// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 07.01.2019

Právo na slevu z nájemného při spoluúčasti nájemce na vzniku vady

I když předmět nájmu nemůže být užíván způsobem sjednaným nebo přiměřeným povaze věci, nevzniká nájemci právo neplatit nájemné (zcela či částečně), jestliže vadu sám způsobil nebo se na jejím vzniku podílel.

Právo na slevu z nájemného, resp. jeho prominutí tedy nemůže nájemci vzniknout v případě, kdy se nájemce na vzniku vady předmětu nájmu (byť pouze částečně) podílel; ze zákonné úpravy nevyplývá úmysl zákonodárce zachovat nájemci (poměrné) právo na slevu či neplacení nájemného při jeho spoluúčasti na vzniku vady.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 527/2017, ze dne 11. 10. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy:
§ 673 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 674 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013

Kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz

Z odůvodnění:

Žalobou podanou dne 30. 12. 2013 se žalobci domáhali zaplacení částky 214.549 Kč s úrokem z prodlení a smluvní pokuty. Tvrdili, že jsou většinovými spoluvlastníky nemovitostí – nebytových jednotek č., nacházejících se v domě č. p. v katastrálním území Ž., zapsaných na listu vlastnictví č. u Katastrálního úřadu pro P., Katastrální pracoviště P. (dále jen „nebytové prostory“) a pozemku parc. č. v katastrálním území Ž., zapsaného na listu vlastnictví č. u téhož katastrálního úřadu (dále jen „pozemek“), žalovaná je na základě smlouvy o nájmu ze dne 12. 1. 2012 jejich nájemkyní. V období červenec až prosinec 2013 měla platit nájemné ve výši 87.805 Kč měsíčně, nájemné neplatila v celé výši a vznikl jí dluh ve výši 214.549 Kč. V souladu se smlouvou o nájmu jí vznikla i povinnost zaplatit nejen dlužné nájemné, ale rovněž smluvní pokutu ve výši 0,5 % z dlužného nájemného za každý den prodlení.

Obvodní soud pro Prahu 3 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. 12. 2015, č. j. 20 C 395/2013-471, ve znění usnesení ze dne 9. 3. 2016, č. j. 20 C 395/2013-491, uložil žalované zaplatit žalobcům do tří dnů od právní moci rozsudku částku 214.549 Kč a smluvní pokutu v tam specifikované výši; v části, v níž se žalobci domáhali zaplacení úroku z prodlení z dlužného nájemného, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu.

Po provedeném dokazování zjistil, že žalobci jsou většinovými spoluvlastníky nebytových prostor a pozemku, které pronajali žalované, a to na dobu určitou od 2. 2. 2012 do 31. 1. 2022 (užívala je nejméně 10 let již před uzavřením této smlouvy), za měsíční nájemné ve výši 85.000 Kč; v souladu se smlouvou žalobci – jako pronajímatelé – jednostranným úkonem nájemné od 1. 4. 2013 zvýšili na 87.805 Kč. Součástí nájemní smlouvy byl i závazek žalované provádět na svůj náklad běžnou údržbu a opravy předmětu nájmu, mimo jiné malování vnitřních prostor a zednické práce (nové omítky a oprava starých uvnitř prostor). Žalovaná v průběhu prosince 2012 zjistila v části nebytových prostor – v části kanceláře a šaten – závadu v podobě výskytu plísní; vadu žalobcům oznámila a vyzvala je k jejímu odstranění. Ti po opakovaných prohlídkách provedení opravy odmítli s tím, že odstranění plísně má provést žalovaná v rámci běžné údržby, k jejímuž provádění se zavázala v nájemní smlouvě. V říjnu 2013 byla zjištěna závada na dešťovém svodu, kterou v tomtéž měsíci pronajímatelé odstranili. Dále zjistil, že v souvislosti s výskytem plísní uplatnila žalovaná přípisem ze dne 5. 6. 2013 u pronajímatelů nárok na slevu z nájemného ve výši 20 %; nárok byl uplatněn zpětně za období ode dne, kdy byla nutnost oprav pronajímatelům oznámena, za období od 21. 12. 2012 do 1. 3. 2013 požadovala slevu v celkové výši 56.600 Kč, za období od 1. 4. 2013 do 30. 6. 2013 ve výši 52.683 Kč. Takto vyčíslené slevy žalovaná v tomto přípise jednostranně započetla na nájemné za červenec a srpen 2013; v období od září do prosince 2013 hradila nájemné ve výši 70.244 Kč měsíčně (tj. částku odpovídající 80 % nájemného). Od února 2014 hradila žalovaná nájemné v plné výši. Z provedených znaleckých posudků soud zjistil, že příčin rozvoje plísní bylo několik – mimo jiné i částečné omezení možnosti větrání způsobené stavebními úpravami provedenými žalovanou a nevhodným způsobem užívání nebytových prostor.

Po právní stránce věc posoudil podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). Uzavřel, že žalovaná svým jednáním významnou měrou přispěla ke vzniku plísní, sama tedy způsobila vady předmětu nájmu a nemá proto právo na slevu z nájemného (§ 673, 674 obč. zák.). Nadto poznamenal, že ani výše uplatněné slevy (20 % z nájmu) nebyla ve vztahu k celkovému předmětu nájmu adekvátní. Žaloba, jíž se žalobci domáhali zaplacení dlužného nájemného a smluvní pokuty, je tak důvodná.

Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 28. 7. 2016, č. j. 70 Co 209/2016-540, 70 Co 210/2016, ve spojení s usnesením soudu prvního stupně ze dne 22. 9. 2016, č. j. 20 C 395/2013-545, rozsudek soudu prvního stupně v části, v níž uložil žalované zaplatit žalobcům částku 214.549 Kč, potvrdil (dále jen „potvrzující výrok“), v části, jíž žalované uložil zaplatit smluvní pokutu, jej změnil tak, že žalobu zamítl (dále jen „měnící výrok“); současně rozhodl o nákladech soudního řízení.

Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně a uzavřel, že rozhodnutí je věcně správné, ačkoliv soud prvního stupně posoudil věc podle § 673 obč. zák. a § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., přestože podle obsahu nájemní smlouvy se daný smluvní vztah řídil zákonem č. 116/1990 Sb. Shodně se soudem prvního stupně měl za to, že nárok žalobců na úhradu dlužného nájemného, jehož výše byla mezi účastníky nesporná, je důvodný. Omezení užívání předmětu nájmu nebylo způsobeno pouze neplněním povinností pronajímatelů, vady předmětu nájmu – vznik plísní – byly z části způsobeny jednáním žalované, které proto právo na slevu z nájemného podle § 8 zákona č. 116/1990 Sb. nevzniklo. V řízení bylo prokázáno, že poškození dešťového svodu nebylo jedinou a bezprostřední příčinou vzniku plísní (jak tvrdila žalovaná). S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2009, sp. zn. 28 Co 2170/2009, nepřiznal žalobcům právo na úhradu smluvní pokuty.

Proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, namítala, že odvolací soud (soud prvního stupně) posoudil otázku vzniku práva na slevu z nájemného nesprávně. Měla za to, že právo na slevu z nájemného vzniká nájemci i v případě, kdy předmět nájmu užívá způsobem, který je schopen ovlivnit vznik vady předmětu nájmu, ale není hlavním důvodem jejího vzniku. Jde přitom o právní otázku, kterou dovolací soud doposud neřešil. Zdůraznila, že povinností pronajímatele je odevzdat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu užívání a po dobu trvání nájemního vztahu jej v tomto stavu udržovat; vznik plísní je přitom závadou, která zakládá nezpůsobilost nebytového prostoru ke smluvenému účelu užívání. Odvolacímu soudu vytýkala, že v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu (rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 1658/2005 a 25 Cdo 1582/2004) nedospěl k závěru, že odstranění vlhkosti a plísně je opravou, kterou je povinen provést pronajímatel. Měla za to, že odvolací soud nesprávně aplikoval § 8 zákona č. 116/1990 Sb. na daný skutkový stav. Část předmětu nájmu, který se skládal z několika samostatných nebytových prostor, nemohla z důvodu rozvoje plísní užívat vůbec; citované ustanovení však předpokládá pouze omezení možnosti užívání předmětu nájmu, nikoli jeho úplné znemožnění. Zdůraznila, že nebytové prostory užívala řádně, obvyklým způsobem, ze strany pronajímatelů nebyla nikdy upozorněna na nutnost jejich specifického užívání z důvodu zvýšené vlhkosti. Odvolacímu soudu dále vytkla, že se nevypořádal s logickými rozpory znaleckého posudku Ing. Bukovského, jenž nedostatečně zohlednil existenci závady na okapovém svodu a nefunkční hydroizolaci domu, nesprávně odmítl provedení dalších navržených důkazů, ačkoliv z nich vyplývalo, že tyto závady byly hlavní příčinou vzniku plísní. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně v napadené části zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně aby napadené rozhodnutí odvolacího soudu změnil tak, že žaloba se zamítá.

K dovolání podali žalobci prostřednictvím své právní zástupkyně – mimo žalobkyni l) – vyjádření, ve kterém se ztotožnili s právními závěry odvolacího soudu. Poukázali na to, že žalovaná pouze opakuje již několikrát vznesené námitky, s nimiž se soudy dostatečně vypořádaly, snaží se jen prodloužit trvající soudní řízení. Dovolání nesplňuje podmínky § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „o. s. ř.“, je proto nepřípustné. Podle smluvních ujednání měla odstranit plísně žalovaná. Dále vyvraceli jednotlivá právní i skutková tvrzení dovolatelky a navrhli, aby dovolací soud dovolání jako nepřípustné odmítl, případně aby ho jako nedůvodné zamítl.

Dovolání projednal Nejvyšší soud podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „o. s. ř.“ (čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb.). Otázka vzniku práva na slevu z nájemného v případě, kdy vadný stav pronajatých prostor nezpůsobil sice výlučně svým jednáním nájemce, ale na jeho vzniku se spolupodílel, nebyla doposud dovolacím soudem výslovně řešena. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), je proto přípustné, není však důvodné.

Projednávanou věc je třeba posuzovat – vzhledem k tomu, že předmětem řízení je dlužné nájemné za období od července do prosince 2013 – podle dřívější právní úpravy (§ 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).

Soudní praxe je ustálená v závěru, že předmětem nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, např. byt, nebytové prostory, pozemek, které se pronajímají ke specifickému účelu jako ucelený soubor, jako věc hromadná (universitas rerum), kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák. [srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný pod číslem 73/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 24. 7. 2007, sp. zn. 32 Odo 1263/2006, ze dne 28. 6. 2016, sp. zn. 32 Cdo 3051/2014 (proti tomuto rozhodnutí podanou ústavní stížnost Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 19. 9. 2017, sp. zn. IV. ÚS 3264/16)]. V daném případě jsou předmětem nájmu nebytové prostory a pozemek, přičemž smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout tyto nemovitosti jako ucelený soubor – jako věc hromadnou, projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce pozemek a nebytové prostory užíval samostatně a nezávisle na sobě, ale aby tyto nemovitosti byly užívány společně jedním nájemcem. Nájemní smlouvu je proto nutné posuzovat podle § 663 a násl. obč. zák., i když součástí souboru věcí jsou i nebytové prostory.

Podle § 673 obč. zák. není nájemce povinen platit nájemné, pokud pro vadu věci, kterou nezpůsobil, nemohl pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým, nebo nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci.

Ustanovení § 674 obč. zák. pak určuje, že může-li nájemce užívat pronajatou věc z důvodů uvedených v § 673 pouze omezeně, má nárok na přiměřenou slevu z nájemného. Pronajímatel si však musí započíst náklad, který ušetřil, a cenu výhod, které měl z toho, že nájemce věc užíval jen omezeně.

Z ustanovení § 673 a 674 obč. zák. vyplývá, že právo na slevu či prominutí nájemného nájemci vzniká pouze v případě, kdy nájemce vznik vady, pro kterou není možné předmět nájmu řádně užívat, nezpůsobil. Právo na slevu nebo prominutí nájemného nájemci nesvědčí, jak při porušení povinností vyplývajících z nájemního vztahu stanovených zákonem - např. § 665 (užívat předmět nájmu řádně), 670 (dbát, aby na věci nevznikla škoda), 668 (oznámit bez zbytečného odkladu potřebu oprav) obč. zák., tak při porušení smluvních povinností. Z dikce § 673 a 674 obč. zák. přitom vyplývá, že není rozhodné, zda porušení povinnosti nájemce bylo jediným, popř. hlavním důvodem vzniku závady. Bez významu je přitom i subjektivní stránka, tedy „zavinění“ nájemce na vzniku vady. Právo na slevu či prominutí nájemného nájemci nevznikne, ať již k nemožnosti věc řádně užívat přispěl svou nedbalostí či jinak.

I když tedy předmět nájmu nemůže být užíván způsobem sjednaným nebo přiměřeným povaze věci, nevzniká nájemci právo neplatit nájemné (zcela či částečně), jestliže vadu sám způsobil nebo se na jejím vzniku podílel.

Uvedený výklad respektuje skutečnost, že právo na úhradu nájemného je základním právem pronajímatele vyplývajícím z nájemního vztahu; k jeho omezování je proto třeba přistupovat spíše zdrženlivě. V případě, kdy je nájemce omezen v možnosti užívat předmět nájmu z důvodu na straně pronajímatele, je taktéž pronajímatel (ve stejné míře) omezen ve svém právu na úhradu nájemného. Naproti tomu právo na slevu z nájemného, resp. jeho prominutí nemůže nájemci vzniknout v případě, kdy se nájemce na vzniku vady předmětu nájmu (byť pouze částečně) podílel. Opačný závěr z výše citovaných ustanovení obč. zák. přímo nevyplývá, šlo by proto o nedůvodný a nereciproční zásah do práva pronajímatele na řádnou úhradu nájemného. Nelze přehlédnout, že v obč. zák. v případě slevy či prominutí nájemného není výslovně upravena, jak je tomu např. v případě obecné odpovědnosti za škodu (viz § 441 obč. zák.), poměrná forma spoluúčasti nájemce na vzniku vady se zachováním jeho (poměrného) práva podle § 673 a 674 obč. zák. a ze zákonné úpravy ani nevyplývá úmysl zákonodárce zachovat nájemci (poměrné) právo na slevu či neplacení nájemného při jeho spoluúčasti na vzniku vady.

Z obsahu napadeného rozsudku vyplývá, že odvolací soud založil své rozhodnutí na skutkovém zjištění (k jehož přezkumu není Nejvyšší soud v rámci dovolacího řízení oprávněn a které nevykazuje jakýkoliv významný nesoulad), že ke vzniku vady předmětu nájmu – rozvoji plísní – došlo (mimo jiné) z důvodu nevhodného způsobu užívání, údržby a stavebních úprav provedených nájemkyní. Z ustanovení § 670 obč. zák. vyplývá, že nájemce je povinen o pronajatou věc řádně pečovat. Tato péče zahrnuje obvyklé obezřetné jednání způsobilé zabránit vzniku škody, kdy nájemce je povinen zachovávat takový stupeň pozornosti, který po něm lze vzhledem ke konkrétní časové a místní situaci rozumně požadovat (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 8. 2008, sp. zn. 28 Cdo 1694/2006). Ze skutkových zjištění soudů obou stupňů vyplývá, že dovolatelce muselo být při zachování obvyklé míry obezřetnosti zřejmé, že předmětné nebytové prostory – s ohledem na jejich umístění pod úrovní okolního terénu a stáří nemovitosti – vyžadují specifický způsob údržby (používání prodyšných nátěrů) a užívání (zejména dbát na pravidelné větrání). O těchto skutečnostech přitom nebylo nutné dovolatelku ze strany žalobců – pronajímatelů – speciálně poučovat, neboť vyplývají z objektivních vlastností daných prostor a musely být každé osobě mající rozum průměrného člověka známy.

Podílela-li se dovolatelka na vzniku vady předmětu nájmu porušením své povinnosti předmět nájmu řádně užívat (§ 665 odst. 1 a § 670 obč. zák.), nevzniklo jí právo na slevu z nájemného. Rozhodnutí odvolacího soudu je tak v konečném důsledku správné. Je přitom nadbytečné zabývat se dalšími námitkami dovolatelky - že výskyt plísní je opravou, kterou je povinen provést pronajímatel (jen pro úplnost lze uvést, že soud by při řešení této otázky vycházel ze smluvního ujednání účastníků ve smlouvě o nájmu o tom, co je drobnou opravou), a že předmět nájmu nebylo možné užívat zcela, nikoliv pouze omezeně - neboť jejich posouzení není v konečném důsledku způsobilé změnit závěr o oprávněnosti nároku žalobců.

Lze tak uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je věcně správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – proto dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].

O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl soud podle § 243c odst. 3, § 224 odst. 1, § 151 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal procesně neúspěšnou dovolatelku k náhradě nákladů dovolacího řízení, které vznikly žalobcům – včetně žalobců q), r), kteří v době podání vyjádření k dovolání byli zastoupeni v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání [žalobkyně l), sice nebyla v době podání vyjádření právně zastoupena, posléze však této zástupkyni udělila plnou moc]. Zástupkyně žalobců učinila v dovolacím řízení jeden úkon právní služby – sepis vyjádření k dovolání [§ 11 odst. 1 písm. k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „AT“], případně převzetí zastoupení [u žalobkyně l) - § 11 odst. 1 písm. a) AT]. Soud určuje výši odměny advokáta podle ustanovení § 6 - 12a AT (srovnej nález Ústavního soudu č. 116/2013 Sb., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010, uveřejněný pod číslem 73/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Při společném zastupování více osob náleží advokátovi odměna za zastupování každé osoby a výše odměny se podle § 12 odst. 4 AT snižuje o 20%. Byť z pohledu tohoto ustanovení není významné, zda jde o samostatné či nerozlučné společníky, a významná není ani složitost či pracnost učiněného právního úkonu, nesmí být aplikace AT, tedy i ustanovení § 12 odst. 4, formální a nesmí zakládat zjevnou nespravedlnost (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2016, sp. zn. 26 Cdo 3964/2015). S přihlédnutím k povaze a okolnostem projednávané věci (zejména počtu zastupovaných osob) a ke složitosti (obtížnosti) právní služby poskytnuté advokátem v řízení o zaplacení dlužného nájemného, kde jsou pronajímatelem spoluvlastníci zastoupení společným advokátem, lze za odpovídající odměnu za tento úkon právní služby (vyjádření k dovolání) považovat částku ve výši 40.100 Kč (i přiměřenou podle zrušené přísudkové vyhlášky č. 484/2000 Sb. – srovnej odůvodnění nálezu Ústavního soudu ze dne 7. 6. 2016, sp. zn. IV. ÚS 3559/15). Zástupkyni žalobců dále náleží paušální částka náhrad hotových výdajů ve výši 300 Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 AT), a náhrada za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 8.484 Kč (§ 137 odst. 1, 3 o. s. ř.).

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů