// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 22.04.2025
Právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví nájemce
V ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytu bylo zakotveno předkupní právo na převod (koupi) bytu, které poskytovalo nájemci bytu právo na jeho přednostní nabytí do vlastnictví a které dosavadnímu vlastníku bytu, popřípadě vlastníku budovy, v níž se byt nachází, umožňovalo převést byt někomu jinému jen tehdy, jestliže nájemce bytu včas nepřijal nabídku na převod (koupi) bytu nebo jestliže jinak zaniklo předkupní právo nájemce bytu. Pro uvedené předkupní právo je současně charakteristické, že oprávněným k přednostnímu nabytí vlastnictví bytu je pouze fyzická osoba, která je nájemcem bytu. Znamená to mimo jiné, že předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví pozbývá fyzická osoba, která sice byla nájemcem bytu, avšak do doby převodu vlastnictví právo nájmu k tomuto bytu ztratila.
Oprávnění z předkupního práva podle ustanovení § 22 odst.1 a 2 zákona o vlastnictví bytů je tedy omezeno pouze na osobu nájemce převáděného (kupovaného) bytu. Protože nemůže svědčit někomu jinému, je odůvodněn závěr, že toto právo - i když nájemce nabídku k převodu bytu přijal a zaplatil jistotu na koupi bytu - zanikne, jestliže dosavadnímu nájemci jeho právo nájmu zanikne ještě před uskutečněním převodu (koupě). Smrtí nájemce právo nájmu bytu zaniká a nájemci bytu se nestávají jeho dědici, ale osoby, na něž právo nájmu bytu přešlo podle ustanovení § 706 a násl. obč. zák. Na dědice nájemce nemůže přejít ani předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví podle ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, vázané výlučně na osobu nájemce bytu.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 24 Cdo 187/2025, ze dne 26. 3. 2025
Dotčené předpisy:
§ 22 zák. č. 72/1994 Sb.
§ 606 zák. č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 2012
§ 175m zák. č. 99/1963 Sb. ve znění do 30. 6. 2009
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Řízení o dědictví po B. L., zemřelé dne 4. 11. 2008, bylo zahájeno usnesením Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 26. 11. 2008, č. j. 44 D 323/2008-2. Provedením úkonů v řízení o dědictví po zůstavitelce byl pověřen nejprve JUDr. I. E., notář v P.; posléze – po podání dovolání – věc převzal jako soudní komisař Mgr. P. D., notář v P.
2. V průběhu řízení bylo o dědickém právu zjištěno, že zůstavitelka B. L. nezanechala závěť ani listinu o vydědění a že jejími dědici ze zákona jsou její děti J. L., J. P., B. C., E. M. I., R. F. a Z. M.
3. Obvodní soud pro Prahu 9 usnesením ze dne 18. 5. 2011, č. j. 44 D 323/2008-105, určil obvyklou cenu majetku zůstavitelky ve výši 63 385,10 Kč, výši dluhů zůstavitelky ve výši 18 041,- Kč a čistou hodnotu dědictví ve výši 45 344,10 Kč, potvrdil, že dědici J. L., J. P., B. C., E. M. I., R. F. a Z. M. nabyli dědictví každý jednou šestinou, přičemž „odpovídají za pasiva dědictví poměrně dle hodnoty nabytého majetku“, a rozhodl, že žádný z dědiců nemá právo na náhradu nákladů řízení a že odměnu, hotové výdaje a náhradu za daň z přidané hodnoty v celkové výši 2 343 Kč jsou povinni notáři JUDr. I. E. za úkony, jež v řízení provedl jako soudní komisař, zaplatit „dědici stejným dílem“. Při svém rozhodování mimo jiné vycházel z toho, že mezi dědici zůstalo sporné, zda do aktiv dědictví patří také byt zůstavitelky a movité věci, které v tomto bytě zůstaly, a dovodil, že zůstavitelka bydlela v „nájemním bytě“ a že v době smrti zůstavitelky „nebyla uzavřena žádná smlouva o převodu tohoto bytu“, když zůstavitelka složila „pouze jistinu ve výši 10 000 Kč“; o převod bytu do vlastnictví po smrti zůstavitelky požádal její vnuk J. L., na něhož přešel nájem bytu a který posléze byt koupil. V době smrti zůstavitelky tu nebyl žádný „závazek týkající se převodu bytu“ do jejího vlastnictví, který by mohl být zařazen do aktiv dědictví.
4. K odvolání J. P., R. F. a Z. M. Městský soud v Praze usnesením ze dne 28. 6. 2012, č. j. 24 Co 233/2011-155, usnesení soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud nejprve dovodil, že zůstavitelka byla v době své smrti pouze nájemkyní bytu č. 17 v domě čp. XY, XY, XY; byla sice „oslovena závaznou nabídkou k odkoupení bytu“ od Městské části XY a dne 12. 5. 2008 zaplatila „na účet městské části jistinu“ ve výši 10 000 Kč, avšak z důvodu jejího úmrtí k uzavření smlouvy nedošlo. Nájem bytu přešel po její smrti na vnuka J. L., který smlouvou ze dne 31. 7. 2009 předmětný byt od městské části koupil. Soud prvního stupně správně podle názoru odvolacího bytovou jednotku do aktiv dědictví nezařadil, neboť zůstavitelka „do dne svého úmrtí žádnou smlouvu o převodu bytu nepodepsala a nevznikl ani žádný závazek týkající se uvedeného bytu“. Námitku dědičky Z. M., podle níž do dědictví patří „movité věci nezanedbatelné hodnoty“, odvolací soud odmítl s odůvodněním, že jde o „věci sporné“, neboť dědička J. L. popřela, že by takové věci „ke dni úmrtí existovaly“; bylo proto třeba postupovat podle ustanovení § 175k odst. 3 občanského soudního řádu a při určení obvyklé ceny majetku zůstavitelky k nim nebylo možné přihlédnout.
5. Proti tomuto usnesení odvolacího soudu podaly J. P., R. F. a Z. M. dovolání. Nesouhlasí s tím, že do „hodnoty dědictví“ nebyl zahrnut „byt č. XY na adrese XY, blok XY, XY“. Poukazují na to, že účastnice 1) získala předmětný byt pro svého syna J. L. na základě nepravdivých údajů, podle nichž byl v jeho prospěch proveden převod práva nájmu k bytu a posléze i prodej bytové jednotky, a dovozují, že J. L. získal byt „za nepřiměřeně nízkou cenu, která neodpovídala tržní ceně bytů v dané lokalitě“, a že J. L. tak získal „nepřiměřenou výhodu, která rozhodně nebyla podepřena vůlí zůstavitelky“. Dovolatelky mají za to, že „dědické řízení v případě bytu procházejícího již rozběhlým procesem privatizace“ představuje otázku zásadního právního významu, kterou by se dovolací soud měl zaobírat, a navrhují, aby dovolací soud zrušil usnesení odvolacího soudu a aby mu věc vrátil k dalšímu řízení.
6. Po podání dovolání vyšlo najevo, že v srpnu 2012 zemřela dědička E. M. I., že dne 19. 12. 2013 zemřel dědic B. C. a že dne 28. 12. 2018 zemřela dědička (a dovolatelka) J. P. Uvedeným účastníkům ustanovil soud prvního stupně usnesením ze dne 31. 5. 2024, č. j. 44 D 323/2008-235, usnesením ze dne 13. 6. 2024, č. j. 44 D 323/2008-237, a usnesením ze dne 5. 9. 2024, č. j. 44 D 323/2008-253, opatrovníky, všem s odůvodněním, že jejich právní nástupci (dědici) jsou neznámí.
7. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a občanského soudního řádu) věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2012 (dále jen „o.s.ř.“), neboť dovoláními je napadeno usnesení odvolacího soudu, které bylo vydáno přede dnem 1. 1. 2013 (srov. Čl. II bod 7. zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony). Po zjištění, že dovolání proti pravomocnému usnesení odvolacího soudu byla podána oprávněnými osobami (účastnicemi řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř. a že dovolatelky byly při podání dovolání zastoupeny advokátem, se dovolací soud nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
8. Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.).
9. Dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé [§ 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř.], jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku (usnesení) proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil [§ 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř.], nebo jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. a jestliže dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam [§ 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.].
10. Dovolatelky napadají dovoláními usnesení odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno usnesení soudu prvního stupně ve věci samé. Protože dovolání nejsou přípustná podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. (v průběhu řízení odvolací soud nevydal žádné rozhodnutí, kterým by zrušil dřívější usnesení soudu prvního stupně), může být jejich přípustnost založena jen při splnění předpokladů uvedených v ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
11. Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam ve smyslu ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a § 241a odst. 3 o. s. ř. se nepřihlíží (§ 237 odst. 3 o. s. ř.). Přípustnost dovolání podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. není založena již tím, že dovolatel tvrdí, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Přípustnost dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud za použití hledisek, příkladmo uvedených v ustanovení § 237 odst. 3 o. s. ř., dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé po právní stránce zásadní význam skutečně má.
12. V projednávané věci vyšlo za řízení před soudy najevo, že zůstavitelka byla nájemkyní bytu č. 17 v domě čp. XY, XY, XY, který byl ve vlastnictví Městské části XY. Městská část XY „oslovila“ zůstavitelku se „závaznou nabídkou“ ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. (ve znění pozdějších předpisů) na odkoupení bytu, o níž projevila zájem, a dne 12. 5. 2008 zaplatila jistinu ve výši 10 000 Kč; z důvodu úmrtí zůstavitelky však nebyl prodej uskutečněn. Právo nájmu bytu přešlo na J. L., který podepsal prohlášení o přijetí nabídky na odkup bytu dne 19. 5. 2009, který složil jistinu ve výši 10 000 Kč dne 21. 5. 2009 a který byt kupní smlouvou ze dne 31. 7. 2009 koupil za kupní cenu, jež včetně jistiny činila 674 142 Kč.
13. Z uvedeného je zřejmé, že Městská část XY jako vlastník domu čp. XY v XY, XY, nabídla v souladu s ustanovením § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů účinném do 31. 12. 2009 (dále též jen „zákona o vlastnictví bytů“) zůstavitelce ke koupi byt č. 17 v tomto domě, jehož byla zůstavitelka nájemkyní, že zůstavitelka tuto nabídku přijala a dne 12. 5. 2008 zaplatila Městské části XY jistinu na koupi bytu ve výši 10 000 Kč, že však k samotné koupi bytu (uzavření kupní smlouvy) nedošlo, neboť zůstavitelka dne 4. 11. 2008 zemřela. Za tohoto stavu bylo pro rozhodnutí soudu v projednávané věci (mimo jiné) významné vyřešení právní otázky, zda právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví nájemce podle ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které nájemci vzniklo přijetím nabídky na převod bytu do jeho vlastnictví a zaplacením jistiny, smrtí nájemce zaniká nebo zda smrtí nájemce přechází na jeho dědice, popřípadě na jiné jeho právní nástupce. Protože uvedená právní otázka dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu vyřešena a protože posouzení této otázky bylo pro rozhodnutí ve věci určující (významné), Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání J. P., R. F. a Z. M. proti usnesení odvolacího soudu jsou k vyřešení uvedené právní otázky přípustná podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
14. Po přezkoumání usnesení odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o. s. ř., které provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání nejsou opodstatněná.
15. Vzhledem k tomu, že zůstavitelka B. L. zemřela dne 4. 11. 2008, je třeba v řízení o dědictví v prvním a druhém stupni i v současné době postupovat podle „dosavadních právních předpisů“, tj. podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 30. 6. 2009 - dále jen „OSŘ“ (srov. Čl. II. body 7. a 10. zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony). Dědické právo po zůstavitelce, vypořádání a nabývání dědictví se řídí právní úpravou účinnou v době její smrti, tedy zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů účinném do 31. 12. 2012 (dále jen „obč. zák.“). Otázky převodu vlastnictví k bytu jeho nájemci je třeba i v současné době řešit též podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů účinném do 31. 12. 2009.
16. Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci; nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě (srov. § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Po dobu jednoho roku od uplynutí uvedené šestiměsíční lhůty má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v ustanovení § 606 obč. zák.; nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu (srov. § 22 odst. 2 větu první a druhou zákona o vlastnictví bytů). Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká; ustanovení § 603 odst. 3 obč. zák. platí obdobně (srov. § 22 odst. 2 větu třetí a čtvrtou zákona o vlastnictví bytů).
17. Ustanovení § 606 obč. zák. znělo: „Kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne“. V ustanovení § 603 odst. 2 obč. zák. se uvádělo: „Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno“.
18. Z uvedeného vyplývá, že v ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytu bylo zakotveno předkupní právo na převod (koupi) bytu, které poskytovalo nájemci bytu právo na jeho přednostní nabytí do vlastnictví a které dosavadnímu vlastníku bytu, popřípadě vlastníku budovy, v níž se byt nachází, umožňovalo převést byt někomu jinému jen tehdy, jestliže nájemce bytu včas nepřijal nabídku na převod (koupi) bytu nebo jestliže jinak zaniklo předkupní právo nájemce bytu. Pro uvedené předkupní právo je současně charakteristické, že oprávněným k přednostnímu nabytí vlastnictví bytu je pouze fyzická osoba, která je nájemcem bytu. Znamená to mimo jiné, že předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví pozbývá fyzická osoba, která sice byla nájemcem bytu, avšak do doby převodu vlastnictví právo nájmu k tomuto bytu ztratila.
19. Oprávnění z předkupního práva podle ustanovení § 22 odst.1 a 2 zákona o vlastnictví bytů je tedy omezeno pouze na osobu nájemce převáděného (kupovaného) bytu. Protože nemůže svědčit někomu jinému, je odůvodněn závěr, že toto právo - i když nájemce nabídku k převodu bytu přijal a zaplatil jistotu na koupi bytu - zanikne, jestliže dosavadnímu nájemci jeho právo nájmu zanikne ještě před uskutečněním převodu (koupě). Smrtí nájemce právo nájmu bytu zaniká a nájemci bytu se nestávají jeho dědici, ale osoby, na něž právo nájmu bytu přešlo podle ustanovení § 706 a násl. obč. zák. Na dědice nájemce nemůže přejít ani předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví podle ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, vázané výlučně na osobu nájemce bytu.
20. Vzhledem k tomu, že předkupní právo zůstavitelky na přednostní nabytí vlastnictví bytu č. 17 v domě čp. XY v XY, XY - i když zůstavitelka vyjádřila vůli uzavřít smlouvu o převodu bytu a zaplatila jistotu na koupi bytu ve výši 10 000 Kč - její smrtí zaniklo a že po její smrti byt nabyl do vlastnictví J. L., který (podle zjištění soudů) prokázal, že na něho po smrti zůstavitelky přešlo právo nájmu bytu, dospěl odvolací soud ke správnému závěru, že předmětný byt nepatří do aktiv pozůstalosti a že tu není ani „žádný závazek týkající se uvedeného bytu“, který by mohl být - ve smyslu ustanovení § 175q OSŘ - předmětem vypořádání dědictví.
21. Protože usnesení odvolacího soudu je správné a protože nebylo zjištěno (a ani dovolatelkami tvrzeno), že by usnesení odvolacího soudu bylo postiženo vadou uvedenou v ustanovení § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř. nebo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud dovolání J. P., R. F. a Z. M. podle ustanovení § 243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
22. O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 146 odst. 1 písm. a) a § 151 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř., neboť dovolací soud neshledal ve věci žádnou okolnost případu, která by odůvodňovala (výjimečné) přiznání náhrady nákladů řízení některému z účastníků řízení.
Autor: -mha-