřečí, neboť popírá věcněprávní charakter nájmu, ale současně upozorňuje, že nájem vykazuje znaky věcného práva. Konstrukce, že je nájem vztah obligační a nemá vliv na postavení třetích osob, je zjevně nesprávná a účelová a v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu. Polemika Mgr. K. s touto judikaturou není dle vedlejší účastnice přiléhavá a používá "již zjevně překonanou judikaturu první republiky a monarchie". Názor, že šlo v projednávané věci o nemožnost plnění "čistě subjektivní (nikoliv objektivní) rovněž je právně nelogický a neodpovídá skutkové ani právní situaci". Vedlejší účastnice se neztotožňuje ani s tvrzením, že Nejvyšší soud nedostatečně odůvodnil své rozhodnutí, a uvádí, že Mgr. K. z tohoto rozhodnutí cituje účelově a selektivě. Jeho ústavněprávní argumentaci považuje vedlejší účastnice za nedostatečnou.

18. Obvodní soud označil vyjádření za teoretické zamyšlení, které se do značné míry netýká projednávané věci. Zmiňovaná prvorepubliková judikatura je podle obvodního soudu již "podstatně staršího data bez reálné praktické aplikovatelnosti". Argumentace ve vyjádření je z velké části založená na zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "OZ z roku 2012") který na projednávaný případ nedopadá, přičemž přístup k platnosti právního úkonu (jednání) se v souvislosti s rekodifikací podstatně změnil. Obvodní soud odmítl, že by v projednávaném případě byla možná aplikace zásady in dubio pro libertate, která se uplatňuje pouze v situacích, v nichž se nabízí více možných výkladů, k tomu však v projednávané věci nedošlo.

III. Hodnocení Ústavního soudu

19. Ústavní soud se nejprve zabýval tím, zda ústavní stížnost splňuje předpoklady pro věcné projednání. Vedlejší účastnice namítá, že ústavní stížnost směřuje pouze proti rozsudku krajského soudu. Podle vedlejší účastnice přitom bylo nezbytné napadnout i usnesení Nejvyššího soudu, jinak není zachována lhůta k podání stížnosti dle § 72 odst. 4 zákona o Ústavním soudu; v projednávaném případě je tak dle vedlejší účastnice stížnost opožděná.

20. Ústavní stížnost, posuzována podle svého obsahu, směřuje i proti usnesení Nejvyššího soudu. Ačkoliv se v závěrečné části navrhuje pouze zrušení rozsudku městského soudu, námitky stěžovatelky lze plně vztáhnout i na usnesení Nejvyššího soudu. To ostatně potvrzuje i další podání stěžovatelky, jímž se ztotožnila s argumentací ve vyjádření amici curiae, ve kterém se dovozuje porušení základních práv stěžovatelky usnesením Nejvyššího soudu. V tomto podání navíc stěžovatelka výslovně označila za účastníka řízení Nejvyšší soud, z čehož vyplývá, že považuje jeho usnesení za napadené svou ústavní stížností, jinak by totiž Nejvyšší soud postavení účastníka řízení neměl (srov. § 28 odst. 1 ve spojení s § 76 odst. 1 zákona o Ústavním soudu). Stejně tak Nejvyšší soud ve svém vyjádření nezpochybnil, že ústavní stížnost směřuje i proti jeho usnesení. Námitka vedlejší účastnice, že ústavní stížnost nesměřuje proti usnesení Nejvyššího soudu, a je proto opožděná, tudíž není důvodná.

21. Nadto je třeba podotknout, že i kdyby ústavní stížnost nesměřovala proti usnesení Nejvyššího soudu, nemohlo by to vést k jejímu odmítnutí pro opožděnost. Ústavní soud totiž v minulosti ve svých nálezech dovodil, že nezahrnutím rozhodnutí Nejvyššího soudu o odmítnutí dovolání dle § 237 občanského soudního řádu pro nepřípustnost do petitu ústavní stížnosti nevznikají stěžovatelům nepříznivé procesní důsledky, a přistoupil k přezkumu předcházejících soudních rozhodnutí [viz nález sp. zn. III. ÚS 1059/12 ze dne 20. 6. 2013 (N 112/69 SbNU 825), bod 30; nález sp. zn. I. ÚS 190/15 ze dne 13. 9. 2016 (N 171/82 SbNU 657), bod 17]; nálezy Ústavního soudu přitom mají vyšší závaznost než usnesení, jímž argumentuje vedlejší účastnice [viz nález sp. zn. IV. ÚS 301/05 ze dne 13. 11. 2007 (N 190/47 SbNU 465), body 88-90, a § 23 zákona o Ústavním soudu]. Je žádoucí, aby ústavní stížnosti směřovaly i proti rozhodnutím Nejvyššího soudu o dovolání jako posledním procesním prostředku ochrany práv, které Nejvyšší soud odmítne jako nepřípustné dle § 237 občanského soudního řádu [zejména s ohledem na principy vyložené ve stanovisku pléna sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16 ze dne 28. 11. 2017 (460/2017 Sb.), které se týká povinnosti řádně vyčerpat dovolání a principu subsidiarity ústavní stížnosti; výslovně se ovšem nevyjadřuje k otázce, zda je nezbytné napadat ústavní stížností i rozhodnutí o dovolání, bylo-li odmítnuto z důvodů závisejících na uvážení Nejvyššího soudu]. Za popsané situace by ovšem nebylo možné odepřít stěžovatelce přístup k Ústavnímu soudu jen proto, že do petitu nezahrnula i rozhodnutí Nejvyššího soudu; navíc, jak již bylo řečeno v předchozím bodě, stížnost dle svého obsahu proti tomuto rozhodnutí směřuje.

22. Ústavní soud se dále věnoval otázce, zda je namístě přihlédnout k nevyžádanému vyjádření Mgr. J. K. Přestože v českém právním řádu není výslovně obsažena úprava institutu amici curiae, jak Ústavní soud uvedl v nálezu sp. zn. Pl. ÚS 32/17 ze dne 22. 1. 2019 (71/2019 Sb.), bodě 54, "nevyžádaná vyjádření od odlišných subjektů než účastníků či vedlejších účastníků řízení se opakovaně v praxi Ústavního soudu vyskytují [...], přičemž Ústavní soud k takovým vyjádřením, a to i podaným jinou osobu, než právním zástupcem, jednoduše přihlédne, anebo nepřihlédne"; současně Ústavní soud zmínil, že se jeho rozhodovací praxi lze setkat i s opačným závěrem, tedy, že k takovému nevyžádanému vyjádření Ústavní soud bez dalšího nepřihlíží, a odkázal na usnesení Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2076/18 ze dne 26. 9. 2018. Konstatování, že se v rozhodovací praxi Ústavního soudu objevil určitý závěr, ovšem neznamená jeho potvrzení. V nálezu sp. zn. Pl. ÚS 32/17 Ústavní soud přihlédl i k vyjádření amici curiae, neboť rekapituloval jeho obsah i odpověď navrhovatele na toto vyjádření (body 37-41 a 45) a výslovně neuvedl, že k tomuto vyjádření nebude přihlížet, jako to učinil např. v citovaném usnesení sp. zn. I. ÚS 2076/18. Z toho vyplývá, že dle nálezu sp. zn. Pl. ÚS 32/17 je na uvážení Ústavního soudu, zda k vyjádření amici curiae přihlédne, či nikoliv.

23. Ústavní soud neshledal důvod se od tohoto přístupu odchýlit. Vedlejší účastnice poukazuje na to, že v českém právním řádu ani zákonu o Ústavním soudu není upraveno postavení amici curiae, tyto skutečnosti však Ústavní soud vzal v nálezu sp. zn. Pl. ÚS 32/17 v úvahu, a přesto dovodil možnost k takovým vyjádřením přihlížet. Ustanovení § 32 zákona o Ústavním soudu, na něž odkazuje vedlejší účastnice, vymezuje oprávnění a úkony účastníků a vedlejších účastníků řízení, nicméně nebrání tomu, aby Ústavní soud na základě svého uvážení přihlédl i k nevyžádanému vyjádření třetí osoby. Přihlédnutí k nevyžádanému vyjádření třetí osoby nevedlo k porušení práva vedlejší účastnice na spravedlivý proces, neboť jí byla poskytnuta možnost se s vyjádřením seznámit a reagovat na něj [ke shodnému postupu viz nález sp. zn. Pl. ÚS 32/17 ze dne 22. 1. 2019 (71/2019 Sb.), bod 42]. Tento postup automaticky nezvyšuje náklady řízení účastníků a vedlejších účastníků řízení a není v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení, je totiž na rozhodnutí účastníků a vedlejších účastníků, zda na zaslané vyjádření budou reagovat.

24. Podmínkou pro přihlédnutí k nevyžádanému vyjádření třetí osoby není prokázání, že dotčená osoba dlouhodobě prosazuje určitý cíl nebo veřejný zájem či že dlouhodobě projevuje zájem o řešenou problematiku, jak argumentuje vedlejší účastnice. Důvodem, proč nepřihlédnout k nevyžádanému vyjádření třetí osoby, by ovšem mohla být skutečnost, že tato osoba není nestranná. Účastníci řízení ani vedlejší účastnice řízení však nepoukázali na žádnou skutečnost, která by v projednávaném případě vyvolávala v tomto směru pochybnosti, a ani Ústavní soud takovou skutečnost nezjistil. Vedlejší účastnice argumentuje, že se Mgr. J. K. věnuje problematice s nakládání s majetkem obcí a že si v odkazovaném článku dle jejího názoru protiřečí s vyjádřením zaslaným Ústavnímu soudu. Tyto skutečnosti ovšem nezpochybňují nestrannost Mgr. J. K.; citovaný článek se týká povinnosti obcí a krajů zveřejnit záměr disponovat svými nemovitostmi na úřední desce, jak uvádí i vedlejší účastnice, a tato problematiky nebyla řešena v projednávané věci, a k žádnému rozporu s vyjádřením autora v projednávaném případě tak nedošlo. Ústavní soud proto k vyjádření Mgr. J. K. přihlédl.

A. Obecné principy

25. Ústavní soud připomíná, že není vázán právní kvalifikací, kterou věci přisuzuje stěžovatelka v odůvodnění své ústavní stížnosti [nález sp. zn. III. ÚS 2645/11 ze dne 12. 9. 2013 (N 163/70 SbNU 517); usnesení sp. zn. I. ÚS 2886/13 ze dne 29. 10. 2013; nález sp. zn. Pl. ÚS 37/04 ze dne 26. 4. 2006 (N 92/41 SbNU 173; 419/2006 Sb.)]. Ústavní soud je toho názoru, že je třeba se námitkami stěžovatelky zabývat nejen z pohledu čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina") a čl. 2 odst. 3 Listiny, ale také prizmatem práva na ochranu vlastnictví ve smyslu čl. 11 Listiny a zásady pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy.

26. Podle čl. 2 odst. 3 Listiny může každý činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá (srov. obdobně čl. 2 odst. 4 Ústavy). Ústavní soud připomíná, že toto ustanovení vyjadřuje jeden ze základních strukturálních principů právního státu (čl. 1 odst. 1 Ústavy). Judikatura Ústavního soudu však z tohoto ustanovení rovněž dovodila subjektivní právo jednotlivce na svobodné jednání v zákonných mezích, tohoto práva se přitom lze přímo dovolávat, a to i v řízení o ústavní stížnosti [nález sp. zn. I. ÚS 546/03 ze dne 28. 1. 2004 (N 12/32 SbNU 107); nález sp. zn. I. ÚS 167/04 ze dne 12. 5. 2004 (N 70/33 SbNU 197); srov. shodně nález sp. zn. I. ÚS 190/15 ze dne 13. 9. 2016, body 23-31 a tam citovaná judikatura].

27. V rámci subjektivního práva plynoucího z čl. 2 odst. 3 Listiny je Ústavním soudem chráněna rovněž smluvní svoboda a princip autonomie vůle [viz např. nález sp. zn. I. ÚS 43/04 ze dne 13. 4. 2004 (N 54/33 SbNU 55); nález sp. zn. I. ÚS 557/05 ze dne 24. 7. 2007 (N 116/46 SbNU 99), body 24-29; nález sp. zn. IV. ÚS 457/10 ze dne 18. 7. 2013 (N 124/70 SbNU 133), bod 12; nález sp. zn. II. ÚS 2124/14 ze dne 26. 1. 2016, body 19-22]. Při hodnocení soukromoprávních jednání, a zvláště smluv musí veřejná moc postupovat v souladu s těmito principy.

28. Při posuzování smluv je tak třeba upřednostňovat vůli stran před jejím projevem [nález sp. zn. I. ÚS 436/05 ze dne 10. 7. 2008 (N 129/50 SbNU 131); nález sp. zn. II. ÚS 571/06 ze dne 21. 4. 2009 (N 91/53 SbNU 171); nález sp. zn. IV. ÚS 1783/11 ze dne 23. 4. 2013 (N 64/69 SbNU 197), body 25-29]. Současně je třeba vždy upřednostnit takový výklad, který nezakládá neplatnost smlouvy [viz např. nález sp. zn. I. ÚS 625/03 ze dne 14. 4. 2005 (N 84/37 SbNU 157); nález sp. zn. I. ÚS 2447/13 ze dne 11. 11. 2013 (N 184/71 SbNU 213), body 10-11 a 16; nález sp. zn. II. ÚS 1470/12 ze dne 26. 11. 2013 (N 197/71 SbNU 343); či nález sp. zn. IV. ÚS 1783/11 ze dne 23. 4. 2013 (N 64/69 SbNU 197), zejména bod 27]. Tento přístup je odrazem respektu k autonomii vůle smluvních stran, funkci smluvních vztahů i k samotné povaze soukromého práva. Jak Ústavní soud připomněl v nálezu sp. zn. I. ÚS 190/15 ze dne 13. 9. 2016, bodě 29, "[t]ento výkladový argument přesahuje český právní řád, prolíná se právními řády západní právní kultury a má charakter obecného principu právního".

29. Ústavní soud zdůrazňuje, že "závěr, že určitý právní úkon je neplatný pro rozpor se zákonem, se musí opírat o rozumný výklad dotčeného zákonného ustanovení. [...] Důležitou roli [...] hraje především výklad teleologický. Je proto nutné se vždy ptát po účelu zákonného příkazu či zákazu" [nález sp. zn. I. ÚS 2447/13 ze dne 11. 11. 2013 (N 184/71 SbNU 213), bod 11]. Orgán veřejné moci se porušení čl. 2 odst. 3 Listiny "dopustí i tehdy, pokud formalistickým výkladem norem [podústavního] práva odepře autonomnímu projevu vůle smluvních stran důsledky, které smluvní strany takovým projevem zamýšlely ve své právní sféře vyvolat" [nález sp. zn. I. ÚS 43/04 ze dne 13. 4. 2004 (N 54/33 SbNU 55)].

30. Ústavní soud ve své judikatuře rovněž dovodil, že z čl. 1 odst. 1 Ústavy vyplývá zásada pacta sunt servanda (smlouvy je třeba dodržovat) a že této zásady je možné se dovolávat i v řízení o ústavní stížnosti [viz již nález sp. zn. IV. ÚS 201/96 ze dne 7. 10. 1996 (N 96/6 SbNU 197); nález sp. zn. I. ÚS 190/15 ze dne 13. 9. 2016, body 48 a 54; nález sp. zn. I. ÚS 34/17 ze dne 25. 7. 2017, body 29 a 33]. Jak Ústavní soud připomněl v nálezu sp. zn. II. ÚS 3292/09 ze dne 8. 7. 2010 (N 140/58 SbNU 163), bodě 37, soukromé právo je - vedle autonomie vůle - založeno právě na zásadě pacta sunt servanda, která bývá dokonce považována "za nejvyšší zásadu právní, resp. za nejvyšší přirozenoprávní normu, od které je odvozeno veškeré právo". Ochrana autonomie vůle dle čl. 2 odst. 3 Listiny zajišťuje především to, aby veřejná moc uznala vůli jednotlivce tak, jak ji v konkrétním okamžiku projevil. Avšak v případech, kdy dojde ke shodě takto projevené vůle dvou stran a vznikne smlouva, je to právě zásada pacta sunt servanda, která garantuje, že tato smlouva a její právní důsledky budou ze strany veřejné moci respektovány a že bude možné domoci se práv a povinností plynoucích z této smlouvy.

31. Soudní moc je taktéž povolána k ochraně vlastnického práva podle čl. 11 Ústavy. Mezi typické součásti vlastnického práva, jež v celém svém komplexu požívá ústavněprávní ochrany podle čl. 11 Listiny, náleží oprávnění vlastníka s věcí právně disponovat (ius disponendi), věc užívat (ius utendi) a požívat její plody (ius fruendi). Je-li jakákoliv část vlastnického práva omezována, je třeba z hlediska naplnění ústavně garantované ochrany vlastnického práva zkoumat, zda je toto omezení ještě ústavně konformní, či se již jedná o nepřípustné porušení vlastnického práva. Přitom podmínkou ústavní konformity je, že toto omezení je stanoveno zákonem, sleduje legitimní cíl a zachovává vztah proporcionality [srov. např. nález sp. zn. IV. ÚS 113/05 ze dne 7. 9. 2005 (N 172/38 SbNU 375); usnesení sp. zn. IV. ÚS 46/05 ze dne 8. 3. 2006; nález sp. zn. I. ÚS 2229/08 ze dne 29. 12. 2009 (N 258/55 SbNU 491)].

B. Aplikace na projednávaný případ

32. V projednávaném případě stěžovatelka pronajala pozemek prvnímu nájemci, který na něm udržoval travní porost a užíval jej k zelinářským účelům. Posléze stěžovatelka s vedlejší účastnicí uzavřela smlouvu o billboardu, podle které mohla vedlejší účastnice za úplatu umístit na pozemek billboard a po stanovenou dobu ho provozovat. Stěžovatelka a vedlejší účastnice se ve smlouvě o billboardu výslovně věnují skutečnosti, že pozemek je již pronajatý. První nájemce písemně při jednání se stěžovatelkou vyjádřil souhlas s tím, že na jeho pozemku bude umístěn billboard. Z toho vyplývá, že všichni tři dotčení jednotlivci - stěžovatelka, vedlejší účastnice i první nájemce - vyjádřili souhlas s tím, že na pronajatém pozemku s travním porostem, částečně užívaným k pěstování zeleniny prvním nájemcem, bude umístěn sloup nesoucí billboard. V řízení před obecnými soudy přesto vedlejší účastnice namítla, že je smlouva o billboardu neplatná, protože se týká již pronajatého pozemku, ačkoliv o této skutečnosti věděla již při uzavření smlouvy. Obecné soudy tuto námitku považovaly za důvodnou. Usoudily, že smlouva o billboardu je nepojmenovanou smlouvou ve smyslu § 51 OZ z roku 1964, kterou je zapotřebí posuzovat podle ustanovení o smlouvě nájemní. Dále dospěly k závěru, že smlouva o billboardu je absolutně neplatná pro počáteční právní nemožnost plnění, neboť pozemek, jehož se tato smlouva týkala, byl již dříve pronajat, a nešlo tak o pozemek právně volný. Závěr o absolutní neplatnosti smlouvy o billboardu opřely obecné soudy o § 37 odst. 2 OZ z roku 1964, který stanovil, že"[p]rávní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, je neplatný".

33. Nejvyšší soud ve své judikatuře dovodil následující interpretaci tohoto ustanovení: "Ustanovení § 37 odst. 2 [OZ z roku 1964] stanoví neplatnost právního úkonu (smlouvy) pro tzv. počáteční nemožnost plnění; tato nemožnost plnění může být buď právní, nebo fyzická. Počáteční právní nemožnost plnění přichází v úvahu tam, kde předmět plnění je neuskutečnitelný z důvodu právní překážky existující v době učinění právního úkonu (nejde-li o nedovolený právní úkon ve smyslu § 39 [OZ z roku 1964]); jedná se o stav objektivního rozporu s právem, tedy se zákonem či předpisem nižší právní síly, nebo právem vyplývajícím z dvou- či vícestranného právního ujednání nebo z úředního rozhodnutí, existujícího již v době vzniku právního úkonu. Je-li tento předpoklad splněn, je právně bezvýznamné přihlížet k faktické realizaci smlouvy, tedy např. k faktickému užívání předmětu nájmu. Okolnost, zda její účastníci o této nemožnosti věděli, je právně bezvýznamná. Neplatnost právního úkonu vyjádřená v citovaném ustanovení je neplatností absolutní od počátku bez ohledu na to, zda se někdo důvodu neplatnosti dovolal, a je nerozhodné, zda taková neplatnost byla konstatována soudním rozhodnutím." (rozsudek sp. zn. 28 Cdo 2789/2007 ze dne 13. 9. 2007, obdobně rozsudek sp. zn. 28 Cdo 870/2003 ze dne 22. 5. 2003).

34. V rámci této interpretace Nejvyšší soud dlouhodobě dovozuje absolutní neplatnost v případě dvojího nájmu téže věci pro tzv. počáteční právní nemožnost. Dle této judikatury je předpokladem pro uzavření nájemní smlouvy právní volnost věci, tj. že k ní nesmí v okamžiku uzavření nájemní smlouvy svědčit právo nájmu jiné osobě, jinak je pozdější nájemní smlouva stižena absolutní neplatností z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění (viz např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2396/2000 ze dne 30. 5. 2001, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 916/2001 ze dne 30. 6. 2003, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 4217/2010 ze dne 8. 3. 2011, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 3720/2011 ze dne 12. 6. 2012 nebo judikatura citovaná v napadeném usnesení). Ústavní soud podotýká, že daný právní názor neplyne přímo ze zákonného ustanovení, nýbrž byl vytvořen v judikatuře Nejvyššího soudu, podřazením případů dvojího nájmu téže věci pod abstraktně formulované ustanovení § 37 odst. 2 OZ z roku 1964.

35. Podle obecných soudů se stěžovatelka pronájmem pozemku vzdala ve prospěch prvního nájemce práva s pozemkem disponovat, a nemohla tak ohledně něj uzavřít další smlouvu udělující právo pozemek užívat, jelikož se nejednalo o věc právně volnou. Nejvyšší soud v napadeném rozhodnutí odkázal na vlastní ustálenou judikaturu a uvedl, že neexistuje žádný rozumný důvod, pro který by nebylo možno právní názor nemožnosti dvojího nájmu vztáhnout rovněž na nájem pozemku. Dále konstatoval, že v posuzovaném případě nepřipadá v úvahu jiný výklad smlouvy o billboardu a zvolený výklad označil za nepochybný a logicky zcela opodstatněný, odmítaje tak stěžovatelčiny námitky o porušení principu priority výkladu, který nevede k závěru o neplatnosti smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá.

36. Nájem je jedním ze závazkových vztahů. Pro ty obecně platí, že nepůsobí vůči všem - na rozdíl od erga omnes účinku věcných práv -, nýbrž pouze mezi stranami závazku (§ 488 OZ z roku 1964; srov. nyní § 979 a § 1721 OZ z roku 2012). Úprava nájmu vykazuje některé věcněprávní prvky: dojde-li například ke změně vlastnictví pronajaté věci, nový vlastník vstupuje do právního postavení pronajímatele (§ 680 odst. 2 OZ z roku 1964; srov. nyní § 2221 odst. 1 OZ z roku 2012, podle něhož "přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka"), důsledky existence nájmu pro třetí osoby však zákon upravuje výslovně a neodstraňuje tím zcela závazkový charakter tohoto právního vztahu.

37. Podstatou nájmu je přenechání věci za úplatu nájemci, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky (§ 663 OZ z roku 1964; srov. nyní § 2201 OZ z roku 2012). Nájemní smlouvou tak nájemce nabývá právo věc dočasně užívat, ale nestává se novým vlastníkem, nýbrž pouze detentorem (držitelem) věci. Nájemní smlouvou nedochází k převodu práva pronajímatele (vlastníka) s věcí disponovat. Právo pronajímatele (vlastníka) s věcí disponovat se projevuje například tím, že může - jak již bylo uvedeno - vlastnické právo k pronajaté věci převést na jinou osobu.

38. Obdobně sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník k věci, kterou pronajímá, uzavřel další nájemní smlouvu. Pokud kvůli prvnímu nájmu nebude vlastník schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je dovození absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy, přičemž tyto mírnější prostředky nezbavují smlouvy právních účinků, a více tak respektují to, k čemu se jednotlivci svobodně rozhodli zavázat. V případě, že není plnění druhé nájemní smlouvy uskutečnitelné kvůli závazkům pronajímatele (vlastníka) dle první nájemní smlouvy, by závěr o absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy mohl zhoršit právní postavení druhého nájemce. Připravil by ho totiž o možnost domáhat se práv plynoucích z porušení druhé nájemní smlouvy ze strany pronajímatele (vlastníka). Současně by nepřípustně zvýhodňoval pronajímatele (vlastníka), ačkoliv právě ten ve většině případů svým jednáním způsobí, že druhou nájemní smlouvu nebude možné plnit.

39. Nejvyššímu soudu se nepodařilo vyložit, jaký legitimní cíl sleduje jeho výklad dovozující absolutní neplatnost druhé nájemní smlouvy. Snaha zabránit tomu, aby vlastník pobíral nájemné za jednu věc od dvou různých subjektů, takový legitimní cíl nepředstavuje. Pobírání dvojího nájemného není zákonem zakázáno, navíc si lze představit situace, kdy bude pronajímatel řádně plnit dle obou nájemních smluv, a v nichž tedy bude pobírání dvojího nájemného namístě. Má-li být tato snaha chápána jako ochrana práv druhého nájemce před placením nájemného pro případ, že by nemohl věc řádně užívat, není dovození absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy k ochraně práv druhého nájemce nezbytné. Nebude-li druhému nájemci možné poskytnout kvůli prvnímu nájmu řádné plnění, má nárok na slevu nájemného (§ 674 OZ z roku 1964), případně není povinen nájemné platit (§ 673 OZ z roku 1964; srov. nyní § 2208 odst. 1 OZ z roku 2012). Z poznámky Nejvyššího soudu, že by mohlo dojít k rozepřím mezi prvním a druhým nájemcem, rovněž nelze dovodit, jaký legitimní cíl jeho výklad sleduje. Není totiž zřejmé, jaké konkrétní rozepře má Nejvyšší soud namysli, a současně nelze vyloučit vznik sporů bez ohledu na to, jak bude právní úprava vyložena - výklad zvolený Nejvyšším soudem ostatně vede ke sporům založeným na otázce, zda je druhá nájemní smlouva platná.

40. Právní názor Nejvyššího soudu, který dovozuje absolutní neplatnost nájemních smluv uzavřených k již pronajaté věci, je navíc kritizován i v komentářové literatuře. Petr Bezouška výslovně uvádí, že "[j]ako chybný je třeba odmítnout názor judikatury, že neplatnou je nájemní smlouva, kterou je pronajat předmět již jednou pronajatý". (BEZOUŠKA, Petr. § 37. In: FIALA, Josef, KINDL, Milan, HURDÍK, Jan a kol. Občanský zákoník: Komentář. Díl 1. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 202). Milan Hulmák a Marek Novotný obdobně uvádějí, že "[p]rávní volnost není dle našeho názoru podmínkou platnosti nájemní smlouvy. Rozpor s předchozí smlouvou nemůže zakládat neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor se zákonem. Nejde ani o případ počáteční nemožnosti plnění. Objektivně totiž možnost plnění vyloučena není." (HULMÁK, Milan a NOVOTNÝ, Marek. § 663. In: ŠVESTKA, Jiří, SPÁČIL, Jiří, ŠKÁROVÁ, Marta a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2009, s. 1877), k čemuž Hulmák dodává, že "[n]elze paušálně říci, že by pronájem určitého předmětu bránil uzavření další nájemní smlouvy, nebo smlouvy o zřízení věcného břemene." (HULMÁK, Milan. § 684. In: ŠVESTKA, Jiří, SPÁČIL, Jiří, ŠKÁROVÁ, Marta a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1946). Ústavní soud se dále ztotožňuje i s vyjádřením amici curiae poukazujícím na odlišný judikatorní přístup Nejvyššího soudu Československé republiky.

41. Právní názor Nejvyššího soudu konečně nebyl přejat ani do nové občanskoprávní úpravy účinné od 1. 1. 2014, která se proti němu naopak vymezuje. Dle § 1760 OZ z roku 2012 tak platí, že "[s]kutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává" (Ústavní soud podotýká, že vlastník pronajaté věci přitom navíc je oprávněn s věcí nakládat), ustanovení § 1763 OZ z roku 2012 pak míří na situace, kdy je užívací právo k téže věci poskytnuto více osobám na základě postupně uzavíraných smluv, například tedy i smluv nájemních. Stanoví, že "[p]oskytne-li strana postupně uzavřenými smlouvami různým osobám právo užívat nebo požívat tutéž věc v tutéž dobu, nabývá takové právo osoba, které převodce poskytl věc k užívání nebo požívání nejdříve. Není-li nikdo takový, náleží právo osobě, s níž byla uzavřena smlouva, která nabyla účinnosti jako první." Dle Bohumila Dvořáka "[v]e světle nové právní úpravy již [...] neobstojí" judikatura Nejvyššího soudu týkající se i absolutní neplatnosti v případě dvojího nájmu téže věci (DVOŘÁK, Bohumil. § 1760. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník: komentář. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 1713), je však třeba uvést, že tato judikatura nepředstavovala ústavně konformní výklad ani u OZ z roku 1964.

42. Ústavní soud tedy shrnuje, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění, neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a z něj odvozeného principu ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Výklad nerespektující tyto principy představuje i porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.

43. Obecné soudy dovodily absolutní neplatnost druhé smlouvy, kterou posoudily jako nájemní, a tento svůj závěr opřely pouze o skutečnost, že pozemek, jehož se tato druhá smlouva týkala, byl již pronajatý. Tímto závěrem porušily výše vyložené principy a porušily právo stěžovatelky na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky a dále i její právo vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny, jelikož stěžovatelce jako vlastníkovi pozemku zabránily s věcí právně disponovat (pronajmout pozemek), a upřely oprávnění požívat její užitky (nájemné), tedy do základních složek vlastnického práva. Zvláště patrné je v kontextu projednávané věci porušení zásady pacta sunt servanda. Obecné soudy totiž umožnily vedlejší účastnici namítat absolutní neplatnost smlouvy o billboardu z důvodu existence nájemního vztahu k pozemku, o čemž však vedlejší účastnice věděla již při podpisu smlouvy, která se této skutečnosti výslovně věnuje; vznesení uvedené námitky v řízení před obecnými soudy je tak třeba hodnotit jako účelovou snahu vyvázat se ze smlouvy o billboardu.

44. V dalším řízení je na obecných soudech, aby posoudily, zda má stěžovatelka nárok na nájemné, jehož se domáhá, v souladu s výše vyloženými principy. Smlouvu, kterou stěžovatelka uzavřela s vedlejší účastnicí, nemohou pokládat za absolutně neplatnou z důvodu, že pozemek, jehož se týká, byl již pronajatý. K otázce, zda by bylo možné řádně plnit smlouvu o billboardu, tedy zda právo užívat pozemek pro zelinářské účely prvního nájemce vylučuje právo umístit a provozovat billboard vedlejší účastnice, lze opět odkázat na komentářovou literaturu, jež - odmítaje právní názor Nejvyššího soudu - jako ilustrativní příklad slučitelnosti dvojího nájmu v první řadě přímo uvádí pronájem pozemku k zemědělským účelům a k umístění reklamního zařízení (HULMÁK, § 684, op. cit., s. 1946, tak uvádí, že: "[p]ronájem pozemku k umístění reklamního zařízení nebrání pronájmu téhož pozemku k zemědělským účelům, pronájem nemovitosti k užívání v určitý čas nebrání pronájmu stejné nemovitosti k užívání v jiný čas").

45. Nad rámec nosných důvodů lze dále poznamenat, že je ze zápisu jednání s prvním nájemcem zřejmé, že tento vyslovil souhlas s umístěním billboardu na předmětném pozemku, a to ještě před podpisem smlouvy o billboardu. Taktéž vedlejší účastnice ve smlouvě o billboardu potvrdila, že je seznámena s tím, že je pozemek pronajat jako zahrada, a stěžovatelka zároveň prohlásila, že existující nájemní smlouva neznemožňuje realizaci smlouvy o billboardu. Souhlas prvního nájemce není nutnou podmínkou platnosti smlouvy o billboardu, avšak slouží jako zřetelný doklad, že v projednávaném případě došlo ke shodě vůle všech dotčených jednotlivců upravit své vztahy sjednaným způsobem. Obecné soudy tak postupovaly v projednávaném případě v rozporu s projevenou vůlí všech dotčených jednotlivců, a jimi provedený zásah do autonomní sféry těchto jednotlivců neměl legitimní cíl.

IV. Závěr

46. Jelikož napadenými rozhodnutími bylo porušeno základní právo stěžovatelky na svobodné jednání podle čl. 2 odst. 3 Listiny ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy a právo vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny, Ústavní soud podle ustanovení § 82 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu vyhověl ústavní stížnosti stěžovatelky a napadená rozhodnutí podle ustanovení § 82 odst. 3 písm. a) téhož zákona zrušil.

Autor: US

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů