// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 12.02.2025
Rozhodnutí o sloučení dvou jednotek do jednotky jediné
Změnou prohlášení vlastníka spočívající ve sloučení dvou jednotek do jednotky jediné dochází k dotčení práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví dle § 1169 odst. 1 o. z. Jde proto o případ změny prohlášení vlastníka podřaditelný pod uvedené ustanovení.
Vlastníkem, jenž je uvedenou změnou prohlášení ve vztahu ke svému předmětu vlastnictví dotčen v právech a povinnostech, je při sloučení jednotek vlastník kterékoliv slučované jednotky. Ten je totiž přímo dotčen ohledně předmětu svého vlastnictví – jednotky (ta zaniká, vzniká jiná), to je také smyslem (podstatou) takové změny prohlášení. Jde zde o přímý, bezprostřední účinek navrhované změny prohlášení samé do právní sféry vlastníka jednotky, a to ve vztahu k samotnému předmětu vlastnictví – jednotce; nikoliv o dopad nepřímý, odvozený, nastalý – coby „vedlejší efekt“ - následkem provedení takové změny prohlášení, tedy změnou prohlášení jen „následně vyvolaný“, nepředstavující „podstatu“ změny prohlášení. Takovým vedlejším (až odvozeným) efektem sloučení jednotek je též v jejím důsledku případně nastalá změna v rozsahu („výši“) hrazení příspěvků na správu domu a pozemku v důsledku změny počtu jednotek v domě. Samotný „klíč“ jejich stanovení dle § 1180 odst. 1 a 2 o. z. se však nemění.
Z toho se podává, že dotčenými vlastníky jednotek, kteří musí dle § 1169 odst. 1 o. z. se změnou prohlášení vlastníka písemně souhlasit, jsou v případě sloučení jednotek (toliko) ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky jsou slučovány. Z hlediska podstaty takové změny prohlášení se totiž postavení ostatních vlastníků ve vztahu k jejich předmětu vlastnictví nemění – nadále zůstávají vlastníky svých jednotek v nezměněné podobě (tedy včetně stejného podílu na společných částech).
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2956/2024, ze dne 28. 1. 2025
Dotčené předpisy:
§ 1169 o. z. ve znění účinném od 1. 7. 2020
§ 1180 o. z. ve znění účinném od 1. 7. 2020
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Navrhovatelka se domáhala vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění Společenství vlastníků XY (dále též jen „společenství vlastníků“) přijatých mimo zasedání a uvedených v oznámení o výsledku hlasování č. 1/2021 ze dne 31. 3. 2021 pod bodem 2, kterým byl předsedou společenství vlastníků a správcem zvolen R. K. (dále jen „usnesení o volbě předsedy a správce společenství“) a byla schválena smlouva s R. K. jako správcem (dále jen „usnesení o schválení smlouvy se správcem“), a pod bodem 3, kterým bylo dodatečně schváleno sloučení jednotek č. 166/102 a č. 166/103 tak, že z nich vznikla jednotka č. 166/201 o podlahové ploše 339,5 m2 a způsobu využití jako dílna nebo provozovna, k níž náleží spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 3395/45548 k budově č. p. XY (dále jen „dům“) a pozemkům parcela č. XY, XY a XY, vše v katastrálním území XY, obec XY, a to podle prohlášení vlastníka jednotek ze dne 2. 3. 2020 (dále jen „usnesení o sloučení jednotek“).
2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně) usnesením ze dne 10. 11. 2021, č. j. 74 Cm 106/2021-33, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 25. 11. 2021, č. j. 74 Cm 106/2021-39, zamítl návrh na vyslovení neplatnosti usnesení o volbě předsedy a správce společenství (výrok I), vyslovil, že usnesení o schválení smlouvy se správcem není rozhodnutím právnické osoby (výrok II), zamítl návrh na vyslovení neplatnosti usnesení o sloučení jednotek (výrok III) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok IV).
3. K odvolání navrhovatelky Vrchní soud v Praze (odvolací soud) usnesením ze dne 25. 10. 2022, č. j. 9 Cmo 19/2022-59, usnesení soudu prvního stupně ve výrocích III a IV zrušil a v tomto rozsahu věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
4. V dalším řízení soud prvního stupně usnesením ze dne 10. 5. 2023, č. j. 74 Cm 106/2021-97, ve spojení s usnesením téhož soudu ze dne 9. 6. 2023, č. j. 74 Cm 106/2021-100, zastavil řízení o návrhu na vyslovení nicotnosti usnesení o volbě předsedy a správce společenství (výrok I), vyslovil, že usnesení o sloučení jednotek je neplatné (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení a o povinnosti navrhovatelky zaplatit soudní poplatek (výroky III a IV).
5. K odvolání obou účastníků odvolací soud usnesením ze dne 21. 3. 2024, č. j. 9 Cmo 216/2023-141, usnesení soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil a ve výroku II změnil tak, že návrh na vyslovení neplatnosti usnesení o sloučení jednotek zamítl [výrok I a), b)], a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II).
6. Odvolací soud vyšel mimo jiné ze zjištění, že navrhovatelka vlastní jednotku č. 166/6 v domě. Dne 25. 2. 2021 rozeslal R. K. e-mailem i poštou vlastníkům jednotek návrh na rozhodnutí per rollam, přičemž pod bodem 3 bylo navrženo přijmout usnesení o sloučení jednotek. Podle oznámení o výsledku hlasování ze dne 31. 3. 2021 toto usnesení přijalo 75,3 % hlasů všech vlastníků. Předchozí usnesení shromáždění společenství vlastníků o sloučení jednotek č. 166/102 a č. 166/103 shledal Městský soud v Praze nicotným, jak vyslovil ve svém usnesením ze dne 4. 12. 2020, č. j. 75 Cm 122/2020-17. Stanovy společenství vlastníků svěřují do pravomoci shromáždění rozhodování o sloučení nebo rozdělení jednotek. Z pravidel pro příspěvky na správu domu a pozemku (čl. XIIIstanov společenství vlastníků) vyplývá, že vlastníci se na úhradě nákladů podílí v zásadě podle velikosti podílů na společných částech. Podle počtu jednotek se rozvrhují pouze příspěvky na odměňování správce nebo členů výboru, na vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti, na jednorázové zahradnické služby a na zavlažování pozemku. Před sloučením jednotek č. 166/102 a č. 166/103 bylo v domě 16 jednotek. Sloučení jednotek je vymezeno ve změně prohlášení vlastníka ze dne 2. 3. 2020 s tím, že vklad do katastru nemovitostí byl proveden s účinky ke dni 4. 5. 2020. Užívání sloučené jednotky označené jako č. 166/201 povolila Městská část Praha 6 kolaudačním souhlasem ze dne 29. 1. 2020.
7. Po právní stránce odvolací soud nejprve přisvědčil názoru soudu prvního stupně, že novému přezkoumání usnesení o volbě předsedy a správce společenství brání překážka věci rozhodnuté, neboť předchozí návrh na vyslovení neplatnosti tohoto usnesení již soud prvního stupně pravomocně zamítl výrokem I usnesení ze dne 10. 11. 2021, č. j. 74 Cm 106/2021-33, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 25. 11. 2021, č. j. 74 Cm 106/2021-39. Poté uvedl, že přijetí usnesení o sloučení jednotek bylo v pravomoci shromáždění společenství vlastníků. Předně mu ji svěřují stanovy společenství vlastníků a dále též § 1221 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 7. 2020, po jeho novele provedené zákonem č. 163/2020 Sb. (dále též jen „o. z.“), který umožňuje, aby vlastníci jednotek svůj souhlas se změnou prohlášení vlastníka projevili i formou hlasování na shromáždění. Pro přezkum takového usnesení se přiměřeně použije § 1209 o. z. Vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění se tedy může domáhat toliko přehlasovaný vlastník jednotky a současně jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (v této souvislosti odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022). Navrhovatelka je přehlasovanou vlastnicí, neboť hlasovala proti přijetí usnesení o sloučení jednotek. Jeho dopad na ni je však marginální, neboť jediným jeho důsledkem je, že na odměnu správce a zahradnické služby bude přispívat namísto z 1/16 nově z 1/15; tj. její příspěvky vzrostou 0,4167 procentního bodu. Přitom Nejvyšší soud v mnoha rozhodnutích dovodil, že důležitý důvod pro přezkoumání rozhodnutí shromáždění není dán, jestliže bylo rozhodnuto o zvýšení příspěvků do fondu oprav nebo záloh na služby, nejde-li o zvýšení extrémní. Dodal, že i kdyby bylo namístě přezkoumat napadené usnesení věcně, nebyl by důvod pro vyslovení jeho neplatnosti dán. Právní úprava totiž vyžaduje, aby se změnou prohlášení souhlasili jen ti vlastníci jednotek, jejichž práv a povinností se dotkne, přičemž podle důvodové zprávy k občanskému zákoníku jsou při slučování jednotek dotčenými vlastníky pouze vlastníci těchto jednotek. Navíc podle názoru odvolacího soudu se souhlas vlastníka vyžaduje pouze v případě, že dopad změny prohlášení do jeho práv a povinností je podstatný, jinak by se právní úprava § 1169 odst. 1 o. z. vyprázdnila, téměř k jakékoliv změně prohlášení by byl zapotřebí souhlas všech vlastníků jednotek. Uzavřel, že předmětná změna prohlášení (sloučení jednotek) zasahuje do práv a povinností navrhovatelky v tak malém rozsahu, že není důvod ji před ní chránit vyžadováním jejího souhlasu. Z uvedených důvodu usnesení soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil a ve výroku II změnil tak, že návrh na vyslovení neplatnosti usnesení o sloučení jednotek zamítl.
8. Proti výroku I b) a výslovně též proti výroku II usnesení odvolacího soudu (z důvodu jeho závislosti) podala navrhovatelka dovolání. Má za to, že napadené rozhodnutí závisí na posouzení otázky, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, vyjádřené v (dovolání blíže citovaných) rozhodnutích Nejvyššího soudu. Odvolacímu soudu vytkl, že nezohlednil, že předmětné usnesení o sloučení jednotek – o změně prohlášení vlastníka, souvisí se (spolu)vlastnictvím vlastníků jednotek, nejde o rozhodnutí týkající se správy domu a pozemku. Taková změna prohlášení dle § 1169 odst. 1 o. z. vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Povinnost přispívat na správu domu a pozemku patří k základním povinnostem vlastníka jednotky. V souladu se stanovami společenství vlastníků se vlastníci se na úhradě těchto nákladů podílí ohledně některých plateb též (tyto platby se rozvrhují) podle počtu jednotek v domě. Po provedeném sloučení dvou jednotek do jedné vznikla každému vlastníku jednotky povinnost na těchto nákladech uhradit 1/15 namísto dřívější 1/16. Snížení počtu jednotek v domě má tak za následek „změnu povinností všech vlastníků jednotek“. Tím je dotčena i navrhovatelka. „Kvantitativní přístup k posouzení rozsahu, v jakém jsou (v uvedeném směru) dotčena práva a povinnosti navrhovatelky“, který zaujal odvolací soud, když považoval za významné hledisko podstatnosti dopadu změny prohlášení vlastníka do práv a povinnosti vlastníka jednotky, je v rozporu s rozhodovací praxí dovolacího soudu vyjádřenou např. v usneseních Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, nebo ze dne 10. 8. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1032/2021. Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
9. Účastník se ve svém vyjádření ztotožnil se závěry odvolacího soudu, zdůraznil, že ustanovení § 1169 o. z. bylo novelizováno s účinností od 1. 7. 2020 z důvodu „zjednodušení změny prohlášení vlastníka“; vyžaduje se souhlas těch vlastníků, jejichž práv a povinností se změna dotkne, nikoliv souhlasu všech. Při sloučení jednotek jsou takovými dotčeným vlastníky pouze vlastníci slučovaných jednotek. To říká výslovně též důvodová zpráva k zákonu č. 163/2020 Sb., jímž byl od 1. 7. 2020 novelizován zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Je třeba reflektovat závěry vyjádřené v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 5. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022. U „návrhu na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků“ se vyslovení takové neplatnosti může domáhat, jak se podává z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, jen přehlasovaný vlastník a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod, resp. jde-li o důležitou záležitost. Usnesení o sloučení jednotek na vlastnické právo navrhovatelky nemá žádný dopad, pouze jí nepatrně vzroste rozsah úhrady některých nákladů. Navrhovatelka „odmítá jakékoliv demokraticky přijaté rozhodnutí v rámci SVJ“ (společenství vlastníků). Navrhl, aby dovolání bylo zamítnuto.
10. Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále též jen „o. s. ř.“. Po zjištění, že dovolání navrhovatelky (dovolatelky) bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
11. Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srov. § 242 odst.3 o.s.ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání přípustnosti dovolání dle § 237 o. s. ř. může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil.
12. Napadené usnesení odvolacího soudu závisí mimo jiné (je založeno na) na řešení otázek povahy usnesení o sloučení jednotek (rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka), předpokladů změny prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 1, 2 o. z., v dané věci přijatého mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek (tzv. per rollam), hledisek pro závěr, kdo je ohledně takového rozhodnutí dotčeným vlastníkem, tedy otázky podmínek, za nichž může vlastník žádat přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 3 o. z., jakož i možnosti stanovami svěřit změnu prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 2 o. z. působnosti shromáždění společenství vlastníků jednotek.
13. Protože tyto otázky dovolací soud v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění jeho novely provedené zákonem č. 163/2020 Sb. (dále opět jen „o. z.“), doposud neřešil, je dovolání podle § 237 o. s. ř. přípustné.
14. Po přezkoumání usnesení odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o.s.ř., které provedl bez jednání (§ 243a odst.1 věta první o.s.ř.), Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
15. Podle § 1169 odst. 1 o. z. vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
16. Podle § 1169 odst. 2 o. z. ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
17. Podle § 1169 odst. 3 o. z. pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.
18. Podle § 1209 odst. 1 o. z. je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
19. Podle § 1221 odst. 2 o. z. stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.
20. Podle § 1211 odst. 1 o. z. není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. V jiných případech lze navrhnout přijetí rozhodnutí mimo zasedání, pokud to připustí stanovy.
21. Jak se podává z důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb., jímž byl s účinností od 1. 7. 2020 novelizován zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (srov. odůvodnění novelizačních bodů 2, 40 až 46), změna prohlášení vlastníka je nadále komplexně řešena v ustanovení § 1169 o. z. Proto bylo též rozhodování o změně prohlášení touto novelou vypuštěno z působnosti shromáždění společenství vlastníků jednotek [srov. § 1208 písm. b), f) bod 6. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020]. Jinými slovy, o změně prohlášení vlastníka nerozhoduje společenství, ale rozhodují vždy (pouze) přímo vlastníci.
22. Ustanovení § 1169 odst. 1 o. z. stanoví „základní způsob“ provedení změny prohlášení vlastníka. Měla-li by se změna prohlášení dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takto dotčeno několik vlastníků jednotek, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Tito vlastníci mohou souhlasit každý formou jednostranného právního jednání, popřípadě společnou dohodou (anebo kombinací - např. dohoda části vlastníků v kombinaci s jednostranným právním jednáním několika dalších vlastníků). Změnou, která se dotýká práv a povinností vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky budou slučovány), změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd. K účinnosti změny prohlášení se dále vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, přičemž prohlášení může podmínky schválení zpřísnit – např. požadovat kvalifikovanou většinu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 8. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1032/2021). Vlastníci takto vyslovují souhlas se změnou prohlášení, která vyplývá z jednostranných právních jednání nebo společné dohody dotčených vlastníků jednotek (anebo z kombinace). Pokud se však změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek, souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek se již nevyžaduje (byl by ostatně nadbytečný), jelikož je třeba souhlasu všech vlastníků - půjde například o situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech, nebo když se všem vlastníkům mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku (a to, mění-li se tzv. „klíč“ jejich stanovení, nikoliv výše příspěvků na základě něho stanovená).
23. Ustanovení § 1169 odst. 2 o. z. stanoví „zjednodušený způsob“ - při jakých změnách prohlášení vlastníka se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Ke změně prohlášení vlastníka v tomto případě postačí pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Nepředpokládá se zde tudíž „dvojstupňové schvalování“. Vyjádřeno jinak, v případech vymezených v § 1169 odst. 2 o. z. zákon ke změně prohlášení (i k její účinnosti) vyžaduje toliko její schválení většinou hlasů všech vlastníků jednotek; žádné jiné jednání v této souvislosti není potřeba. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech - typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) - například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy, kdy se bude zachovávat podíl vlastníků jednotek na společných částech.
24. V projednávané věci změna prohlášení vlastníka spočívá ve sloučení dvou jednotek do jednotky jediné (správnost skutkového stavu věci zjištěného v řízení před soudy nižších stupňů není zpochybňována a dovolacímu přezkumu nepodléhá; srov. § 241a odst. 1 o. s. ř.). Tato změna prohlášení vlastníka byla přijata mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek (hlasováním tzv. per rollam), toto usnesení přijalo 75,3 % hlasů všech vlastníků.
25. Takovou změnou prohlášení k dotčení práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví dle § 1169 odst. 1 o. z. dochází. Jde proto o případ změny prohlášení vlastníka podřaditelný pod uvedené ustanovení.
26. Vlastníkem, jenž je uvedenou změnou prohlášení ve vztahu ke svému předmětu vlastnictví dotčen v právech a povinnostech, je při sloučení jednotek vlastník kterékoliv slučované jednotky. Ten je totiž přímo dotčen ohledně předmětu svého vlastnictví – jednotky (ta zaniká, vzniká jiná), to je také smyslem (podstatou) takové změny prohlášení. Jde zde o přímý, bezprostřední účinek navrhované změny prohlášení samé do právní sféry vlastníka jednotky, a to ve vztahu k samotnému předmětu vlastnictví – jednotce; nikoliv o dopad nepřímý, odvozený, nastalý – coby „vedlejší efekt“ - následkem provedení takové změny prohlášení, tedy změnou prohlášení jen „následně vyvolaný“, nepředstavující „podstatu“ změny prohlášení. Takovým vedlejším (až odvozeným) efektem sloučení jednotek je též v jejím důsledku případně nastalá změna v rozsahu („výši“) hrazení příspěvků na správu domu a pozemku v důsledku změny počtu jednotek v domě. Samotný „klíč“ jejich stanovení dle § 1180 odst. 1 a 2 o. z. se však nemění.
27. Z toho se podává, že dotčenými vlastníky jednotek, kteří musí dle § 1169 odst. 1 o. z. se změnou prohlášení vlastníka písemně souhlasit, jsou v případě sloučení jednotek (toliko) ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky jsou slučovány. Z hlediska podstaty takové změny prohlášení se totiž postavení ostatních vlastníků ve vztahu k jejich předmětu vlastnictví nemění – nadále zůstávají vlastníky svých jednotek v nezměněné podobě (tedy včetně stejného podílu na společných částech).
28. Též (již výše zmíněná) důvodová zpráva k zákonu č. 163/2020 Sb., jímž byl s účinností od 1. 7. 2020 novelizován zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, výslovně uvádí, že v případě „úplného či částečného sloučení jednotek dotčeni budou ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky budou slučovány“ (srov. odůvodnění novelizačního bodu 2).
29. Protože navrhovatelka není vlastnicí žádné ze slučovaných jednotek, není (bez dalšího) dotčeným vlastníkem jednotky, jenž by musel dle § 1169 odst. 1 o. z. s předmětnou změnou prohlášení vlastníka písemně souhlasit. Okolnost případného dopadu takové změny na rozsah (výši) její povinnosti hradit příspěvky na správu domu a pozemku (v důsledku změny počtu jednotek v domě) v tomto směru významná není.
30. Protože se k účinnosti změny prohlášení dle § 1169 odst. 1 o. z. dále vyžaduje ještě souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (kdy prohlášení může podmínky schválení zpřísnit), je třeba se též zabývat povahou takového udělení souhlasu.
31. Z výkladu podaného výše dále vyplývá, že udělení souhlasu se změnou prohlášení vlastníka vyžadovaného ustanovením § 1169 odst. 1 větou třetí o. z. (případně § 1169 odst. 2 o. z.) náleží do působnosti samotných vlastníků jednotek; nikoliv tedy do působnosti společenství vlastníků jednotek, resp. jakéhokoliv jeho orgánu. Vlastníci jednotek tuto působnost mohou vykonat jak jednostrannými právními jednáními, tak dohodou, případně kombinací obojího. Nevyžaduje se pro takový souhlas ovšem souhlas každého z nich; postačí souhlas předepsané většiny.
32. Současně platí, že ustanovení § 1221 odst. 2 o. z. umožňuje, aby vlastníci jednotek svou působnost (ve věcech bytového spoluvlastnictví) svěřenou jim zákonem vykonali svým rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků jednotek. Jinými slovy, v takových případech vlastníci jednotek nemusí uvedenou působnost vykonávat jednotlivě udělením (ne)souhlasu, vzájemnou dohodou či kombinací uvedeného, ale mohou svou vůli projevit v jeden okamžik – hlasováním o příslušné otázce na shromáždění.
33. Další možností k vykonání takové působnosti vlastníků je využití institutu rozhodování mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek (hlasováním tzv. per rollam) dle § 1211 a násl. o. z., jako se tomu stalo v projednávané věci.
34. Jde zde však vždy ve své podstatě o rozhodnutí vlastníků v rámci „schůze vlastníků“ technicky organizované jako shromáždění společenství či rozhodování mimo zasedání. Bez ohledu na takové „organizačně technické“ řešení jde však stále o jiný způsob rozhodování, než o rozhodování shromáždění, coby orgánu společenství vlastníků.
35. Uvedený postup se uplatní i při rozhodování vlastníků o udělení souhlasu se změnou prohlášení dle § 1169 odst. 1 věta třetí o. z. či § 1169 odst. 2 o. z.
36. Podle § 1169 odst. 3 o. z. se pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka použije přiměřeně (tj. se zohledněním specifické povahy takového rozhodnutí) § 1209 o. z. Uplatní se zde proto nadále závěry ustálené soudní praxe týkající se výkladu tohoto ustanovení, v rozsahu, který odpovídá povaze sporu týkajícího se rozhodnutí vlastníků jednotek, nikoli shromáždění.
37. Toto právo vlastníka jednotky bránit se rozhodnutí většiny napadením tohoto rozhodnutí u soudu bylo též doplněno zákonem č. 163/2020 Sb., jímž byl s účinností od 1. 7. 2020 novelizován zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právě s ohledem na nový způsob rozhodování vlastníků o udělení souhlasu se změnou prohlášení.
38. Promítnuto do poměrů projednávané věci pak vede k závěru, že vlastníci jednotek udělili svůj souhlas (většinou hlasů všech vlastníků) se změnou prohlášení vlastníka ve smyslu § 1169 odst. 1 o. z. mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek (per rollam). Výsledek hlasování byl oznámen dne 31. 3. 2021, usnesení přijalo 75,3 % hlasů všech vlastníků. Rozhodnutí o změně prohlášení učinili způsobem a formou předpokládanými zákonem; nejde tak o rozhodnutí, na které se hledí, jako by nebylo přijato.
39. Ačkoliv jde, jak shora uvedeno, o výkon působnosti vlastníků jednotek, podléhá též takové rozhodnutí, jak se podává z ustanovení § 1169 odst. 3 o. z., přezkumu v režimu přiměřeného použití § 1209 o. z. Takového přezkumu se však může domáhat, jak se podává z § 1209 odst. 1 o. z., toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení) a současně musí být shledána existence důležitého důvodu (omezení věcné). Smyslem úpravy těchto omezujících hledisek přezkoumání je minimalizace zásahů veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3196/2022 ze dne 7. 2. 2023). Takový přezkum také může být učiněn - právě proto, že nejde o působnost společenství vlastníků jednotek, resp. jakéhokoliv jeho orgánu, ale o působnost samotných vlastníků jednotek – jen ve vztahu mezi těmito vlastníky.
40. Z hlediska výše uvedeného důležitého důvodu platí, že je dán tehdy, jestliže dotčeným rozhodnutím bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití; takovým důležitým důvodem zásadně není zvýšení příspěvků na správu domu a pozemku, nejde-li o zvýšení extrémní (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016).
41. Jestliže proto odvolací soud v poměrech dané věci dovodil, že dovolatelce takový důležitý důvod nesvědčí, neboť „jediným důsledkem (předmětné změny prohlášení) je, že na odměnu správce a zahradnické služby bude přispívat namísto z 1/16 nově z 1/15; tj. její příspěvky vzrostou 0,4167 procentního bodu“, je takové právní posouzení z hlediska výkladu § 1169 odst. 3 o. z., za přiměřeného použití § 1209 o. z., přiléhavé, a tedy správné. Samo o sobě vede (obstojí) k zamítnutí návrhu na vyslovení neplatnosti předmětného usnesení, jak ostatně odvolací soud učinil.
42. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud podle § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř. přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
43. Existence uvedených vad tvrzena nebyla, avšak dovolací soud zjistil, že řízení je zatíženo vadou, jež mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a spočívá v rozhodnutí věcně nepříslušným soudem a pro kterou napadené usnesení odvolacího soudu obstát nemůže.
44. Jak bylo vysvětleno, jde o rozhodnutí vlastníků (nikoliv o rozhodování shromáždění, coby orgánu společenství vlastníků). Z tohoto důvodu není věcná příslušnost krajských soudů k projednání a rozhodnutí věci založena § 9 odst. 2 písm. l) o. s. ř. [nejde ani o statusovou věc právnické osoby dle § 3 odst. 2 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „z. ř. s.“]. Věcná příslušnost krajských soudů není založena ani jiným ustanovením právního předpisu (srov. § 9 odst. 2 o. s. ř.). K projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni je založena dle § 9 odst. 1 o. s. ř. věcná příslušnost okresních soudů. Takový závěr též odpovídá tomu, že věcná příslušnost okresních soudů k projednání a rozhodnutí věcí v prvním stupni je pravidlem, věcná příslušnost krajských soudů výjimkou z tohoto pravidla, jako taková musí být vykládána restriktivně.
45. Z toho se pro poměry dané věci podává, že jestliže v prvním stupni věc projednal a rozhodl krajský soud (Městský soud v Praze), je řízení zatíženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a spočívá v projednání a rozhodnutí věcně nepříslušným soudem.
46. Nejvyšší soud proto usnesení odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) v napadeném výroku I b), včetně závislého výroku II o náhradě nákladů řízení [§ 242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.], zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno usnesení odvolacího soudu, platí též pro usnesení soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí, vyjma (nedotčených) výroků I a IV, a věc postoupil Obvodnímu soudu pro Prahu 6 jako soudu věcně příslušnému k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni (§ 243e odst. 2 o. s. ř.), když tento soud je k projednání a rozhodnutí dané věci příslušný i místně (srov. § 84, § 85 odst. 3 o. s. ř.).
47. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud i soud prvního stupně závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
48. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů, vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-