// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 13.03.2018
Nabývání nemovitostí společenstvím vlastníků jednotek
Ustanovení § 9 odst. 1 věty druhé zákona č. 72/1994 Sb. umožňovalo společenství vlastníků jednotek nabývat i nemovitosti; smělo se tak však dít pouze k účelům, které tvoří jeho předmět činnosti.
I když předmět činnosti společenství je zákonem nastaven poměrně úzce a omezuje se v zásadě jen na správu domu, je přesto dostatečně široký pro to, aby umožňoval společenství výjimečně nabýt i vlastnické právo k nemovitosti. Způsobilost společenství nabýt určitou nemovitost vlastním právním úkonem však musí být posuzována z objektivního hlediska. O platnosti nabývacího titulu bude proto rozhodovat faktická (funkční) využitelnost nemovitosti pro správu domu (jiný účel uvedený v § 9 odst. 1 větě první zákona č. 72/1994 Sb.).
I když posouzení uvedeného hlediska závisí vždy na individuálních okolnostech konkrétního případu, v obecné rovině lze připustit např. nabytí vlastnického práva k pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem, jehož využívání (byť třeba jen občasné) je nezbytné zejména pro řádný provoz a údržbu (opravy) společných částí domu, avšak pouze za podmínky, že jde o pozemek přiměřený předmětu činnosti společenství též z hlediska výměry, způsobu využití, omezení vlastnického práva apod.
V posuzovaném případě vlastnictví předmětného pozemku je způsobilé naplňovat účel činnosti společenství spočívající ve správě domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Je tomu tak proto, že pozemek bezprostředně navazuje na pozemek zastavěný domem, a to tak, že jej obklopuje ze všech stran v relativně úzkém pruhu, jeho přední část slouží převážně pro přístup do jednotlivých domovních vchodů, před nimiž jsou umístěna schodiště tvořící jejich nedílnou součást, zbylá část pozemku je tvořena zelení a její využití zajišťuje v nezbytné míře možnost údržby a oprav společných částí domu. Předmětný pozemek tedy lze využít pro účely provozování společných částí domu a zabezpečování jejich údržby a oprav, přičemž těmto účelům odpovídá i svou výměrou (nejde o pozemek neúměrně rozlehlý, který by neměl se správou domu žádnou funkční spojitost). Současně v řízení nevyšla najevo existence okolností, jež by bránily využití pozemku ke správě domu nebo přinášely pro společenství a potažmo pro vlastníky jednotek neúnosné náklady či pro společenství nutnost vykonávat takové činnosti, jež by byly zjevně nepřiměřené jeho úloze správce domu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 801/2017, ze dne 12. 12. 2017
Dotčené předpisy: § 9 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobce se domáhal určení, že druhý žalovaný je vlastníkem „pozemku o výměře 1.002 m2, ostatní plocha, v katastrálním území H., obec P., zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem, Katastrální pracoviště P.“ (dále jen „předmětný pozemek“, resp. „pozemek“ a „požadované určení“). Žalobu odůvodnil tvrzením, že je absolutně neplatná (podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“) kupní smlouva ze dne 12. října 2013 (dále jen „Kupní smlouva“), kterou druhý žalovaný převedl vlastnické právo k předmětnému pozemku na prvního žalovaného, tedy Společenství Tenisová 952 až 955, se sídlem v Praze 10, Tenisová 954/16 (dále jen „společenství“). Podle jeho názoru je tomu tak proto, že Kupní smlouva „byla uzavřena nad rámec pravomocí“, které společenství ze zákona má (zde odkázal na ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony /zákon o vlastnictví bytů/, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“), neboť pozemek nemá žádnou souvislost se správou společných částí domu, v němž Společenství vzniklo (dále jen „předmětný dům“, resp. „dům“). Aktivní věcnou legitimaci dovozoval ze svého členství ve společenství a zároveň tvrdil, že na požadovaném určení má naléhavý právní zájem, neboť bude-li katastrálním vlastníkem pozemku i nadále první žalovaný, může být – způsobem rozvedeným v žalobě – dotčena jeho majetková sféra.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 18. června 2015, č. j. 58 Co 167/2015-76, potvrdil rozsudek ze dne 17. února 2015, č. j. 16 C 313/2014-53, jímž Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
K dovolání žalobce Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozsudkem ze dne 10. února 2016, č. j. 26 Cdo 4641/2015-119 (dále též jen „zrušující rozsudek Nejvyššího soudu“), zrušil citované rozsudky obou soudů a vrátil věc k dalšímu řízení soudu prvního stupně se závazným právním názorem, že žalobce má na požadovaném určení – z důvodů tam specifikovaných – naléhavý právní zájem.
Soud prvního stupně pak rozsudkem ze dne 28. dubna 2016, č. j. 16 C 313/2014-136, opětovně žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků. Připomněl skutkový stav zjištěný v předchozím řízení (popsaný již ve zrušeném rozsudku ze dne 17. února 2015, č. j. 16 C 313/2014-53), který nedoznal žádných změn až na to, že náklady vynaložené společenstvím v souvislosti s pořízením pozemku a jeho držbou se promítly do povinnosti žalobce přispívat na náklady spojené se správou domu tak, že v letech 2013 až 2015 se tyto příspěvky navýšily o celkovou částku 2.350,- Kč. Na takto zjištěném skutkovém základě – při vázanosti právním názorem vyjádřeným ve zrušujícím rozsudku Nejvyššího soudu – předně dovodil, že žalobce má na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Poté konstatoval, že předmětný pozemek bezprostředně sousedí s pozemkem pod domem a jeho převážnou část tvoří přístupová cesta do domu a zeleň (mimo jiné i v podobě předzahrádek). Podle jeho názoru tudíž vlastnické právo společenství k pozemku zajišťuje trvalý a dále nezpoplatněný přístup do domu a přispívá k jeho lepšímu využití; zároveň nejde o pozemek neúměrně rozlehlý a ani nijak zvlášť nákladný. Uzavřel, že za tohoto stavu Kupní smlouva není absolutně neplatná proto, že společenství nemělo k jejímu sjednání potřebnou právní způsobilost, neboť vlastnictví pozemku je způsobilé naplnit účel činnosti společenství v podobě správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.
K odvolání žalobce odvolací soud rozsudkem ze dne 20. října 2016, č. j. 58 Co 263/2016-168, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků. Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž právní názory, které na jeho základě přijal soud prvního stupně. Shodně se soudem prvního stupně tak mimo jiné dovodil, že uzavřením Kupní smlouvy nevybočilo společenství z předmětu své činnosti, jak byl vymezen v ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Dodal, že byť má společenství vlastníků jednotek omezenou právní subjektivitu a nabývat majetek může v zásadě jen v souvislosti s výkonem správy domu, není vyloučeno, aby se v rámci předmětu své činnosti stalo vlastníkem nemovitosti. Uzavřel, že navazuje-li předmětný pozemek na pozemek zastavěný domem, není pochyb o tom, že jeho nabytí do vlastnictví společenství spadá pod pojem správy domu ve smyslu citovaného ustanovení (v této souvislosti odkázal na rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ve věci sp. zn. 11 Cmo 212/2005).
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 /viz čl. II. bod 2. zákona č. 296/2017 Sb./ - dále opět jen „o. s. ř.“) a odůvodnil zejména tvrzením, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení právní otázky, zda při omezené způsobilosti společenství k právním úkonům je namístě úvaha o jeho nabytí vlastnického práva k nemovitostem, zejména jde-li o „přilehlé pozemky“, tj. otázky, která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. V této souvislosti předeslal, že společenství má speciálně vymezenou právní subjektivitu, v jejímž rámci může nabývat práva a povinnosti pouze v mezích zákonem stanoveného předmětu činnosti (správy společných částí domu). Z toho je zřejmé, že jedná-li mimo rámec předmětu své činnosti, je takové právní jednání (úkon) absolutně neplatné. Měl za to, že v dané věci uvedený rámec překročilo právě uzavřením Kupní smlouvy, neboť „napadené jednání se netýká správy domu“. Zde poukázal zejména na vymezení pojmu správa domu obsažené v nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, a vyjádřil přesvědčení, že způsobilost společenství vymezenou v § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. je třeba interpretovat zužujícím způsobem (v této souvislosti se dovolával usnesení Nejvyššího soudu z 30. listopadu 2011, sp. zn. 29 Cdo 406/2010). Současně zdůraznil, že obyvatelé předmětného domu užívali pozemek ke vchodu do domu a k jeho opravám a údržbě po desítky let, aniž tomu druhý žalovaný jakkoli bránil či se k tomu byť jen vyjádřil, že v důsledku toho vzniklo vlastníkům jednotek právo pozemek daným způsobem bezplatně užívat na základě vydržení, že za této situace ho mohou nadále užívat z titulu věcného břemene a že mají-li někteří z nich i přesto zájem o jeho koupi, nic jim nebrání, aby ho nabyli do podílového spoluvlastnictví. Dále rovněž namítl, že soudy nižších stupňů se nevypořádaly s jeho konkrétní argumentací (v dovolání podrobně rozvedenou), proč je v daném případě nutno považovat Kupní smlouvu za neplatnou pro rozpor se zákonem, čímž porušily povinnost svá rozhodnutí řádně odůvodnit a zasáhly do jeho práva na spravedlivý proces (zde zmínil rozsudek Nejvyššího soudu z 11. května 2011, sp. zn. 28 Cdo 4118/2010, a dále tam uvedené rozsudky Evropského soudu pro lidská práva). Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Žalovaní ve vyjádřeních k dovolání vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda společenství s ohledem na předmět jeho činnosti může smluvně nabýt vlastnické právo k pozemku), která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatel uplatnil dovolací námitkou, že soudy nižších stupňů se nevypořádaly s jeho konkrétní argumentací, proč je v daném případě nutno považovat Kupní smlouvu za neplatnou pro rozpor se zákonem, čímž porušily povinnost svá rozhodnutí řádně odůvodnit a zasáhly do jeho práva na spravedlivý proces. Dovolací soud proto napadené rozhodnutí přezkoumal nejprve z hlediska takto namítané vady řízení (jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, nebyly z obsahu spisu zjištěny).
Jedním z principů představujících neopomenutelnou součást práva na spravedlivý proces je povinnost soudů svá rozhodnutí řádně odůvodnit, přičemž se musejí vypořádat s námitkami uplatněnými účastníky řízení, a to způsobem odpovídajícím míře jejich závažnosti. Pokud soudy této zákonné povinnosti nedostojí, a to jednak tím, že se zjištěnými skutečnostmi nebo tvrzenými námitkami nezabývají vůbec, nebo se s nimi vypořádají nedostatečným způsobem, založí tím nepřezkoumatelnost jimi vydaných rozhodnutí (srov. nález Ústavního soudu z 2. června 2009, sp. zn. II. ÚS 435/09, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu z 11. května 2011, sp. zn. 28 Cdo 4118/2010, na který v dovolání odkázal dovolatel). Jinými slovy řečeno, judikatorní závěr o nedostatku přezkoumatelnosti soudního rozhodnutí vychází z okruhu sporných skutkových či právních otázek, které měly soudy v řízení z podnětu námitek účastníka řízení řešit, ale buď je neřešily vůbec, anebo zcela nedostatečně (srov. odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu z 16. května 2017, sp. zn. 22 Cdo 3397/2016).
V posuzované věci nelze především opomenout, že argumentaci týkající se rozporu Kupní smlouvy se zákonem uplatnil dovolatel až v doplňku odvolání ze dne 18. září 2016 (viz č. l. 156 spisu). Logicky tudíž měl možnost se s touto argumentací vypořádat až odvolací soud v napadeném rozsudku. Odvolací soud uvedenou argumentaci v odůvodnění napadeného rozsudku zmínil (v rámci reprodukce dovolatelova odvolání, resp. doplňku odvolání), avšak dále již na ni nijak nereagoval. Podle názoru dovolacího soudu však uvedený „nedostatek“ nezpůsobuje v tomto konkrétním případě nepřezkoumatelnost napadeného rozhodnutí. Je tomu tak proto, že odvolací argumentace týkající se rozporu Kupní smlouvy se zákonem byla založena v podstatě jen na nástinu hypotetických rizik, která pro dovolatele může – podle jeho subjektivního přesvědčení – skýtat situace, v níž bude vlastnické právo k pozemku svědčit společenství, a nikoli druhému žalovanému (obci). Řečeno jinak, z dovolatelových námitek obsažených v doplňku jeho odvolání nevyplynuly žádné (sporné) skutkové okolnosti, jež by bylo třeba ověřovat dokazováním a jejichž případná existence by vedla k právním otázkám, jež by měl odvolací soud řešit v rámci úvahy o opodstatněnosti požadovaného určení. Nelze tudíž přisvědčit názoru, že odvolací soud porušil povinnost své rozhodnutí řádně odůvodnit a zasáhl do dovolatelova práva na spravedlivý proces; ostatně i judikatura Evropského soudu pro lidská práva zastává názor, že ačkoliv čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod soudy zavazuje, aby svá rozhodnutí odůvodňovaly, nemůže být tento závazek chápán tak, že vyžaduje podrobnou odpověď na každý argument, a proto rozsah této povinnosti se může měnit podle povahy rozhodnutí a musí být analyzován ve světle okolností každého případu (srov. rozsudky Evropského soudu pro lidská práva ve věcech V. d. H. proti Nizozemsku z 19. dubna 1994, stížnost č. 16034/90, R. T. proti Španělsku z 9. prosince 1994, stížnost č. 18390/91, H. proti Francii z 19. února 1998, stížnost č. 20124/92, a H. proti Finsku z 27. září 2001, stížnost č. 49684/99). Napadené rozhodnutí tudíž není postiženo vytýkanou vadou, natož vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Právní poměry účastníků, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, posuzoval dovolací soud podle dosavadních právních předpisů (§ 3028 odst. 3 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), tj. zejména podle zákona č. 72/1994 Sb. a dále rovněž podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 (dále opět jen „obč. zák.“).
Podle § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství") je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu"), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Ve smyslu § 9a odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. je společenství oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona.
V rozsudku ze dne 16. června 2015, sp. zn. 26 Cdo 811/2015, uveřejněném pod č. 6/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud vyložil, že citovaná zákonná úprava vymezuje jednak právní subjektivitu společenství a jednak jeho způsobilost k právním úkonům. Předně prohlašuje společenství za právnickou osobu, čímž mu přiznává způsobilost mít práva a povinnosti, tedy právní subjektivitu (srov. § 9 odst. 1 větu první ve spojení s § 18 odst. 1 obč. zák.). Vedle toho mu zároveň poskytuje v tam uvedeném rozsahu oprávnění nabývat práva a povinnosti vlastními právními úkony (§ 9a odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.). Jeho způsobilost právně jednat (vykonávat práva a zavazovat se) však omezuje pouze na stanovený předmět činnosti, zejména na věci spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu, pro něž zavádí legislativní zkratku „správa domu“. Společenství může tedy platně jednat zásadně jen ve věcech správy domu; mimo takto vymezenou oblast činnosti nemá způsobilost k právním úkonům, a tudíž právní úkony, jimiž překročí její hranice, by mohly být postiženy sankcí absolutní neplatnosti (§ 38 odst. 1 obč. zák.).
Z ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. se podává, že pro účely správy domu (nebo jiné činnosti uvedené ve větě první citovaného ustanovení) může společenství nabývat „věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory“. Dotčené ustanovení v tomto směru navazuje na obecné vymezení předmětu občanskoprávních vztahů, jak je upraveno v § 118 a násl. obč. zák. Přitom toto obecné vymezení nijak neomezuje (nezužuje), a to ani jde-li o věci. Lze tak vyjít z ustanovení § 119 odst. 1 obč. zák. a dovodit, že společenství může nabývat nejen věci movité, ale i nemovité, včetně pozemků (§ 119 odst. 2 obč. zák.). To však neznamená, že by společenství mohlo nabývat vlastnická práva k nemovitostem bez jakéhokoliv omezení. V souladu s tím, jak je upravena právní subjektivita společenství (viz § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), je limitováno i jeho oprávnění nabývat majetek vlastními právními úkony (§ 9a odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.). Byť tedy ustanovení § 9 odst. 1 věty druhé zákona č. 72/1994 Sb. připouští, že společenství bude nabývat i nemovitosti, smí se tak dít pouze k účelům, které tvoří jeho předmět činnosti. I když předmět činnosti společenství je zákonem nastaven poměrně úzce a omezuje se v zásadě jen na správu domu, je podle přesvědčení dovolacího soudu i přesto dostatečně široký pro to, aby umožňoval společenství výjimečně nabýt i vlastnické právo k nemovitosti. Způsobilost společenství nabýt určitou nemovitost vlastním právním úkonem však musí být posuzována z objektivního hlediska. O platnosti nabývacího titulu (§ 38 odst. 1 obč. zák.) bude proto rozhodovat faktická (funkční) využitelnost nemovitosti pro správu domu (jiný účel uvedený v § 9 odst. 1 větě první zákona č. 72/1994 Sb.). Zbývá dodat, že i když posouzení uvedeného hlediska závisí vždy na individuálních okolnostech konkrétního případu, v obecné rovině lze připustit např. nabytí vlastnického práva k pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem (viz § 2 písm. a/ zákona č. 72/1994 Sb.), jehož využívání (byť třeba jen občasné) je nezbytné zejména pro řádný provoz a údržbu (opravy) společných částí domu, avšak pouze za podmínky, že jde o pozemek přiměřený předmětu činnosti společenství též z hlediska výměry, způsobu využití, omezení vlastnického práva apod. Z uvedených důvodů je tedy zapotřebí „zmírnit“ poněkud kategoricky vyznívající závěry vyjádřené v rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ve věci sp. zn. 11 Cmo 212/2005, na něž odkázal odvolací soud.
Se zřetelem k řečenému lze v konečném důsledku pokládat za správný právní názor, že v daném případě vlastnictví předmětného pozemku je způsobilé naplňovat účel činnosti společenství spočívající ve správě domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Je tomu tak proto, že pozemek bezprostředně navazuje na pozemek zastavěný domem, a to tak, že jej obklopuje ze všech stran v relativně úzkém pruhu, jeho přední část slouží převážně pro přístup do jednotlivých domovních vchodů, před nimiž jsou umístěna schodiště tvořící jejich nedílnou součást, zbylá část pozemku je tvořena zelení a její využití zajišťuje v nezbytné míře možnost údržby a oprav společných částí domu. Předmětný pozemek tedy lze využít pro účely provozování společných částí domu a zabezpečování jejich údržby a oprav (viz též čl. III odst. 1 písm. a/ a b/ Vzorových stanov společenství vlastníků jednotek, jež tvoří přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění do 31. prosince 2013, na které v dovolání odkázal dovolatel), přičemž těmto účelům odpovídá i svou výměrou (nejde o pozemek neúměrně rozlehlý, který by neměl se správou domu žádnou funkční spojitost). Současně v řízení nevyšla najevo existence okolností, jež by bránily využití pozemku ke správě domu nebo přinášely pro společenství a potažmo pro vlastníky jednotek neúnosné náklady či pro společenství nutnost vykonávat takové činnosti, jež by byly zjevně nepřiměřené jeho úloze správce domu. Lze tudíž uzavřít, že Kupní smlouva není absolutně neplatná proto, že by společenství nemělo k jejímu sjednání potřebnou právní způsobilost (§ 38 odst. 1 obč. zák.). Pro úplnost zbývá dodat, že na uvedených závěrech nemohou nic změnit ani dovolatelovy úvahy o tom, že vlastníci jednotek v domě vydrželi právo odpovídající věcnému břemenu užívání pozemku. Tyto úvahy totiž nic nevypovídají o tom, že by pozemek nebyl využitelný k činnostem souvisejícím se správou domu; ve skutečnosti podporují závěr právě opačný. Bylo-li snad záměrem dovolatele těmito úvahami naznačit, že existují i jiné (možná výhodnější) způsoby řešení záležitostí spojených se správou domu, je zapotřebí zdůraznit, že o těchto záležitostech přísluší rozhodovat primárně orgánům společenství, nikoli soudu. Zbývá dodat, že v poměrech souzené věci byl zjevně nepřípadný dovolatelův odkaz na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. listopadu 2011, sp. zn. 29 Cdo 406/2010. Citované rozhodnutí se totiž nezabývá otázkou nabývání nemovitostí společenstvím, nehovoří o potřebě restriktivního výkladu ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. a tato „potřeba“ z něj nevyplývá ani nepřímo.
S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že z pohledu otázky otevřené dovolacímu přezkumu napadený rozsudek obstojí. Za této situace dovolací soud dovolání zamítl (§ 243d písm. a/ o. s. ř.).
Výrok o nákladech řízení se opírá o ustanovení § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že žalovaným nevznikly v dovolacím řízení žádné účelně vynaložené náklady, na jejichž náhradu by jinak měli proti dovolateli právo. Náklady, které vznikly prvnímu žalovanému v souvislosti s písemným advokátním vyjádřením k dovolání, nebyly posouzeny jako potřebné pro účelné uplatnění nebo bránění práva proti dovolateli, neboť první žalovaný se vyjádřil prakticky totožným způsobem ve vztahu k dovolatelovu prvnímu dovolání, přičemž náhrada nákladů spojených s tímto vyjádřením mu již byla přisouzena v pořadí druhým rozsudkem soudu prvního stupně (potvrzeným rozsudkem odvolacího soudu). Náklady, jež vznikly druhému žalovanému v souvislosti s tím, že ho v řízení zastupoval advokát, pak nelze za účelné považovat proto, že jde-li o hlavní město, lze u něj presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byl schopen kvalifikovaně hájit svá práva a zájmy, aniž by musel využívat právní pomoci advokátů (srov. nález Ústavního soudu z 23. listopadu 2010, sp. zn. III. ÚS 2984/09).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-