// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 19.05.2026
Výzva k uzavření realizační smlouvy podle smlouvy o smlouvě budoucí
I. Výzva k uzavření realizační smlouvy musí následovat dřívější dohodu o obsahu budoucí smlouvy. Pro vznik a rozsah budoucích nároků má význam vymezení obsahu budoucí realizační smlouvy ve smlouvě o smlouvě budoucí. Jestliže je ve smlouvě o smlouvě budoucí obsah budoucí realizační smlouvy vymezen úplně, neuzavření realizační smlouvy s takovým obsahem povinnou stranou na výzvu oprávněné strany ve stanovené lhůtě je porušením její povinnosti, které umožní oprávněné straně nejen obrátit se na soud za účelem vymožení svého práva na uzavření takové smlouvy, ale může vést též ke vzniku práva oprávněné strany na náhradu újmy za porušení povinnosti povinnou stranou, příp. ke vzniku jiných nároků vyplývajících z porušení smluvní povinnosti.
V situaci, kdy výzva oprávněné strany bude směřovat k uzavření smlouvy jiného obsahu, než k jakému se zavázaly strany ve smlouvě o smlouvě budoucí (fakticky k uzavření jiné realizační smlouvy obsahově rozporné s dříve sjednaným obsahem budoucí smlouvy) a nebude následovat dřívější dohodu o obsahu budoucí smlouvy, nelze takové výzvě přiznat účinky výzvy ve smyslu § 1786 o. z. Neuzavření smlouvy povinnou stranou ve stanovené lhůtě podle této výzvy nelze považovat za porušení povinnosti stanovené v § 1786 o. z. a nezaloží ani prodlení povinné strany. Totéž platí, má-li být podle výzvy realizační smlouva uzavřena s jinou osobou, než s níž měla být uzavřena podle smlouvy o smlouvě budoucí.
II. Od výše uvedeného se odlišuje situace, v níž oprávněná strana vyzve povinnou stranu k uzavření realizační smlouvy v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí, v níž však byl obsah budoucí smlouvy ujednán pouze obecným způsobem, a mezi stranami následně nedojde k dohodě o konkretizaci takového obsahu, příp. je v rámci následných jednání o uzavření realizační smlouvy navržen některou ze stran (bez akceptace druhou stranou) konkrétní obsah (i dalších souvisejících) práv a povinností, který nebyl dohodnut při sjednávání smlouvy o smlouvě budoucí (např. o lhůtě k plnění, o smluvních sankcích apod.). Půjde tedy o situaci, v níž nebyl při uzavření smlouvy o budoucí smlouvě obsah budoucí realizační smlouvy ujednán jako úplný a má být na základě výzvy oprávněné strany ještě doplněn o (další) konkrétní obsah práv a povinností stran.
Nebude-li po výzvě oprávněné strany konkrétní obsah realizační smlouvy mezi stranami dohodnut pro rozličné představy o něm, a nedojde proto k uzavření realizační smlouvy ve lhůtě stanovené v § 1786 o. z. (či sjednané), vznikne podle § 1787 odst. 1 o. z. právo domáhat se u soudu (nebo třetí osoby) určení konkrétního obsahu smlouvy podle účelu, který má uzavření budoucí realizační smlouvy zřejmě sledovat, a to na základě návrhu stran s přihlédnutím k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány (srov. § 1787 odst. 2 o. z.). V takovém případě však nelze postihovat některou smluvní stranu za to, že při dalším jednání nesouhlasila s konkrétním obsahem budoucí realizační smlouvy, který nebyl dříve dohodnut již při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a který až následně do návrhu realizační smlouvy jednostranně doplnila druhá strana, a že sama v souladu se smlouvou o budoucí smlouvě pouze navrhovala jiný obsah dříve konkrétně neujednaných práv a povinností (tj. nepůjde-li o situaci dříve výslovně popsanou v § 290 obch. zák., v níž by povinná strana neoprávněně odmítla jednat o uzavření realizační smlouvy). Žádná strana totiž nemůže být vzhledem k § 1728 odst. 1 o. z. odpovědná (postihována) za to, že neuzavřela budoucí realizační smlouvu konkrétního obsahu až později navrženého druhou stranou, zavázala-li se předtím smlouvou o smlouvě budoucí k uzavření budoucí smlouvy, jejíž obsah byl předtím ujednán pouze obecným způsobem, nebo nebyl-li předem ujednán obsah veškerých souvisejících konkrétních budoucích práv a povinností. V této situaci totiž zákon v § 1787 o. z. předpokládá, že konkrétní obsah smlouvy bude teprve určen soudem, resp. třetí osobou, a to podle zákonem stanovených kritérií.
Jinak řečeno, zákon nezakládá právo oprávněné straně určit v takovém případě jednostranně konkrétní obsah budoucí smlouvy, ale pouze její právo domáhat se, aby konkrétní obsah budoucí realizační smlouvy určil soud (příp. třetí osoba), na základě povinnosti druhé strany k uzavření smlouvy, jejíž obsah však byl při sjednání této povinnosti ujednán pouze obecným způsobem, resp. nikoliv jako úplný.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 491/2025, ze dne 31. 3. 2026
Spisová značka: 23 Cdo 491/2025 | ECLI: ECLI:CZ:NS:2026:23.CDO.491.2025.1
Dotčené předpisy:
§ 1785 o. z.
§ 1786 o. z.
Kategorie: obecná ustanovení závazkového práva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
I. Dosavadní průběh řízení
1. Žalobce se v řízení domáhal po žalované zaplacení částky 100 000 Kč jako nároku na vrácení blokovacího depozita (rezervačního poplatku) a částky 30 000 Kč jako náhrady škody s tvrzením, že s žalovanou jako majitelkou pozemku parc. č. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY, v části obce XY (dále jen „předmětná nemovitost“ či „nemovitost“) za účasti realitního makléře uzavřel dohodu o složení blokovacího depozita, na jejímž základě zaplatil žalované částku 100 000 Kč (rezervační poplatek). Tuto dohodu žalobce považoval za neplatnou (současně od ní též odstoupil), neboť ji uzavřel na základě nepravdivých údajů a nepoctivého jednání žalované (realitního makléře, který žalovanou zastupoval) s tím, že byl uveden v omyl jednáním a příslibem budoucího jednání žalované o podmínkách kupní smlouvy, ke kterému však ze strany žalované nedošlo, ačkoliv to bylo písemně přislíbeno. Tvrdil též uvedení v omyl ohledně stavu předmětné nemovitosti a nesouladu stávajícího stavu s územním plánem obce (vyšší zastavěná plocha a existence černých staveb). Požadovaná částka 30 000 Kč pak představovala podle tvrzení žalobce náklady jím vynaložené po složení depozita v průběhu jednání o uzavření smlouvy za analýzu projektu vybudování nových bytových jednotek na místě předmětné nemovitosti, k jehož realizaci nedošlo z důvodu poskytnutí nepravdivých údajů, reálného stavu nemovitosti (o kterém žalovaná žalobce neinformovala) a z důvodu nezájmu žalované se žalobcem věc smluvně dořešit.
2. Obvodní soud pro Prahu 6 rozsudkem ze dne 24. 11. 2023, č. j. 6 C 116/2022-131, žalobu zamítl co do požadavků na zaplacení částky 100 000 Kč (výrok pod bodem I) a částky 30 000 Kč (výrok pod bodem II), a rozhodl o povinnosti žalobce zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 46 200 Kč (výrok pod bodem III).
3. K odvolání žalobce Městský soud v Praze v záhlaví označeným rozhodnutím rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o povinnosti žalobce zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 13 200 Kč (výrok II).
4. Odvolací soud odkázal na skutková zjištění soudu prvního stupně doplněná o vlastní skutková zjištění, na základě částečného zopakování dokazování:
Žalovaná nabízela předmětnou nemovitost k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře, s níž měla uzavřenu smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb. V inzerátu byla předmětná nemovitost (mimo jiné) popsána jako rodinný dům 5+2 s dvougaráží (určený ke kompletní rekonstrukci) na pozemku o velikosti 547 m2 se zastavěnou plochou 118 m2 a s obytnou plochou domu 164 m2 + sklepní prostory. Žalobce byl za účasti realitního makléře dne 23. 6. 2021 na prohlídce nemovitosti, při které zjistil vady nemovitosti (její špatný technický stav) a získal reálnou představu o vlastnostech nemovitosti. Žalobce měl též podezření, že nemovitost může mít i vady právní (žádal o předložení dalších podkladů – regulativ územního plánu, průkaz energetické náročnosti budovy, příp. statický posudek), které se však rozhodl ověřit až po uzavření dohody o složení blokovacího depozita. Žalobce již před složením blokovacího depozita měl s ohledem na stav nemovitosti (k demolici) záměr po uzavření kupní smlouvy nemovitost zdemolovat a vystavět na jejím místě nový bytový dům.
Dne 25. 6. 2021 uzavřel žalobce se žalovanou za účasti realitní kanceláře dohodu o složení blokovacího depozita (dále též jen „dohoda“), jejímž předmětem byl závazek obou stran v budoucnu uzavřít kupní smlouvu na předmětnou nemovitost za kupní cenu 5 250 000 Kč, a to bez zbytečného odkladu po vyzvání druhé strany, nejpozději však do 31. 8. 2021. Žalovaná se zavázala, že v této lhůtě nepřevede nemovitost na jinou osobu a žalobce se oproti tomu zavázal zaplatit do 3 dnů od uzavření dohody blokovací depozitum (rezervační poplatek) ve výši 100 000 Kč, které následně také zaplatil. Smluvní strany v dohodě rovněž sjednaly závazek žalované zajistit vrácení přijatého blokovacího depozita žalobci na požádání a současně povinnost žalované zaplatit smluvní pokutu žalobci ve výši blokovacího depozita v případě, že prodávající poruší svou povinnost uzavřít kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání dohody (31. 8. 2021). Naopak žalobce se zavázal pro případ, že poruší svou povinnost uzavřít kupní smlouvu podle dohody, bezodkladně zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita. Pro tento případ strany vzaly na vědomí, že nárok žalované na úhradu smluvní pokuty bude započten proti nároku žalobce na vrácení blokovacího depozita tak, že oba nároky zaniknou bez dalšího dnem následujícím po posledním dni trvání dohody.
Po dobu platnosti dohody smluvní strany kupní smlouvu k nemovitosti neuzavřely, ač byl žalobce k podpisu smlouvy vyzván žalovanou zasláním návrhu kupní smlouvy dne 3. 8. 2021 (a opět dne 23. 8. 2021). K tomuto návrhu žalobce uplatnil dne 18. 8. 2021 připomínky, podle nichž bylo třeba ještě zajistit demoliční výměr, předložit vyjádření a stanoviska stavebního úřadu, vymezit projekt (návrh) stavby, prodloužit lhůtu pro zaplacení druhé části kupní ceny, odstranit ustanovení týkající se smluvní pokuty, předložit průkaz energetické náročnosti budovy a přidat ustanovení o zániku smlouvy pro případ, že do sjednané doby nedojde k zajištění souhlasného stanoviska příslušných úřadů. K výši kupní ceny ani ke specifikaci nemovitosti žalobce připomínky neměl. V návrhu kupní smlouvy, kterou žalobce připomínkoval, byla jako kupující uvedena společnost Baldi, s. r. o., v níž je žalobce jediným jednatelem a společníkem. Tato společnost vyzývala zájemce, zda by se chtěli podílet na investici do projektu výstavby v místě předmětné nemovitosti (výzva obsahovala i informaci o obsahu územního plánu včetně uvedení koeficientu zastavěnosti). Dne 24. 8. 2021 sdělil žalobce zástupci žalované, že nemůže navrženou smlouvu podepsat z důvodu existence několika bodů, které neodpovídají skutečnosti. V komunikaci ze dne 30. 8. 2021 žalovaná nesouhlasila s tím, aby se zavázala k demolici a k požadované součinnosti s vyřízením projektové dokumentace a následného stavebního povolení a žalobce sdělil, že skutečný stav předmětné nemovitosti co do zastavěné plochy není v souladu s územním plánem a regulativy, a že tuto informaci mu realitní makléř neposkytl.
Dopisem ze dne 6. 9. 2021 žalobce (jako jednatel společnosti Baldi, s. r. o.) oznámil odstoupení od dohody pro uvedení v omyl ohledně příslibu budoucího jednání o podmínkách smlouvy a z důvodu uzavření dohody na základě nepravdivých údajů a nepoctivého jednání realitního makléře, současně namítl neplatnost dohody. Rezervační poplatek žalobci nebyl vrácen.
5. Odvolací soud považoval za správný závěr soudu prvního stupně, podle kterého úmyslem smluvních stran při uzavření dohody bylo uzavřít jednak nepojmenovanou smlouvu (v praxi označovanou jako rezervační smlouva), jednak smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Měl za to, že žalobce dohodu neuzavíral jako spotřebitel, neboť jeho záměrem bylo budoucí využití nemovitosti k realizaci nové výstavby za účelem výnosů. Ve shodě se soudem prvního stupně též uzavřel, že dohoda nebyla neplatná pro omyl žalobce ve smyslu § 583 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neboť žalobce nejednal v omylu o možných budoucích jednáních o kupní smlouvě s žalovanou před jejím uzavřením. Neshledal důvodnými ani tvrzení žalobce o uvedení žalobce v omyl ohledně stavebně technického stavu nemovitosti (stran zastavěné plochy pozemku, která byla větší než zastavěnost povolená územním plánem a než zastavěnost uvedená v inzerátu). Podle odvolacího soudu faktická zastavěnost pozemku nebyla v daném případě rozhodující okolností ve smyslu § 583 o. z., měl-li žalobce záměr nemovitost zdemolovat a realizovat stavbu novou a nový stavební projekt byl zvažován se znalostí územního plánu včetně daného koeficientu zastavění. Odvolací soud neshledal omyl žalobce ani ohledně jím tvrzeného předpokladu vrácení rezervačního poplatku v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena, který měl být způsoben sdělením, že předchozímu zájemci bylo blokační depozitum vráceno. Poukázal na zcela konkrétní, jasné a srozumitelné ujednání dohody o započtení smluvní pokuty vůči nároku na vrácení blokovacího depozita. Případný omyl žalobce nepovažoval za omluvitelný.
6. Odvolací soud dále uzavřel, že žalobce byl vyzván k uzavření kupní smlouvy (opakovaně), avšak požadoval po žalované zajištění demoličního výměru a stavebního povolení (tj. závazky jdoucí nad rámec kupní smlouvy) a kupní smlouvu v dohodnuté lhůtě do 31. 8. 2021 neuzavřel, přičemž jeho povinnost uzavřít kupní smlouvu byla utvrzena smluvní pokutou ve výši 100 000 Kč ve smyslu § 2048 a násl. o. z., kterou odvolací soud neshledal nepřiměřenou. Odvolací soud též s odkazem na závěry o absenci omylu dovodil, že závazek žalobce uzavřít kupní smlouvu nezanikl podle § 1788 odst. 2 o. z., neboť tvrzený rozpor faktické zastavěnosti a zastavěnosti uvedené v inzerátu včetně rozporu faktické zastavěnosti s regulativem daným příslušným územním plánem, nebyl pro žalobce rozhodnou okolností a nešlo tudíž ani o změnu okolností, pro kterou by na žalobci nebylo možno rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřel. Podle odvolacího soudu pohledávka žalobce na vrácení blokovacího depozita zanikla v souladu s dohodou započtením na pohledávku žalované na zaplacení smluvní pokuty ve stejné výši. Souhlasil též s názorem soudu prvního stupně, že odstoupení od dohody nemělo žádné účinky, neboť závazek z dohody dříve zanikl uplynutím doby, na kterou byla sjednána a nadto nebylo učiněno účastníkem dohody.
7. K nároku žalobce na náhradu škody odvolací soud jednak dovodil, že žalovaná neporušila povinnost uzavřít kupní smlouvu (žalobce žalovanou nevyzval k uzavření kupní smlouvy k nemovitosti dle dohody, nýbrž k uzavření jiné smlouvy, požadoval-li po ní zajištění demoličního výměru a stavebního povolení), jednak měl s odkazem na § 2050 o. z. za to, že žalobci nesvědčilo právo na náhradu škody z porušení této povinnosti, která již byla zajištěna smluvní pokutou.
II. Dovolání a vyjádření k němu
8. Žalobce napadl rozsudek odvolacího soudu včasně podaným dovoláním (směřujícím výslovně proti výroku I rozsudku – podle obsahu dovolání jen proti té jeho části, kterou bylo rozhodnuto ve věci samé). Namítl nesprávné právní posouzení věci a navrhl, aby Nejvyšší soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
9. Přípustnost dovolání spatřuje žalobce pro řešení těchto právních otázek:
1) Zda omyl o rozsahu zastavěné plochy představuje omyl o podstatné vlastnosti předmětu koupě, tj. omyl o rozhodující okolnosti (podle § 583 o. z.) a zda lze vyloučit neplatnost právního jednání (smlouvy o smlouvě budoucí kupní) pro omyl týkající se podstatné vlastnosti předmětu budoucí koupě (omyl v rozsahu zastavěné plochy nemovitosti) z důvodu (pouze), že smluvní strana má určitý záměr s tímto předmětem následně nějakým způsobem naložit (provést demolici a postavit stavbu novou nebo stavbu zrekonstruovat).
2) Zda rozpor zastavěné plochy zjištěný po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, představuje podle § 1788 odst. 2 o. z. s ohledem na okolnosti projednávané věci takovou změnu poměrů, za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít realizační smlouvu, případně zda lze vyloučit zánik povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu, že sice je zjištěna změna okolností, ale s ohledem na to, že smluvní strana má určitý záměr s předmětem koupě následně nějakým způsobem naložit, nejedná se o změnu poměrů, za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít realizační smlouvu.
3) Zda vzniká (a je porušena) podle § 1786 o. z. povinnost zavázané strany uzavřít (podepsat) realizační smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí, je-li součástí výzvy návrh kupní smlouvy, který kromě náležitostí, na kterých se strany dohodly, obsahuje také podmínky, které dohodnuty nebyly a je v něm jako smluvní strana uvedena odlišná třetí osoba.
4) Postup soudu při výkladu právního jednání spočívajícího v připomínkách k návrhu smlouvy a též při výkladu vůle ve vztahu k existenci omylu a změny okolností.
5) Zda podle § 2050 o. z. vylučuje právo věřitele na náhradu škody vzniklé porušením (jiné) povinnosti ujednání o smluvní pokutě za porušení povinnosti uzavřít smlouvu.
10. Ve vztahu k otázce 1) žalobce tvrdí, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1164/2000, ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1251/2002, či ze dne 23. 1. 2018, sp. zn. 33 Cdo 942/2017), podle které může zakládat neplatnost právního jednání i omyl o podstatné vlastnosti předmětu (error in qualitate) a má za to, že omyl o rozsahu zastavěnosti nemovitosti nepochybně byl takovým omylem. Druhou část otázky 1) považuje žalobce za dosud neřešenou v rozhodovací praxi dovolacího soudu. Domnívá se, že mělo být přihlédnuto k tomu, že i při plánované demolici je rozsah zastavěnosti důležitý pro výši nákladů na její provedení a že též existence černé stavby má vliv na komplikovanost, časovou náročnost a nákladnost demolice a nové výstavby oproti stavbě s veškerou dokumentací.
11. Při řešení otázky 2) se podle žalobce odvolací soud jednak odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2005, sp. zn. 33 Odo 1103/2003, a ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1880/2008, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2020, sp. zn. 23 Cdo 2486/2020), jednak jde o otázku judikaturně neřešenou v daných poměrech. Domnívá se, že ke změně okolností dochází i tím, že se po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí zjistí, že okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, byly nepravdivé nebo neúplné. Odvolací soud podle něj také správně neposoudil, zda rozpor zastavěné plochy zjištěný po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí představuje s ohledem na okolnosti projednávané věci takovou změnu poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Podle žalobce odvolací soud nemohl vyloučit existenci podstatné změny okolností jen na základě záměru žalobce s předmětem koupě následně nějakým způsobem naložit (demolovat či rekonstruovat).
12. Otázku 3) považuje žalobce za dosud neřešenou v rozhodovací praxi dovolacího soudu. Domnívá se, že odvolací soud nemohl dovodit porušení kontraktační povinnosti (uzavření žalovanou navržené kupní smlouvy) žalobcem pouze na základě toho, že k předloženému návrhu kupní smlouvy žalobce předložil požadavky jdoucí nad rámec původní smlouvy o smlouvě budoucí, pokud návrh smlouvy předložený žalovanou obsahoval také další podmínky, které nebyly odsouhlaseny ve smlouvě o smlouvě budoucí, příp. nepravdivá prohlášení, a jejich nepřijatelnost žalobce také namítal, a též pokud byla v návrhu žalované označena jako kupující jiná osoba.
13. Ve vztahu k otázce 4) vytýká žalobce odvolacímu soudu odchýlení od rozhodovací praxe dovolacího soudu (např. rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017), nepodrobil-li připomínky k předloženému návrhu kupní smlouvy výkladu projevu vůle podle zákonných výkladových pravidel, tj. zejména nepřihlédl-li k následné korespondenci. Nesprávnost právního posouzení žalobce spatřuje i v tom, že odvolací soud při zjišťování existence omylu a rozhodující změny okolností neprovedl řádný výklad vůle a dovodil, že rozpor v zastavěné ploše není rozhodující skutečností z důvodu, že žalobce měl záměr nemovitost demolovat.
14. Otázku 5) má žalobce za dosud neřešenou v rozhodovací praxi dovolacího soudu. Odvolací soud podle něj nesprávně aplikoval § 2050 o. z., dovodil-li, že žalobce nemá právo na náhradu škody z důvodu, že žalovaná neporušila povinnost uzavřít kupní smlouvu, a též z důvodu, že uvedené porušení povinnosti již bylo zajištěno smluvní pokutou, a nezabýval-li se tím, zda uplatněný nárok na náhradu škody na základě vylíčených skutečností není opřen o porušení jiné povinnosti žalované (informační povinnosti, odpovědnosti za uvedení v omyl, z důvodu změny okolností). Je přesvědčen, že v takovém případě vyloučení práva na náhradu škody dle předmětného § 2050 o. z. nelze aplikovat, neboť šlo o porušení jiné povinnosti.
15. Žalovaná ve vyjádření k dovolání navrhla jeho zamítnutí. Rozsudek odvolacího soudu považuje za věcně správný. Zdůrazňuje, že žalobce po celou dobu kontraktačního procesu vystupoval jako odborník v oblasti výstavby a developmentu, což bylo zásadní pro posouzení jím tvrzeného omylu a že z provedeného dokazování bylo zjištěno, že kupní smlouvu neuzavřel z jiných důvodů (požadavků na další plnění související s podnikatelským záměrech žalobce, která chtěl přenést na žalovanou). Připomíná, že při prodeji postupovala v dobré víře a nemovitost prodávala na základě zcela stejných podkladů a informací, jaké sama obdržela od svého předchůdce, od nějž dům koupila, a že žalobci poskytla veškeré jí dostupné informace a podklady.
III. Přípustnost dovolání
16. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“.
17. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
18. Otázka 1) nezaloží přípustnost dovolání, neboť při posouzení existence omylu o rozhodující okolnosti se odvolací soud neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Žalobce v dovolání přehlíží, že odvolací soud závěr o tom, že žalobce nebyl uveden v omyl o rozhodující okolnosti ve vztahu k odlišnému rozsahu zastavěné plochy (oproti informaci v inzerátu) založil (též) na skutkových zjištěních soudu prvního stupně (která převzal jako správná), podle nichž žalobce při osobní prohlídce nemovitosti získal reálnou představu o vlastnostech nemovitosti (tj. včetně její zastavěné plochy) a že na základě této prohlídky a předložených podkladů měl ještě před uzavřením dohody o složení blokovacího depozita podezření na to, že nemovitost může mít i právní vady (zajímal se mimo jiné o zjištění regulativů územního plánu – v nichž je dán mimo jiné i koeficient zastavění), avšak tyto se rozhodl ověřit až po uzavření dohody, tj. jinak řečeno i přes povědomí o případném možném rozporu mezi skutečnou zastavěnou plochou a stanoveným koeficientem zastavění žalobce přistoupil k uzavření dohody o blokovacím depozitu, čímž dal najevo, že takové případné zjištění není pro uskutečnění uvedeného právního jednání rozhodující. Současně odvolací soud vycházel ze zjištění, že žalobce měl již při uzavření dohody úmysl nemovitost s ohledem na její stav zdemolovat a vystavět nový dům. Za takto zjištěného skutkového stavu není závěr odvolacího soudu, který následně zjištěný konkrétní rozdíl mezi skutečně zastavěnou plochou a koeficientem zastavění nepovažoval za omyl o rozhodující okolnosti ve smyslu § 583 o. z., v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu (srov. například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 6. 9. 2024, sp. zn. 33 Cdo 685/2024, a ze dne 20. 11. 2024, sp. zn. 33 Cdo 499/2024).
19. Nesprávnost právního posouzení věci ve vztahu k otázce 1) nadto žalobce ve skutečnosti staví na vlastních skutkových závěrech o obsahu své vědomosti ohledně zastavěné plochy získané osobní prohlídkou nemovitosti, resp. na zpochybnění výše uvedených skutkových zjištění, z nichž odvolací soud vycházel. Přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. však nemůže být založena na vlastních skutkových závěrech dovolatele odlišných od skutkových závěrů odvolacího soudu, resp. na zpochybňování skutkových závěrů odvolacího soudu (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod číslem 4/2014 Sb. rozh. obč., nebo ze dne 25. 11. 2014, sp. zn. 32 Cdo 4566/2014). Při úvaze o tom, zda je právní posouzení věci odvolacím soudem správné, Nejvyšší soud vychází (musí vycházet) ze skutkových závěrů odvolacího soudu a nikoli z těch skutkových závěrů, které v dovolání na podporu svých právních argumentů nejprve zformuluje sám dovolatel (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2017, sp. zn. 32 Cdo 5632/2016, popř. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2015, sp. zn. 29 Cdo 4245/2014).
20. Z týchž důvodů není dovolání přípustné ani pro řešení otázky 2), neboť i ve vztahu k ní vychází žalobce v dovolání z odlišných skutkových závěrů, než z jakých vycházel odvolací soud. Pro úplnost lze dodat, že při zjištěném skutkovém stavu (výše popsaném) se odvolací soud neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2020, sp. zn. 23 Cdo 2486/2020), měl-li za to, že žalobcem tvrzený rozpor mezi faktickou zastavěností a zastavěností uvedenou v inzerátu, včetně rozporu faktické zastavěnosti s regulativem daným územním plánem, nepředstavoval změnu okolností, pro kterou by na žalobci nebylo možno rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřel.
21. Přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nezaloží ani otázka 4). Jejím prostřednictvím žalobce fakticky zpochybňuje řešení otázky 3), tj. rozsah okolností, k nimž odvolací soud přihlížel při řešení otázky 3), neboť odvolacímu soudu vytýká, že nepřihlížel i k tomu, že žalobce v připomínkách k zaslanému návrhu smlouvy uplatnil kromě svých požadavků na žalovanou vztahujících se k demolici nemovitosti a přípravě projektu nové výstavby též jiné důvodné připomínky. Odvolací soud přitom v napadeném rozhodnutí kromě skutkových zjištění učiněných na základě zopakování některých důkazů výslovně vycházel i z obsahu skutkových závěrů učiněných již soudem prvního stupně (srov. odstavec 35 odůvodnění napadeného rozhodnutí), tj. i ze zjištění, že obsahem připomínek žalobce byl kromě jiného též požadavek na odstranění ustanovení týkající se smluvní pokuty a předložení průkazu energetické náročnosti budovy. Soudy nižších stupňů tedy při zjišťování, co bylo obsahem připomínek žalobce, nepostupovaly v rozporu s výkladovými pravidly a ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, kterou žalobce zmiňuje v dovolání a zjevně dospěly k závěru, že úmysl žalobce směřoval i k úpravě dalších částí navržené smlouvy. Skutečnost, zda k takto zjištěnému úmyslu, jenž žalobce projevil ve svých připomínkách, soudy přihlédly při posouzení žalovanou tvrzeného porušení povinnosti žalobce uzavřít kupní smlouvu (ve smyslu § 1786 o. z.) již je posouzením správnosti řešení otázky 3).
22. Pro úplnost lze dodat, že vytýkal-li žalobce v rámci otázky 4) odvolacímu soudu neprovedení řádného výkladu vůle podle zákonných výkladových pravidel ve smyslu judikatury dovolacího soudu, též ve vztahu k existenci omylu a změně okolností, pak z obsahu dovolání není zřejmé při výkladu jakého konkrétního právního jednání se měl odvolací soud odchýlit od rozhodovací praxe dovolacího soudu.
23. Vzhledem k výše uvedeným závěrům o nepřípustnosti dovolání pro řešení otázek 1) a 2) pak není dovolání přípustné ani pro řešení otázky 5). Ve vztahu k této otázce žalobce v dovolání vychází z předpokladu existence porušené právní povinnosti žalované uvedením žalobce v omyl při uzavírání dohody a z vlastních skutkových zjištění, jak je prezentoval v dovolání již v rámci argumentace k otázkám 1) a 2). Nepodařilo-li se však žalobci dovoláním zpochybnit právní závěr o neexistenci jeho omylu, pak dovolání nemůže být přípustné ani pro řešení otázky 5), která je založena právě na existenci omylu žalobce způsobeného žalovanou a z něj vyplývajícího porušení povinnosti žalované. Na řešení otázky 5) tak ve skutečnosti napadené rozhodnutí nezáviselo, neboť při absenci závěru o porušení povinnosti žalované spočívajícím v uvedení žalobce v omyl, odvolací soud neposuzoval (neměl důvod posuzovat) otázku aplikace § 2050 o. z. ve vztahu k takovému jinému porušení povinnosti. Skutečnost, že v dovolání vymezenou otázku odvolací soud řešil a že jeho rozhodnutí na jejím řešení závisí (pro napadené rozhodnutí bylo určující) je přitom jedním z předpokladů přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř. (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013).
24. Správnost napadeného rozhodnutí v části jeho výroku I, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem II (nárok na zaplacení náhrady škody ve výši 30 000 Kč), byla napadena dovoláním výlučně prostřednictvím otázky 5), pro kterou nebylo shledáno dovolání přípustným. Nejvyšší soud proto v tomto rozsahu dovolání odmítl podle § 243c odst. 1 o. s. ř.
25. Nejvyšší soud shledal dovolání přípustným (v rozsahu, v jakém směřovalo proti další části výroku I napadeného rozsudku, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem I, tj. co do požadavku na zaplacení částky 100 000 Kč – vrácení rezervačního poplatku) pro řešení otázky 3), neboť tato otázka dosud nebyla v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu vyřešena.
IV. Důvodnost dovolání
26. Dovolání je důvodné.
27. Podle § 1785 o. z. se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.
28. Podle § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.
29. Smlouvou o budoucí smlouvě mezi smluvními stranami vzniká obligační vztah zavazující je v budoucnu smlouvu uzavřít. Z důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb. je zřejmé, že zákonodárce v úpravě smlouvy o budoucí smlouvě účinné od 1. 1. 2014 (§ 1785 a násl. o. z.) čerpal z dřívější úpravy zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník – dále jen „obch. zák.“, co do obsahových náležitostí takové smlouvy i co do způsobu, jímž se lze domoci jejího splnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2025, sp. zn. 33 Cdo 340/2024).
30. Podle § 290 obch. zák. byla zavázaná strana povinna uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, kdy k tomu byla vyzvána oprávněnou stranou v souladu se smlouvou o uzavření budoucí smlouvy a v případě nesplnění závazku zavázané strany uzavřít smlouvu mohla oprávněná strana požadovat, aby obsah smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě anebo mohla požadovat náhradu škody způsobené jí porušením závazku uzavřít smlouvu. Nárok na náhradu škody vedle určení obsahu smlouvy mohla oprávněná strana požadovat pouze v případě, kdy zavázaná strana neoprávněně odmítla jednat o uzavření smlouvy.
31. Stejně jako v § 290 odst. 1 obch. zák. je i v § 1786 o. z lhůta pro splnění povinnosti uzavřít budoucí smlouvu (po jejímž uplynutí, není-li sjednáno jinak, může oprávněná strana uplatnit právo u soudu podle § 1787 o. z., tj. požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud) vázána, není-li stranami smlouvy o smlouvě budoucí sjednáno jinak, na výzvu oprávněné strany vůči povinné straně k uzavření realizační smlouvy učiněnou v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.
32. Obsah výzvy plyne z původního ujednání stran obsaženého ve smlouvě o smlouvě budoucí; může se jednat o výzvu k dokončení kontraktačního procesu včetně negociace o nedořešených otázkách budoucí smlouvy stejně jako o výzvu k uzavření již zcela konkrétní smlouvy [srov. VANČUROVÁ, K. § 1786 (Povinnost uzavřít smlouvu). In: PETROV, J., VÝTISK, M., BERAN, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 9. Dostupné na beck-online.cz.]. Výzva ve smyslu § 1786 o. z. je právním jednáním odlišným od návrhu smlouvy, což však neznamená, že by s výzvou nemohl být návrh na uzavření smlouvy spojen. Výzva tedy může mít charakter návrhu na uzavření smlouvy i charakter pouhé výzvy k podání takového návrhu [srov. obdobně též HULMÁK, M. § 1786 (Povinnost uzavřít smlouvu). In: HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 286; nebo ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část). (Systém ASPI). Wolters Kluwer. Dostupné z: www.aspi.cz].
33. Již ve vztahu k výkladu § 290 obch. zák. byl přitom v komentářové literatuře zastáván názor, že výzva i případný návrh smlouvy oprávněnou stranou musí být v souladu s obsahem smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, jinak by druhá strana, pokud by výzvě nevyhověla, resp. neuzavřela smlouvu na základě předloženého návrhu smlouvy, neporušila svůj závazek ze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, který je vázán na podmínku, že výzva nebo návrh smlouvy jsou v souladu se smlouvou o uzavření budoucí smlouvy [srov. TOMSA, Miloš. § 290 (Splnění závazku). In: ŠTENGLOVÁ, Ivana, PLÍVA, Stanislav, TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. 13. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010, s. 941.]. Závěr, že výzva musí následovat dřívější dohodu o obsahu budoucí smlouvy je zastavován i v komentářové literatuře ve vztahu k výkladu § 1786 o. z., který pro výzvu obsahuje stejnou podmínku [srov. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol., op. cit.]. Nejvyšší soud se s tímto názorem ztotožňuje.
34. Pro vznik a rozsah budoucích nároků má význam vymezení obsahu budoucí realizační smlouvy ve smlouvě o smlouvě budoucí. Jestliže je ve smlouvě o smlouvě budoucí obsah budoucí realizační smlouvy vymezen úplně, neuzavření realizační smlouvy s takovým obsahem povinnou stranou na výzvu oprávněné strany ve stanovené lhůtě je porušením její povinnosti, které umožní oprávněné straně nejen obrátit se na soud za účelem vymožení svého práva na uzavření takové smlouvy, ale může vést též ke vzniku práva oprávněné strany na náhradu újmy za porušení povinnosti povinnou stranou, příp. ke vzniku jiných nároků vyplývajících z porušení smluvní povinnosti [srov. obdobně též HULMÁK, M. § 1785 [Základní ustanovení]. In: HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 283].
35. V situaci, kdy výzva oprávněné strany bude směřovat k uzavření smlouvy jiného obsahu, než k jakému se zavázaly strany ve smlouvě o smlouvě budoucí (fakticky k uzavření jiné realizační smlouvy obsahově rozporné s dříve sjednaným obsahem budoucí smlouvy) a nebude následovat dřívější dohodu o obsahu budoucí smlouvy, nelze takové výzvě přiznat účinky výzvy ve smyslu § 1786 o. z. Neuzavření smlouvy povinnou stranou ve stanovené lhůtě podle této výzvy nelze považovat za porušení povinnosti stanovené v § 1786 o. z. a nezaloží ani prodlení povinné strany.
36. Od výše uvedeného se odlišuje situace, v níž oprávněná strana vyzve povinnou stranu k uzavření realizační smlouvy v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí, v níž však byl obsah budoucí smlouvy ujednán pouze obecným způsobem, a mezi stranami následně nedojde k dohodě o konkretizaci takového obsahu, příp. je v rámci následných jednání o uzavření realizační smlouvy navržen některou ze stran (bez akceptace druhou stranou) konkrétní obsah (i dalších souvisejících) práv a povinností, který nebyl dohodnut při sjednávání smlouvy o smlouvě budoucí (např. o lhůtě k plnění, o smluvních sankcích apod.). Půjde tedy o situaci, v níž nebyl při uzavření smlouvy o budoucí smlouvě obsah budoucí realizační smlouvy ujednán jako úplný a má být na základě výzvy oprávněné strany ještě doplněn o (další) konkrétní obsah práv a povinností stran. Nebude-li po výzvě oprávněné strany konkrétní obsah realizační smlouvy mezi stranami dohodnut pro rozličné představy o něm, a nedojde proto k uzavření realizační smlouvy ve lhůtě stanovené v § 1786 o. z. (či sjednané), vznikne podle § 1787 odst. 1 o. z. právo domáhat se u soudu (nebo třetí osoby) určení konkrétního obsahu smlouvy podle účelu, který má uzavření budoucí realizační smlouvy zřejmě sledovat, a to na základě návrhu stran s přihlédnutím k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány (srov. § 1787 odst. 2 o. z.). V takovém případě však nelze postihovat některou smluvní stranu za to, že při dalším jednání nesouhlasila s konkrétním obsahem budoucí realizační smlouvy, který nebyl dříve dohodnut již při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a který až následně do návrhu realizační smlouvy jednostranně doplnila druhá strana, a že sama v souladu se smlouvou o budoucí smlouvě pouze navrhovala jiný obsah dříve konkrétně neujednaných práv a povinností (tj. nepůjde-li o situaci dříve výslovně popsanou v § 290 obch. zák., v níž by povinná strana neoprávněně odmítla jednat o uzavření realizační smlouvy). Žádná strana totiž nemůže být vzhledem k § 1728 odst. 1 o. z. odpovědná (postihována) za to, že neuzavřela budoucí realizační smlouvu konkrétního obsahu až později navrženého druhou stranou, zavázala-li se předtím smlouvou o smlouvě budoucí k uzavření budoucí smlouvy, jejíž obsah byl předtím ujednán pouze obecným způsobem, nebo nebyl-li předem ujednán obsah veškerých souvisejících konkrétních budoucích práv a povinností. V této situaci totiž zákon v § 1787 o. z. předpokládá, že konkrétní obsah smlouvy bude teprve určen soudem, resp. třetí osobou, a to podle zákonem stanovených kritérií. Jinak řečeno zákon nezakládá právo oprávněné straně určit v takovém případě jednostranně konkrétní obsah budoucí smlouvy, ale pouze její právo domáhat se, aby konkrétní obsah budoucí realizační smlouvy určil soud (příp. třetí osoba), na základě povinnosti druhé strany k uzavření smlouvy, jejíž obsah však byl při sjednání této povinnosti ujednán pouze obecným způsobem, resp. nikoliv jako úplný.
37. V nyní projednávané věci dovodil odvolací soud porušení povinnosti žalobce uzavřít se žalovanou k její výzvě kupní smlouvu k předmětným nemovitostem za kupní cenu ve výši 5 250 000 Kč, a to nejpozději do 31. 8. 2021 (sjednané mezi nimi v dohodě o složení blokovacího depozita) s tím, že pro případ porušení této povinnosti byla v dohodě sjednána smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč. Vyšel přitom ze skutkových zjištění, podle kterých žalovaná vyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy zasláním návrhu kupní smlouvy dne 3. 8. 2021 (a opět dne 23. 8. 2021), v němž byla jako kupující uvedena společnost Baldi, s. r. o. (v té je žalobce jediným jednatelem a společníkem). K tomuto návrhu žalobce uplatnil připomínky (nikoliv ke specifikaci nemovitosti a výši kupní ceny), podle nichž bylo třeba ještě zajistit demoliční výměr, předložit vyjádření a stanoviska stavebního úřadu, vymezit projekt (návrh) stavby, prodloužit lhůtu pro zaplacení druhé části kupní ceny, odstranit ustanovení týkající se smluvní pokuty, předložit průkaz energetické náročnosti budovy a přidat ustanovení o zániku smlouvy pro případ, že do sjednané doby nedojde k zajištění souhlasného stanoviska příslušných úřadů.
38. Vzhledem k výše uvedeným právním závěrům Nejvyššího soudu (srov. výše odstavec 36) není za daného skutkového stavu správný závěr odvolacího soudu o porušení povinnosti žalobce k uzavření smlouvy se žalovanou na základě její výzvy. Vyzývala-li totiž žalovaná žalobce k uzavření kupní smlouvy, jejíž obsah ve výzvě sama navrhovala a v níž však jako kupující nebyl uveden žalobce, nýbrž třetí osoba Baldi, s. r. o. (bez ohledu na skutečnost, že šlo o právnickou osobu, v níž byl žalobce jediným společníkem a jednatelem), nelze dovodit, že by takto žalovaná žalobce vyzývala (podle § 1786 o. z.) k uzavření budoucí smlouvy v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí, jejímiž smluvními stranami byly pouze žalobce a žalovaná. Ostatně odvolací soud sám následně uvedl, že odstoupení od dohody o složení blokovacího depozita učinil žalobce jako jednatel společnosti Baldi s. r. o., která však nebyla smluvní stranou dohody (srov. odstavec 60 odůvodnění napadeného rozhodnutí). Ze skutkových zjištění soudů nižších stupňů se nepodává, že by obsahem dohody uzavřené mezi žalobcem a žalovanou bylo ujednání, podle kterého měla být budoucí kupní smlouva uzavřena mezi žalovanou a společností Baldi, s. r. o., a že právě povinnost žalobce k uzavření takové budoucí realizační smlouvy jménem třetí osoby byla utvrzena sjednanou smluvní pokutou. Neakceptoval-li žalobce návrh žalované na uzavření fakticky jiné smlouvy (smlouvy uzavřené mezi jinými osobami), odlišné od smlouvy, k jejímuž uzavření se zavázal (tj. neuzavřel-li žalobce na výzvu žalované kupní smlouvu jménem třetí osoby) nelze dovodit porušení jeho povinnosti, z nějž by vzniklo právo žalované na zaplacení smluvní pokuty.
39. Pro úplnost lze dodat, že odvolací soud se nesprávně nezabýval ani tím, zda kromě ujednání o předmětu budoucího prodeje a kupní ceně, byl při sjednání smlouvy o smlouvě budoucí (obsažené v dohodě o složení blokovacího depozita) mezi účastníky konkrétně dohodnut i další obsah budoucí kupní smlouvy (lhůty a podmínky plnění, smluvní sankce apod.), který byl následně součástí návrhu smlouvy zaslaného žalovanou žalobci a k němuž měl žalobce připomínky. Také existence dalšího konkrétně sjednaného obsahu budoucí smlouvy přitom byla podle výše citovaných závěrů (srov. výše odstavce 35 a 37) významná pro posouzení odpovědnosti žalobce za případné porušení povinnosti uzavřít budoucí smlouvu, resp. pro žalobcem navrhovanou moderaci smluvní pokuty za takové případné porušení povinnosti (k moderaci smluvní pokuty srov. rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, uveřejněný pod číslem 76/2023).
40. Podle § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. je-li dovolání přípustné, Nejvyšší soud přihlíží též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci takových vad řízení však dovolací soud nezjistil.
41. Z výše uvedených důvodů Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil v části výroku I, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem I, a též v závislých výrocích o náhradě nákladů řízení a věc v tomto rozsahu vrátil podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
42. Právní názor Nejvyššího soudu je pro soudy nižších stupňů závazný (§ 243g odst. 1, část věty první za středníkem, ve spojení s § 226 odst. 1 o. s. ř.).
43. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení odvolací soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-