// Profipravo.cz / Výkon práv a povinností v rozporu s dobrými mravy 25.09.2023
Neplatnost výpovědi z nájmu bytu pro rozpor s dobrými mravy
Rovněž u výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. se soud může (k tvrzení účastníků nebo vyplyne-li to ze spisu) zabývat otázkou neplatnosti výpovědi z nájmu bytu jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s § 588 o. z. Ačkoliv pro naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a), b) o. z. není významné, jaká je intenzita potřeby bydlení pronajímatele, jeho či manželových příbuzných, může být tato okolnost významná (spolu s dalšími skutečnostmi) pro posouzení, zda výpověď z nájmu není neplatná pro rozpor s dobrými mravy.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3296/2022, ze dne 20. 6. 2023
Dotčené předpisy:
§ 580 o. z.
§ 588 o. z.
§ 2288 odst. 2 písm. b) o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 13. 4. 2022, č. j. 13 Co 371/2021-88, změnil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 10. 9. 2021, č. j. 30 C 114/2021-49, tak, že zamítl žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. 3 v domě č. p. XY v XY, ze dne 24. 9. 2020; současně žalovanému nepřiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.
2. Za správná považoval zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně užívá v 1. patře předmětného domu byt o 2 pokojích a kuchyni s příslušenstvím o velikosti 68,30 m2 (dále též jen „Byt“), a to na základě smlouvy o nájmu uzavřené na dobu neurčitou. Žalovaný, který je zapsán v katastru nemovitostí jako spoluvlastník předmětného domu s podílem o velikosti jedné poloviny, uzavřel s předchozí spoluvlastnicí dne 22. 3. 1999 dohodu o jeho užívání (dále též jen „Dohoda“), podle níž mohl užívat Byt, dále byt o velikosti 1+1 (32,5 m2) v suterénu, který užívá jeho dcera V. Ř. (nar. XY), a mezonetový byt v 1. patře (2. nadzemní podlaží) a podkroví, který užíval nájemce S. B., a to na základě smlouvy o nájmu ze dne 15. 4. 2020, uzavřené na dobu určitou do 30. 4. 2021, která byla posléze prodloužena o další rok. Dopisem ze dne 24. 9. 2020 dal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu Bytu, která jí byla doručena 30. 9. 2020, s tím, že jej potřebuje pro svou dceru, jež má zájem na vylepšení svých současných bytových potřeb a bude jej užívat po jeho odevzdání (dále též jen „Výpověď“). Žalobkyně, ročník narození XY, je důchodkyně, vdova, v předmětném bytě bydlí 40 let, je slabozraká s vizem pouze na jedno oko v rozsahu 50 %.
3. Přisvědčil závěru soudu prvního stupně, že žalovaný mohl v souladu s Dohodou vypovědět nájem Bytu bez souhlasu dalšího spoluvlastníka, Dohoda nebyla změněna jinou dohodou, podstatnou změnou poměrů není ani změna spoluvlastníka (poukázal přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4201/2017 a sp. zn. 28 Cdo 3300/2018).
4. Na rozdíl od soudu prvního stupně však dospěl k závěru, že uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“) byl naplněn, neboť je na rozhodnutí žalovaného, jak s byty v předmětném domě naloží, a nelze mu vnucovat jiné způsoby zlepšení bytové situace jeho dcery. Zdůraznil, že ke dni dání Výpovědi ani ke dni uplynutí výpovědní doby se v předmětném domě žádný právně volný byt nenacházel, navíc nájem mezonetového bytu byl prodloužen do 30. 4. 2022. Současně dovodil, že s ohledem na objektivní okolnosti existující v době dání Výpovědi, nejde o výkon práva v rozporu s dobrými mravy (§ 588 o. z.), ani o zjevné zneužití práva (§ 8 o. z.), neboť okolnosti na straně žalobkyně nejsou natolik závažné, aby odůvodňovaly odepření výkonu práva žalovaného. Žalobkyně je vdova ve věku 73 let, slabozraká s vizem pouze na jedno oko v rozsahu 50 %, koncem roku 2020 prodala chatu v XY, v předmětném bytě sice bydlela 40 let, sama však projevila zájem o jeho výměnu za byt užívaný dcerou žalovaného, což žalovaný (jež nebyl povinen zajistit jí náhradní bydlení) akceptoval, včetně poskytnutí slevy na budoucím nájemném a vyjma inflační doložky též s vyloučením jeho zvyšování. Měl za to, že mezonetový byt je s ohledem na svou velikost (98 m2) nevyhovující pro vylepšení bytové potřeby dcery žalovaného, navíc nájemné z tohoto bytu představuje nezanedbatelnou část jeho příjmů.
5. Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, jehož přípustnost odůvodnila zejména tím, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (zejména rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016, ze dne 20. 4. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1359/2005, ze dne 23. 11. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2695/2003), neboť se nezabýval limity vlastnického práva žalovaného, zejména tím, zda neměl pro dceru k dispozici jiný větší byt, nezohlednil pečlivě na straně obou účastníků všechny okolnosti rozhodné pro posouzení rozporu Výpovědi s dobrými mravy a jeho úvaha je v tomto směru zjevně nepřiměřená. S ohledem na vysoký věk a zdravotní stav (je těžce slabozraká) a skutečnost, že v bytě bydlí od roku 1978 a i přes špatný zrak se v něm orientuje, by pro ni bylo stěhování a orientace v novém prostředí mimořádným zásahem do jejího života. Zájem o byt užívaný dcerou žalovaného projevila pouze v důsledku psychického stresu spojeného s Výpovědí, její zájem o něj nebyl svobodný a vážný; ostatně již v námitkách proti Výpovědi ze dne 26. 10. 2020 prosila žalovaného, aby ji nechal dožít v předmětném bytě. Žalovaný mohl zlepšení bytové situace dcery vyřešit neprodloužením nájemní smlouvy k mezonetovému bytu (který sám vytvořil ze dvou bytů a který by v situaci, kdy opakovaně uzavírá nájemní smlouvy na dobu určitou, nikdy nemohl být považován za volný). Zdůraznila, že ani v poměrech nájemního vztahu nelze vlastnické právo absolutizovat tak, že by ho mohl vlastník vykonávat jakýmkoliv způsobem, který je v rozporu se zájmy nájemců. Měla také za to, že Dohoda upravuje jen užívání nemovitosti a neopravňuje žalovaného, aby jí sám nájem vypověděl, k dání výpovědi je nutný souhlas nadpoloviční většiny vlastníků; měla za to, že i při řešení této otázky se odvolací soud odchýlil od ustálené praxe dovolacího soudu (odkázala na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 4. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1481/2005 a ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1153/2006, uveřejněný pod číslem 28/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4372/2009). Za dosud neřešenou otázku v rozhodování dovolacího soudu pak považovala rozlišení účinků dohody podle § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“), resp. podle § 1126 o. z., oproti účinkům dohody podle § 1138 o. z. vůči třetím osobám (např. při skončení nájmu bytu výpovědí). Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek změnil tak, že rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.
6. Žalovaný se ve svém vyjádření k dovolání ztotožnil s napadeným rozhodnutím a obsáhle reagoval na dovolací námitky. Měl za to, že Výpověď je oprávněná, výpovědní důvod byl naplněn, ke dni dání Výpovědi nájemní vztah k mezonetovému bytu trval, jde tedy o jinou situaci než v dovolatelkou citovaném rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 5679/2016. Ani případná existence jiného volného bytu nemá vliv na bytovou potřebu jeho dcery (poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4118/2008) a okolnosti na straně žalobkyně neodůvodňují rozpor Výpovědi s dobrými mravy. Současně odůvodnil, proč k dání Výpovědi nepotřeboval souhlas spoluvlastníka. Navrhl, aby dovolání bylo jako nepřípustné odmítnuto, popř. jako nedůvodné zamítnuto.
7. Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí.
8. Dovolání není přípustné pro řešení otázky neplatnosti Výpovědi pro absenci souhlasu dalších spoluvlastníků. Závěr odvolacího soudu, že žalovaný byl na základě Dohody uzavřené s předchozí spoluvlastnicí (která zavazovala i její právní nástupce) oprávněn dát žalobkyni Výpověď, je v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu (viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008, a ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1036/2020), od níž není důvod se odchýlit ani v této projednávané věci. Jestliže žalovaný mohl podle Dohody užívat mimo jiné předmětný byt, mohl rozhodnout i o tom, jakým způsobem jej bude užívat, tedy zda a za jakých podmínek ho případně pronajme či nájem ukončí (obdobně viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 9. 2002, sp. zn. 25 Cdo 2608/2000, uveřejněný pod číslem 34/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Dovolání nemůže být přípustné ani pro řešení otázky rozlišení účinků dohody podle § 139 odst. 2 obč. zák., resp. podle § 1126 o. z., oproti účinkům dohody podle § 1138 o. z. vůči třetím osobám, neboť na jejím posouzení napadené rozhodnutí nespočívá.
9. Dovolání je však přípustné pro řešení otázky, zda je Výpověď neplatná pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 o. z., neboť ji odvolací soud posoudil v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
10. V řízení podle § 2290 o. z., o nějž jde i v posuzované věci, soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména o tom, zda byl naplněn uplatněný výpovědní důvod; neoprávněná je však i výpověď, která je neplatná či zdánlivá (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). V rámci úvahy o neplatnosti (§ 580 o. z.) výpovědi z nájmu bytu soud posuzuje také otázku rozporu výpovědi s dobrými mravy a přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání (výpovědi), které se zjevně příčí dobrým mravům (§ 588 o. z.). Při posuzování otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 588 o. z. pro rozpor s dobrými mravy jsou právně významné pouze skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy pronajímatel výpověď doručil nájemci; okolnosti nastalé po tomto okamžiku nelze při tomto právním posouzení zohledňovat (srov. odůvodnění již citovaného rozsudku sp. zn. 26 Cdo 5679/2016).
11. Ve smyslu § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. může pronajímatel vypovědět nájem bytu (sjednaný na dobu neurčitou) i v případě, že potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (příbuzenství, jeho linie a stupně jsou upraveny v § 771 až § 773 o. z.).
12. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích (viz např. rozsudek ze dne 22. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, uveřejněný pod č. 61/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 26 Cdo 3670/2020), přijal a odůvodnil právní závěr, že má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího. Pro účely posouzení, zda byl naplněn citovaný výpovědní důvod, není významné, jaká je intenzita pronajímatelovy potřeby bydlení. Výpovědní důvod opírající se o „potřebu“ bytu pro pronajímatele je dán nejen v případech, kdy pronajímatel nemá vlastní byt, ale i tehdy, má-li vlastní byt, avšak „chce“ realizovat své vlastnické právo a bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je (spolu)vlastníkem. Tyto závěry platí i pro výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z., tedy potřebuje-li pronajímatel byt pro své příbuzné nebo pro příbuzné svého manžela (srovnej např. rozsudek sp. zn. 26 Cdo 5679/2016).
13. V rozsudku sp. zn. 26 Cdo 5679/2016 Nejvyšší soud také poukázal na historickou návaznost § 2288 odst. 2 o. z. na právní úpravu obsaženou v § 711 odst. 1 písm. a), resp. s účinností od 31. 3. 2006 v § 711a odst. 1 písm. a) obč. zák., podle níž mohl pronajímatel (s přivolením soudu) vypovědět nájem bytu, potřeboval-li byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. Připomenul rovněž, že již za předcházející právní úpravy se také soudní praxe ustálila v názoru, že ani v případě, že tento výpovědní důvod je dán, nemusí soud mimořádně návrhu na přivolení k výpovědi vyhovět, a to s ohledem na § 3 odst. 1 obč. zák. Rozhodnutí o tom, zda jsou splněny podmínky pro jeho použití, je však nutno učinit po pečlivé úvaze, v jejímž rámci musí být zváženy jak důvody, pro něž se použití citovaného ustanovení dožaduje nájemce (zde může jít o rodinné a sociální poměry vyklizovaného, délku doby, po niž vyklizovaný v bytě bydlí, apod.), tak všechny rozhodné okolnosti na straně toho, kdo se vyklizení bytu domáhá, tj. pronajímatele; k okolnostem významným pro posouzení, zda výpověď z nájmu bytu není v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 obč. zák.), přitom patří též míra naléhavosti bytové potřeby osoby, v jejíž prospěch je nájem bytu vypovídán. Uzavřel, že uvedené závěry jsou přiměřeně použitelné i za účinnosti současné právní úpravy. Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí také zaujal názor, že se soudy nižších stupňů měly zabývat mj. otázkou, zda, resp. z jakých důvodů, nemohla dcera pronajímatele (jejíž bytovou potřebou byla výpověď z nájmu odůvodněna) uspokojit svou bytovou potřebu v jiném bytě v předmětném domě, a v tomto směru posoudit – z hlediska dostupnosti jiných možných řešení její bytové situace – míru naléhavosti potřeby bydlení právě v bytě užívaném vypovídanými nájemci. To tím spíše, že dlouhodobost užívání předmětného bytu nájemci a zejména i vyšší věk a nepříznivý zdravotní stav nájemkyně, hovoří v dané věci ve prospěch zachování stávajícího stavu a nezasahování do práv nájemce na bydlení. Zdůraznil, že je třeba si uvědomit, že okolnosti, které osoba relativně nízkého věku s dobrým zdravotním stavem vnímá jako běžnou součást života a překonává je bez potíží nebo jen s minimálními obtížemi, může osoba vyššího věku s podlomeným zdravím prožívat jako nepřekonatelné životní překážky a problémy.
14. Z výše uvedené judikatury Nejvyššího soudu tedy vyplývá, že rovněž u výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. se soud může (k tvrzení účastníků nebo vyplyne-li to ze spisu) zabývat otázkou neplatnosti výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s § 588 o. z. Dále z ní plyne, že ačkoliv pro naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a), b) o. z. není významné, jaká je intenzita potřeby bydlení pronajímatele, jeho či manželových příbuzných, může být tato okolnost významná (spolu s dalšími skutečnostmi) pro posouzení, zda výpověď z nájmu není neplatná pro rozpor s dobrými mravy.
15. Pro úplnost je třeba zdůraznit, že v předmětné věci není v dovolacím řízení (stejně jako před soudy nižších stupňů) sporná otázka naplněnosti výpovědního důvodu, ale otázka, zda Výpověď je právním jednáním v rozporu s dobrými mravy (§ 588 o. z.).
16. Dovolatelce lze přisvědčit, že skutkové okolnosti v této projednávané věci jsou velmi obdobné jako ve výše citovaném rozsudku sp. zn. 26 Cdo 5679/2016. Byť v době doručení Výpovědi dovolatelce (tj. k dni 30. 9. 2020) se v předmětném domě nenacházel žádný volný byt, nelze přehlédnout, že nájemní vztah sjednaný k mezonetovému bytu na dobu určitou měl skončit 30. 4. 2021, tedy čtyři měsíce po uplynutí výpovědní doby žalobkyně. Bylo jen na žalovaném, zda smlouvu o nájmu, uzavřenou k mezonetovému bytu na dobu určitou, prodlouží (znovu uzavře), nebo zda skončí uplynutím sjednané doby nájmu a dojde tak k jeho „uvolnění“. Proč by tento byt nemohl být použit k uspokojení bytové potřeby dcery žalovaného není ze skutkových zjištění odvolacího soudu úplně zřejmé. Žalovaný tvrdí, že byt, který v domě nyní jeho dcera užívá, je příliš malý, současně tvrdí, že mezonetový byt je příliš velký, z tvrzení a dokazování však neplyne, zda jsou poměry (potřeby) jeho dcery natolik specifické, že rozměrově jí z bytů v domě vyhovuje pouze a jen Byt žalované. Z provedeného dokazování nevyplývá ani závěr odvolacího soudu, že nájemné z mezonetového bytu představuje nezanedbatelnou část příjmu žalovaného. Je nepochybné, že žalovaný může za užívání všech bytů v předmětném domě (které neužívá jeho dcera), požadovat nájemné ve výši, která je v místě i čase obvyklá. Ohledně své majetkové situace a příjmů však žalovaný žádná významná tvrzení neuváděl, takže ani nemohla být prokazována. Odvolací soud tak dostatečně neposoudil míru naléhavosti potřeby bydlení dcery žalovaného právě v Bytě, zvláště s přihlédnutím na dlouhodobost užívání Bytu dovolatelkou, její vyšší věk a nepříznivý zdravotní stav (znamenající, že stěhování do jiného bytu pro ni bude značně obtížné), které hovoří v dané věci ve prospěch zachování stávajícího stavu a nezasahování do práv nájemce na bydlení. Jen ze skutečnosti, že si dovolatelka byla prohlédnout byt, který nyní užívá dcera žalovaného, aby mohla zvážit nabídku žalovaného případné „výměny“ jejich bytů, nelze dospět k závěru, že stěhování do jiného bytu není pro ni příliš zatěžující (jak to učinil odvolací soud). Lze nepochybně kladně hodnotit zájem žalovaného na smírném vyřešení sporu, stejně tak lze ale i kvitovat snahu žalobkyně seznámit se s bytem, který jí žalovaný nabízel, byť nakonec měla zato, že pro ni toto řešení není přijatelné.
17. Odvolací soud tedy i při posouzení otázky rozporu Výpovědi s dobrými mravy posuzoval především skutečnosti významné pro naplněnost výpovědního důvodu (že je primárně věcí svobodného rozhodnutí žalovaného, jak s byty ve svém spoluvlastnictví naloží) a dostatečně neposoudil a nevzal v úvahu všechny skutečnosti významné pro posouzení, zda Výpověď není v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 588 o. z.
18. Z uvedeného vyplývá, že odvolací soud se při úvaze o rozporu Výpovědi s dobrými mravy nezabýval všemi rozhodnými okolnostmi na straně žalovaného (mírou naléhavosti dceřiny potřeby bydlení právě v Bytě), jež jsou (ve smyslu výše uvedeného) rovněž významné pro posouzení věci z hlediska ustanovení § 588 o. z. Současně nepřikládal náležitý význam některým okolnostem na straně dovolatelky (dobu, po kterou předmětný byt užívá, vyšší věk a nepříznivý zdravotní stav).
19. Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Protože nejsou podmínky pro změnu napadeného rozhodnutí odvolacího soudu, Nejvyšší soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
20. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Autor: -mha-