// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 01.08.2019

Neodstranění neoprávněné stavby zřízené ve zlé víře

I. V případě, že jde o zřízení neoprávněné stavby ve zlé víře, není zcela vyloučeno, že soud nenařídí její odstranění; protože § 135c odst. 3 obč. zák. obsahuje normu s relativně neurčitou hypotézou, není zcela vyloučeno ani přihlédnout k nákladům, které by měl stavebník s vybudováním náhradní stavby (zde s vedením řadu, sloužícího třetím osobám jinou trasou nebo k tomu, že by kvůli jiné trase byl nutno odstranit několik stoletých stromů; bylo by třeba učinit skutková zjištění nejen ohledně ceny odstranění, ale i ohledně ekologického významu stromů pro krajinu a zajistit stanovisko orgánu ochrany přírody).

Je však třeba v takovém případě ponechání stavby a zřízení služebnosti řádně kompenzovat výší náhrady. Jestliže stavebník věděl nebo musel vědět, že staví na cizím pozemku a nesvědčí mu soukromoprávní oprávnění ke stavbě, jde o závažnou okolnost, ke které je třeba vždy přihlédnout; zpravidla povede k nařízení odstranění stavby, a pokud soud odstranění stavby výjimečně nenařídí a zřídí jejímu vlastníkovi věcné břemeno (služebnost), opravňujícího mít na cizím pozemku stavbu, musí uvedenou okolnost zohlednit ve stanovení výše náhrady. Náhrada za zřízení věcného břemene v takovém případě musí být podle míry zavinění stavebníka stanovena částkou převyšující obvyklou cenu náhrady za zřízení věcného břemene smlouvou; stejně jako v případě stavby zřízené v dobré víře musí též kompenzovat újmu vzniklou vlastníkovi pozemku. Nelze připustit, aby se tomu, kdo ve zlé víře staví na cizím pozemku, stavba nakonec vyplatila, a za zřízení oprávnění k zastavěnému pozemku zaplatil jen tolik, kolik by platil v případě smluvního zřízení takového práva. Výši náhrady tak musí stanovit soud; znalecký posudek slouží jen jako východisko pro jeho úvahu.

Je ovšem možné, že obvyklou cenu, kterou by bylo možno za zřízení obdobné služebnosti dosáhnout, nebude možno určit proto, že nebudou dostupné údaje o tom, za jakou cenu se obdobná věcná břemena v místě obvykle zřizují; i v takovém případě však bude nutno pro určení výše náhrady najít objektivní východisko. Pak bude možno vzít za základ cenu, která by vlastníkovi pozemku náležela v případě, že jeho právo by takto bylo omezeno vyvlastněním. Tuto cenu bude třeba – s přihlédnutím k míře zavinění stavebníka – zvýšit, a to i podstatně (v případě úmyslného zřízení stavby na cizím pozemku, proti kterému se vlastník pozemku marně bránil, podle okolností konkrétní věci i o násobky).

II. Vypořádání práv a povinnosti vzniklých z neoprávněné stavby zřízené před 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se i po tomto datu řídí dosavadními právním předpisem, tj. § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 185/2019, ze dne 29. 4. 2019

vytisknout článek


Dotčené předpisy: § 135c obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013

Kategorie: vlastnictví; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Žalobce se žalobou podanou 12. 5. 2011 proti žalované Š. K. domáhal, aby odstranila z jeho pozemku parc. č. XY k. ú. XY, obec XY, vodovodní řad, který tam bez jeho souhlasu postavila. Už v roce 2002 došlo mezi ním a Městem Bílovec ke sporu o průběhu hranice mezi jeho pozemkem a pozemkem parc. č. XY (komunikace), náležejícímu Městu Bílovec. Hranice byla v roce 2002 zaměřena firmou GEOMETRA OPAVA spol. s r. o.; ze zaměření vyplývalo, že sporná část pozemku je vlastnictvím žalobce. Město Bílovec nechalo hranici znovu zaměřit v roce 2005; takto pořízený měřičský náčrt E. G. však nebyl v katastru nemovitostí zapsán, neboť z podnětu žalobce Zeměměřičský a katastrální inspektorát v Opavě dospěl 5. 3. 2007 k závěru, že neodpovídá zákresu parcel v katastrální mapě. Na žádost žalobce vypracoval 20. 10. 2010 znalec Ing. Vlastimil Dušek znalecký posudek o průběhu hranice, v němž potvrdil správnost zaměření provedeného firmou GEOMETRA OPAVA spol. s r. o.

Žalobce v říjnu 2010 vyzval Městský úřad Bílovec, aby se vyjádřil k podkladům rozhodnutí o povolení stavby vodovodního díla inženýrských sítí pro 10 rodinných domů vodovodní řad Stará Ves, o které požádala původní žalovaná. Žalobce s povolením stavby nesouhlasil, neboť měla vést přes jeho pozemek parc. č. XY. Původní žalovaná poté vzala žádost o vydání stavebního povolení zpět a požádala o vydání stavebního povolení autorizovaného inspektora. I. S. pak podle § 117 zákona č. 186/2006, o územním plánování a stavebním řádu, vydal certifikát, kterým potvrdil, že stavba může být provedena. Certifikát byl vydán bez vědomí žalobce, jako účastníka řízení ho inspektor pominul.

V dubnu 2011 žalobce zjistil, že vodovodní řad byl na jeho pozemku postaven a Š. K. ho odmítla odstranit s odůvodněním, že se nachází jen na pozemku parc. č. XY. Protože 1. 12. 2010 uzavřela se STAVITELSTVIM DANIEL STRYK s. r. o. smlouvu o postoupení práv a povinností, kterou na něj převedla vlastnictví k vodovodnímu řadu, žalobce rozšířil žalobu proti této společnosti. Soud prvního stupně usnesením ze dne 12. 12. 2011 vstup společnosti jako žalované 2) do řízení připustil. Do řízení také vstoupilo jako vedlejší účastník na straně žalované Město Bílovec.

Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 2. 5. 2013, č. j. 14 C 140/2011-145, žalobu proti žalované Š. K. zamítl (ta již nadále není účastnicí řízení) a žalovanému 2) uložil, aby odstranil stavbu vodovodního řadu v délce 31,21 m nacházející se na pozemku parc. č. XY, k. ú. XY. Žalovaná 1) zřídila vodovodní řad na pozemku bez jeho souhlasu. Protože však převedla vodovodní řad na žalovanou 2), žalobu vůči ní zamítl (výrok I.) a podle § 135c odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále „obč. zák.“), žalované 2) uložil, aby neoprávněnou stavbu z pozemku žalobce odstranila (výrok II.).

K odvolání žalobce Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací (dále „odvolací soud“) usnesením ze dne 6. 8. 2013, č. j. 8 Co 539/2013-172, rozsudek soudu prvního stupně v napadené části ve výrocích II., IV. a V. zrušil a věc mu vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení. Uložil mu, aby se zabýval možnými způsoby vypořádání stavby na cizím pozemku ve smyslu § 135c odst. 1 a 3 obč. zák.

Soud prvního stupně rozhodl rozsudkem ze dne 24. 3. 2015, č. j. 14 C 140/2011-318, tak, že žalobu zamítl. Po doplnění dokazování dospěl k závěru, že nelze postavit najisto, že jde o stavbu na cizím pozemku, když ze znaleckého posudku Ing. J. Hlaváčka vyplývá, že jde o stavbu v přípustné odchylce na hranici pozemku žalobce a pozemku vedlejšího účastníka a původní žalovaná byla v dobré víře, že staví na pozemku města.

Odvolací soud opětovně usnesením ze dne 12. 8. 2015, č. j. 8 Co 224/2015-347, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Vytkl soudu prvního stupně, že nehodnotil všechny provedené důkazy, a vyslovil závazný právní názor o absenci dobré víry žalovaného. Dále uvedl, že i kdyby soud prvního stupně vycházel pouze ze znaleckého posudku Ing. J. Hlaváčka, musel by dospět ke zjištění, že vodovodní řad se nachází, byť jen zčásti, na pozemku žalobce parc. č. XY v délce 31,21 m, a je třeba přihlédnout také k ochrannému pásmu vodovodního řadu, které je podle § 23 odst. 3 zákona č. 274/2001 Sb. určeno na 11,5 m.

Soud prvního stupně pak rozsudkem ze dne 31. 5. 2018, č. j. 14 C 140/2011-637, žalované uložil, aby odstranila část potrubí vodovodního řadu nacházejícího se na pozemku parc. č. XY v délce 31,21 m v maximální vzdálenosti od hranice pozemku parc. XY, jak je vymezena v náčrtu č. 2 přílohy znaleckého posudku Ing. Jiřího Hlaváčka z 5. 11. 2012, který je nedílnou součástí rozsudku, a rozhodl o nákladech řízení.

Soud prvního stupně zjistil, že na základě žádosti Š. K. z 11. 5. 2010 vydal Městský úřad v Bílovci 28. 6. 2010 rozhodnutí o umístění stavby vodovodního řadu na pozemcích parc. č. XY, XY, XY, XY a XY k. ú. XY. Dne 15. 10. 2010 vydal oznámení o zahájení vodoprávního řízení a povolal k jednání na 9. 11. 2010 všechny dotčené účastníky včetně žalobce. Žalobce 1. 11. 2010 vznesl námitky proti stavbě vodovodu na svém pozemku. Poukázal na zaměření hranice pozemků provedené firmou GEOMETR OPAVA spol. s r. o. a na situování pozemku parc. č. XY. Š. K. poté vzala žádost o vydání stavebního povolení zpět a požádala o vydání stavebního povolení autorizovaného inspektora. I. S. pak podle § 117 zákona č. 186/2006, o územním plánování a stavebním řádu, vydal certifikát, kterým potvrdil, že stavba může být provedena. Certifikát byl vydán bez vědomí žalobce, jako účastníka řízení ho inspektor pominul. Stavba byla zahájena v dubnu 2011, provedena zčásti na pozemku žalobce; ten vzápětí Š. K. vyzval, aby vodovodní řad odstranila, což odmítla.

Ze znaleckého posudku Ing. Pavla Hrubého soud prvního stupně zjistil, že celkové náklady na odstranění vodovodního řadu z pozemku žalobce a vybudování nového (včetně odstranění vzrostlých stromů) by činily cca 850 000 Kč (75 000 Kč odstranění stávajícího řadu, 600 000 Kč odstranění porostů a 152 000 Kč vybudování přeložky v potřebné délce 40 m). Znalec označil investici za nehospodárnou. Výši náhrady za zřízení věcného břemene stanovil na 100 000 Kč – 165 000 Kč, když uvedl, že vzal v úvahu zatížení pozemku, a to jak z hlediska plošného, tak právního (snížení ceny); mj. však uvedl, že zatížení pozemku žalobce věcným břemenem „prakticky“ nesníží prodejní cenu pozemku (č. l. 493). Žalobce také uvedl, že by souhlasil se zřízením věcného břemene za náhradu 400 000 Kč, z toho 250 000 Kč představují náklady na zřízení plotu, garáže a brány a 150 000 Kč náhrada stanovená znalcem.

Okresní soud poukázal na to, že stavbou vodovodního řadu je pozemek znehodnocen, neboť žalobce nemůže realizovat stavby, které by na nezatíženém pozemku realizovat mohl. Také v případě prodeje zatíženého pozemku bude jeho cena nižší. Žalovaná nebyla při stavbě vodovodního řadu v dobré víře, neboť už od roku 2000 žalobce umístění stavby zpochybňoval. Autorizovaný inspektor, který vydal předchůdkyni žalované certifikát opravňující ke stavbě, žalobce zcela pominul. Postup žalované a vedlejšího účastníka není korektní; zatímco žalobce předkládal návrhy na smírné řešení sporu, umožnili s vědomím těchto problémů a možného odstranění řadu napojení dalších vodovodních přípojek; město pak jednalo s žalobcem z pozice moci, vystupovalo arogantně. Stavba je vlastnictvím soukromého subjektu, nejde o stavbu ve veřejném zájmu, a lze ji technicky odstranit. Odstranění vodovodního řadu je podle soudu možné; bylo by sice neekonomické a neefektivní, tak je tomu však vždy při odstranění nové stavby postavené na cizím pozemku. V případě legalizace takové neoprávněné stavby by však došlo k významnému porušení ústavou chráněného vlastnického práva žalobce k pozemku. Uložil proto žalované 1) podle § 135 odst. 1 obč. zák., aby vodovodní řad z pozemku žalobce odstranila.

K odvolání žalované a vedlejšího účastníka odvolací soud rozsudkem ze dne 4. 10. 2017, č. j. 8 Co 243/2018-667, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že zřídil věcné břemeno (nyní služebnost) ve prospěch žalované, vlastnice vodovodního řadu, spočívající v právu vedení vodovodního řadu na pozemku žalobce parc. č. v k. ú. XY, v rozsahu uvedeném v geometrickém plánu č. XY ze dne 23. 1. 2018, vyhotoveném J. H., který je nedílnou součástí rozsudku. Uložil žalované, aby zaplatila žalobci na náhradě za zřízení věcného břemene 130 000 Kč do 30 dnů od právní moci rozsudku. Žalovanému a vedlejšímu účastníkovi nepřiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů a uložil žalobci, aby zaplatil státu náklady řízení, jak budou vyčísleny samostatným usnesením. Usnesením ze dne 19. 10. 2018 č. j. 14 C 140/2011-675, žalobci uložil, aby zaplatit státu na účet soudu prvního stupně náhradu nákladů 42 499,60 Kč za vyplacené znalečné a 8 344 Kč za vyplacené svědečné do 3 dnů od první moci usnesení.

Odvolací soud uvedl, že soud prvního stupně správně zjistil, že Š. K. zřídila stavbu vodovodního řadu na pozemku žalobce parc. č. XY bez jeho souhlasu a vodovodní řad zasahuje pozemek v rozsahu 86,42 m2. Poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu, ze které vyplývá, že je třeba zvažovat otázku účelnosti odstranění stavby, a to za jakých okolností byla stavba zřízena, jaký je její hospodářský účel, jaký je rozsah zastavěného pozemku, zda stavebník stavěl v dobré víře, zda vlastník proti stavbě zakročil. Je třeba porovnat hospodářskou ztrátu, která by vznikla odstraněním stavby, zájem na dalším využití stavby, a na straně druhé hospodářské využití nezastavěného pozemku. Hospodářskou ztrátu vzniklou odstraněním staveb představují nejen náklady na odstranění, ale i cena staveb (rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 22 Cdo 432/2002, 22 Cdo 880/2003 a 22 Cdo 5780/2016). Shledal, že ve prospěch žalobce svědčí to, že k jeho námitkám nebylo přihlédnuto ve stavebním řízení, došlo ke snížení ceny jeho pozemku a je omezen ochranným pásmem vodovodu, pokud chce na pozemku postavit garáž, oplocení a zpevnit příjezdovou cestu. Žalobce se také marně snažil o směnu pozemků, navrhoval vedlejšímu účastníkovi odkoupení části svého pozemku. Žalovaná nebyla v dobré víře, že staví vodovodní řad na pozemku, ke kterému má právo (tj. na pozemku vedlejšího účastníka). Nelze však pominout, že újma vzniklá žalovanému odstraněním vodovodního řadu by byla neúměrně vysoká, jestliže náklady na přeložení by podle znaleckého posudku Ing. P. Hrubého činily 850 000 Kč. Pokud by byl odstraněn dosavadní vodovodní řad, pak náklady na realizaci nového vodovodního řadu (v délce 310 m) by si vyžádaly okolo 1 178 000Kč až 1 250 000 Kč. Bylo také prokázáno, že na vodovodní řad je napojeno více než deset rodinných domů, takže v případě odstranění vodovodního řadu by se obyvatelé, ačkoliv celou situaci nezavinili, octli bez dodávky pitné vody. Odvolací soud proto změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že podle § 135c odst. 3 obč. zák. zřídil ve prospěch žalované výše uvedené věcné břemeno - služebnost za náhradu 130 000 Kč. Při určení náhrady vycházel ze znaleckého posudku Ing. P. Hrubého, který ji stanovil v dolní hranici částkou 100 000 Kč. Vzal v úvahu, že věcné břemeno je stanoveno na dobu neurčitou, jeho rozsah je dán i ochranným pásmem stavby a způsobí žalobci vyšší náklady při jím uvažované stavbě plotu a garáže na pozemku, že žalobce od počátku se stavbou nesouhlasil a posléze již neměl možnost se ke stavbě vyjádřit. Dále uvedl, že na druhé straně nelze přehlédnout, že stavba zasahuje pozemek žalobce v rozsahu 86,42 m2 a že „hodnota pozemku se existencí věcného břemene podstatně nesníží“, jak vyplývá z posudku znalce Ing. Hrubého.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Jeho přípustnost podle § 237 o. s. ř. je podle žalobce dána tím, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a to rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 880/2003, 22 Cdo 432/2002 a 22 Cdo 5780/2016. Problematiku vypořádání neoprávněné stavby řešil také Ústavní í soud v nálezu ze dne sp. zn. II. ÚS 455/03.

Dovolatel uvádí, že soud má objektivně porovnat hospodářskou a jinou ztrátu, která by vznikla odstraněním neoprávněné stavby a zájem na dalším využití stavby a porovnat ztráty s hospodářským využitím zatíženého pozemku na straně druhé. Újma způsobená vlastníkovi pozemku je přitom zásadní okolností, kterou je třeba vzít do úvahy. Odvolací soud chybně vyhodnotil ztráty vlastníka pozemku a vlastníka neoprávněné stavby.

Znalec Ing. P. Hrubý technicky připustil umístění vodovodního řadu tak, aby do pozemku žalobce nezasahoval ani ochranným pásmem s přihlédnutím k místním podmínkám (stromy, svažující terén, úvoz, kapacita vodovodního řadu), ale označil je za ekonomicky nevhodné, a tudíž nemožné. Dovolatel připomíná, že náklady na odstranění stavby jsou vždy nižší, než stavba sama (jde jen o hodnotu práce a nikoli stavebního materiálu), když soud prvního stupně navíc zjistil ze stanoviska stavebního úřadu v Bílovci, že vodovodní řad není třeba z pozemku žalobce odstraňovat, neboť jako podzemní stavba nebrání řádnému užívání pozemku. Ztráta žalovaného by tak mohla činit 68 200 Kč – 100 000 Kč. Znalec dospěl k částce 850 000 Kč, kterou žalobce ji už před soudem prvního stupně rozporoval. Zejména nesouhlasil s částkou 600 000 Kč, která představuje odstranění vzrostlých stromů. Soud prvního stupně jeho námitku neřešil, protože nepřestavuje žádnou hospodářskou ztrátu na straně žalovaného, neboť stromy by musely být odstraněny již při řádném umístění vodovodního řadu.

Ohledně hospodářské ztráty žalobce se odvolací soud omezil jen na obecné konstatování obtíží při stavbě oplocení a garáže. Pominul však, že žalobce předložil soudu prvního stupně stavební dokumentaci, ve které byla uvedena možná řešení a ze které vyplynula ztráta žalobce 242 000 Kč. Žalobce je přesvědčen, že jeho ztráta vzniklá umístěním vodovodu na jeho pozemku je vyšší, než ztráta žalovaného na části vodovodu, kterou nebude moci využívat. Odvolací soud také konstatoval, že na vodovodní řád je napojeno 10 domů a jeho odstraněním by se jejich obyvatelé octli bez pitné vody. V řízení však bylo uváděno pouze deset stavebních pozemků, určených pro výstavbu rodinných domů, z nichž postaveny jsou pouze 3 (jeden náleží původní žalované Š. K.).

Žalobce připomíná, že okamžitě po zahájení stavby vodovodního řadu podal žalobu a zbývající stavebníci musí počítat s tím, že by mohlo dojít k odstranění vodovodního řadu. Ostatně situaci řešil už Krajský úřad Moravskoslezského kraje, který povolil přípojku stavebnici V., ale upozornil jí, že případné odstranění přípojky z pozemku žalobce nemá na její přípojku žádný vliv.

Neobstojí také závěr odvolacího soudu o obyvatelích 10 domů bez vody, když technicky by žalovaná nejprve vybudovala přeložku vodovodního řadu a pak provedla její připojení, což je otázka jen několika hodin.

Odvolací soud pochybil i při stanovení náhrady za věcné břemeno. Nezohlednil totiž ztrátu žalobce, který ji vyčíslil na 224 000 Kč – ponecháním vodovodního řadu je jeho pozemek značně znehodnocen. Odůvodnění odvolacího soudu vyvolává dojem, že 86,42 m2 je zanedbatelná plocha jeho pozemku. Nejde však o nevyužívaný kus zahrady, ale věcné břemeno zasahuje i do přístupové cesty k domu žalobce. To vyvolává omezení při výstavbě oplocení a přístupové cesty a má přímý vliv na cenu pozemku (komplikovaný přístup k domu).

Žalobce uzavírá, že podstata sporu spočívá v tom, zda se může domoci ochrany svého ústavou zaručeného práva na vlastnictví majetku proti tomu, kdo právo nectí, postaví stavbu bez platného stavebního povolení na cizím pozemku, ačkoliv vlastník se proti takové stavbě všemi dostupnými prostředky brání. Žalobce navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod, uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal (jen z důvodů v něm uvedených včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil - § 242 odst. 3 o. s. ř.) a zjistil, že dovolání je důvodné.


Přípustnost dovolání je založena tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva – postupu při vypořádání neoprávněné stavby podle § 135c obč. zák., při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, vyjádřené v níže uvedených rozhodnutích.

Vypořádání práv a povinnosti vzniklých z neoprávněné stavby zřízené před 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se i po tomto datu řídí dosavadními právním předpisem, tj. § 135 obč. zák. č. 40/1964 Sb. (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1828/2012).

Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen „vlastník stavby“ - § 135c odst. 1 obč. zák.). Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě (§ 135c odst. 3 obč. zák.).

Jak z textu zákona, který upravuje vypořádání vztahu mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem neoprávněné stavby, tak i z povahy věci (odpovědnost za zřízení neoprávněné stavby nemůže zaniknout jejím převodem na nového vlastníka) vyplývá, že právní nástupce stavebníka vstupuje do jeho právního postavení vůči žalobci; újmu, kterou případně nabyvateli stavby (žalovanému) toto vypořádání způsobí, může za splnění zákonných podmínek uplatnit vůči převodci, a může uplatnit i to, že jej případně převodce uvedl v omyl o této skutečnosti; postavení vlastníka pozemku vůči vlastníkovi stavby se převodem nemění. „Při posuzování případů neoprávněných staveb, k jejichž zřízení došlo úmyslným protiprávním jednáním stavebníka, je povinností soudů brát v úvahu, že v zájmu společnosti není ochrana takového neoprávněného stavebníka, ale majitele pozemku. O postupu podle § 135c odst. 1 občanského zákoníku proto třeba uvažovat zpravidla vždy a výjimku mohou tvořit případy, kdy na straně stavebníka existují důvody hodné zvláštního zřetele“ (nález Ústavního soudu ze dne 25. ledna 2005, sp. zn. III. ÚS 455/03).

Při stanovení náhrady za zřízení věcného břemene opravňujícího mít na cizím pozemku stavbu dosud neoprávněnou nelze vycházet jen z cenových předpisů nebo z ceny, za kterou by bylo možno v daném místě a čase dosáhnout jeho zřízení smlouvou. Je třeba vycházet ze skutečnosti, že vlastník pozemku byl omezen proti své vůli, případně bez svého vědomí, a přihlížet k okolnostem, za kterých byla neoprávněná stavba zřízena (tedy i k případné dobré víře stavebníka), a k újmě postihující vlastníka pozemku. Cenový předpis je východiskem pro postup soudu, výše náhrady je však stanovena úvahou soudu vycházející z uvedených kritérií (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 2. 2010, sp. zn. 22 Cdo 5459/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1434/2010, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2000 sp. zn. 22 Cdo 2145/98, a řada dalších rozhodnutí).

Je-li zavinění stavebníka na vzniku neoprávněné stavby dáno, je namístě, aby náhrada za zřízení věcného břemene byla podle míry zavinění stanovena částkou převyšující obvyklou cenu takové náhrady v obdobných vztazích vniklých na smluvním základě (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2010, sp. zn. 22 Cdo 1569/2008).

Ze zákona vyplývá, že nelze nařídit odstranění stavby tam, kde to není účelné. Účelnost odstranění neoprávněně zřízené stavby ve smyslu § 135c obč. zák. je třeba vždy hodnotit objektivně, tj. s přihlédnutím ke všem okolnostem a povaze každého jednotlivého případu. V rámci této volné úvahy musí soud přihlížet zejména k povaze a rozsahu hospodářské ztráty, která by odstraněním stavby vznikla, k tomu, k jakému účelu byla stavba zřízena a jaký je její charakter, jaký je rozsah zastavěného pozemku, případně pozemku nutného k řádnému užívání neoprávněné stavby, za jakých okolností byla stavba zřízena, zda stavebník stavěl v dobré víře, že mu pozemek patří, zda vlastník pozemku o stavbě věděl a zda proti ní zakročil. Na soudu tedy je, aby porovnal hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla na straně jedné, se zájmem na dalším využití stavby na straně druhé. Bez významu není ani porovnání těchto ztrát ve vztahu k následnému hospodářskému využití dosud zastavěného pozemku neoprávněnou stavbou, případně pozemku dosud užívaného v souvislosti s touto stavbou. Hospodářská ztráta vzniklá odstraněním staveb představuje nejen náklady na odstranění staveb, ale i cenu staveb (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6.2003, sp. zn. 22 Cdo 880/2003).

Ustanovení § 135c obč. zák. obsahuje právní normu s relativně neurčitou hypotézou, tedy právní normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a která tak přenechává soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Dovolací soud může úvahu odvolacího soudu o zvoleném způsobu vypořádání neoprávněné stavby zpochybnit jen, pokud by byla zjevně nepřiměřená (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3953/2008, a řada dalších rozhodnutí). 

Výše uvedená judikatura Nejvyššího soudu vymezila řadu okolností, ke kterým je při rozhodování o vypořádání neoprávněné stavby podle § 135c obč. zák. zpravidla třeba přihlédnout, aniž by však jednoznačně stanovila význam jednotlivých skutečností pro volbu způsobu vypořádání. To vychází ze skutečnosti, že je třeba vždy brát do úvahy specifické rysy každého případu. Nicméně vždy je třeba zohlednit dobrou víru stavebníka - zda stavěl v dobré víře, že mu pozemek patří, zda vlastník pozemku o stavbě věděl a zda proti ní zakročil. Z toho se podává, že stejně významná je i zlá víra. Jestliže stavebník věděl nebo musel vědět, že staví na cizím pozemku a nesvědčí mu soukromoprávní oprávnění ke stavbě, jde o závažnou okolnost, ke které je třeba vždy přihlédnout; zpravidla povede k nařízení odstranění stavby, a pokud soud odstranění stavby výjimečně nenařídí a zřídí jejímu vlastníkovi věcné břemeno (služebnost), opravňujícího mít na cizím pozemku stavbu, musí uvedenou okolnost zohlednit ve stanovení výše náhrady. Náhrada za zřízení věcného břemene v takovém případě musí být podle míry zavinění stavebníka stanovena částkou převyšující obvyklou cenu náhrady za zřízení věcného břemene smlouvou; stejně jako v případě stavby zřízené v dobré víře musí též kompenzovat újmu vzniklou vlastníkovi pozemku. Nelze připustit, aby se tomu, kdo ve zlé víře staví na cizím pozemku, stavba nakonec vyplatila, a za zřízení oprávnění k zastavěnému pozemku zaplatil jen tolik, kolik by platil v případě smluvního zřízení takového práva. Výši náhrady tak musí – i podle citované judikatury- stanovit soud; znalecký posudek slouží jen jako východisko pro jeho úvahu.

Je ovšem možné, že obvyklou cenu (§ 492 o. z.), kterou by bylo možno za zřízení obdobné služebnosti dosáhnout, nebude možno určit proto, že nebudou dostupné údaje o tom, za jakou cenu se obdobná věcná břemena v místě obvykle zřizují; i v takovém případě však bude nutno pro určení výše náhrady najít objektivní východisko. Pak bude možno vzít za základ cenu, která by vlastníkovi pozemku náležela v případě, že jeho právo by takto bylo omezeno vyvlastněním [§ 10 odst. 1 písm. b) zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění)]. Tuto cenu bude třeba – s přihlédnutím k míře zavinění stavebníka – zvýšit, a to i podstatně (v případě úmyslného zřízení stavby na cizím pozemku, proti kterému se vlastník pozemku marně bránil, podle okolností konkrétní věci i o násobky).

V dané věci znalec neuvedl částku, za kterou by bylo možno předmětné věcné břemeno zřídit smluvně, a takovou částku neuvedl ani odvolací soud; nebyla ani zjištěna cena, za kterou by bylo možno právo služebnosti k pozemku vyvlastnit; není tak zřejmé, oč je přiznaná náhrada vyšší, než jaká by byla uložena stavebníkovi, který by byl se zřetelem ke všem okolnostem (objektivně) v dobré víře, že má k tomu právo. Již proto není rozsudek odvolacího soudu v souladu s judikaturou dovolacího soudu a dovolací důvod, uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř., byl uplatněn právem.

Podle citované judikatury Nejvyššího soudu má při rozhodování o vypořádání neoprávněné stavby přihlížet k újmě, která byla vlastníkovi pozemku zřízením stavby způsobena; tuto újmu je třeba vlastníkovi nahradit. Ani tuto povinnost odvolací soud nesplnil důsledně.

Odvolací soud při zvažování způsobu vypořádání a výše náhrady vzal do úvahy jako relevantní tvrzení znalce Ing. P. Hrubého, že v důsledku právní závady – služebnosti zatěžující pozemek žalobce – „hodnota pozemku se existencí věcného břemene podstatně nesníží“ (bod 18 rozsudku); v bodu 14 však konstatoval, že „došlo ke snížení ceny pozemku“, a žalobce je omezen ochranným pásmem vodovodu, pokud chce na pozemku postavit garáž, oplocení a zpevnit příjezdovou cestu; vyšší náklady, které bude muset na uvedené stavby v důsledku ochranného pásma vynaložit, zmínil též pod bodem 18. Nepokusil se však výši těchto nákladů vyčíslit tak, aby je mohl zahrnout do celkové náhrady. Nijak nereagoval na konstatování soudu prvního stupně (str. 18 rozsudku), že prodejní cena pozemku by v případě prodeje byla nižší „s ohledem na toto zařízení“. Dovolací soud považuje za obecně známou skutečnost, že tzv. právní závady, zde služebnost opravňující mít na pozemku vodovodní řad, spolu s ochranným pásmem vodovodu, obvyklou cenu pozemku snižují; jestliže znalec tvrdil něco jiného, bylo na místě jej požádat, aby toto tvrzení s ohledem na konkrétní případ vysvětlil. Ostatně je zjevné, že soud prvního stupně toto tvrzení nepřijal a také odvolací soud na jiném místě uvedl, že cena pozemku se snížila; je třeba stanovit a kompenzovat toto snížení.

Je skutečností, že v souladu s uplatněním zásady projednací bylo na žalobci, aby tyto náklady specifikoval a vyčíslil; to učinil nejpozději při jednání před soudem prvního stupně dne 24. 5. 2018 (č. l. 629v) tak, že zvýšené náklady na stavbu uvedených objektů vyčíslil částkou 250 000 Kč, a celkem, i s náhradou za zřízení služebnosti určenou znalcem, požadoval 400 000 Kč. Soud prvního stupně však – patrně proto, že vzápětí nařídil odstranění neoprávněné stavby – žalobce nepoučil o tom, že tuto částku představující zvýšené náklady je třeba (pokud tak již dříve neučinil) konkretizovat (§ 118a odst. 1 o. s. ř.); jestliže odvolací soud, který rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že pozemek žalobce zatížil věcným břemenem, tuto vadu neodstranil, zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).

V případě, že jde o zřízení stavby ve zlé víře, není zcela vyloučeno, že soud nenařídí její odstranění; protože § 135c odst. 3 obč. zák. obsahuje normu s relativně neurčitou hypotézou, není zcela vyloučeno ani přihlédnout k nákladům, které by měl stavebník s vedením řadu, sloužícího třetím osobám jinou trasou nebo k tomu, že by kvůli jiné trase byl nutno - jak napovídá obsah spisu - odstranit několik stoletých stromů (bylo by třeba učinit skutková zjištění nejen ohledně ceny odstranění, ale i ohledně ekologického významu stromů pro krajinu a zajistit stanovisko orgánu ochrany přírody), je však třeba v takovém případě ponechání stavby a zřízení služebnosti řádně kompenzovat výší náhrady.

Dovolateli je třeba přisvědčit, že ochrana zájmu třetích osob na řad připojených nevylučuje odstranění stavby; bylo by možné uložit lhůtu k plnění (odstranění řadu) tak, aby žalovaná měla čas k zbudování řadu jinou trasou. Pak by ovšem bylo třeba též zjistit, zda by vůči těmto třetím osobám měla žalovaná právní povinnost řad v nové trase zřídit. Není ani vyloučeno řešení, podle kterého by stavba řadu na pozemku zůstala a žalovaná by ji pouze musela odpojit a přestat provozovat, nicméně pro to, aby o něm bylo možno vůbec uvažovat, by takové řešení žalobce musel navrhnout.

Odvolací soud tak v dalším řízení vyzve žalobce, aby doplnil tvrzení ohledně újmy, kterou mu stavba vodovodního řadu na jeho pozemku působí, a po jejím vyčíslení a doplnění dokazování znovu zváží způsob vypořádání neoprávněné stavby. Jestliže nenařídí odstranění stavby, odvolací soud výše uvedené skutečnosti zohlední při stanovení výše náhrady za zřízení služebnosti a výslovně uvede, jaká je hodnota (cena) této konkrétní služebnosti a oč se náhrada zvyšuje proto, že stavebník nejednal v dobré víře, a jakou újmu utrpí žalobce zřízením služebnosti, vyčíslí ji v penězích a zahrne do výše náhrady.

Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů