// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 27.09.2017
Vada prodávané věci vs. projev běžného opotřebení
I když občanský zákoník č. 40/1964 Sb. pojem vady výslovně nedefinoval, lze za faktickou vadu předmětu kupní smlouvy podle § 588 a násl. obč. zák. považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu (movitých či nemovitých) obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci. Není přitom rozhodující, zda konkrétní vada činí věc neupotřebitelnou; tento požadavek musí vada splňovat pouze tehdy, jestliže má být důvodem pro odstoupení od smlouvy. Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. upravovalo (objektivní) odpovědnost prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy, na které prodávající kupujícího neupozornil, čímž porušil povinnost danou § 596 obč. zák. Vada se přitom nemusí projevit při užívání věci (nemusí kupujícího v užívání věci omezovat).
Odvolací soud v posuzované věci právní otázku, zda napadení krovu domu dřevokazným hmyzem a dřevokaznou houbou dřevomorkou domácí je či není projevem běžného opotřebení stavby, ale vadou ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. zatěžující nemovitost v době uzavření smlouvy, vyřešil v souladu s rozsudkem sp. zn. 33 Cdo 896/2010, v němž se Nejvyšší soud v obecné rovině zabýval rozdílem mezi vadou v právním smyslu a projevem běžného opotřebení, resp. stavem předmětu koupě z hlediska jeho stáří a způsobu využití. Odvolací soud v napadeném rozhodnutí zpochybňovaný právní závěr totiž učinil s přihlédnutím k obvyklé době životnosti domu odpovídající jeho stáří, charakteru a rozsahu provedených rekonstrukcí a běžnému způsobu užívání a údržby; tím respektoval soudní praxi, která se ustálila v názoru, podle něhož je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení. Žalovaná se mýlí, dovozuje-li, že závěr odvolacího soudu - napadení krovu domu dřevokazným hmyzem a dřevokaznou houbou dřevomorkou domácí není projevem běžného opotřebení stavby, ale vadou ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. zatěžující nemovitost v době uzavření smlouvy - se odchyluje od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 274/2017, ze dne 26. 7. 2017
Dotčené předpisy: § 597 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: kupní smlouva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Liberci rozsudkem ze dne 10. 3. 2016, č. j. 27 C 213/2014-100, zamítl žalobu o uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku 2.000.000 Kč se specifikovanými úroky z prodlení a rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Krajský soud v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci usnesením ze dne 23. 8. 2016, č. j. 29 Co 232/2016-111, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že účastnice uzavřely dne 9. 12. 2013 kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k označeným nemovitostem za kupní cenu 7.800.000 Kč; právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí pro žalobkyni nastaly dne 12. 12. 2013. Žalovaná jako prodávající v kupní smlouvě „zaručila“, že nemovitosti jsou způsobilé k užívání, nemají vady, které by bránily jejich přiměřenému užívání kupujícím, a jejich stav odpovídá běžnému opotřebení. Žalobkyně prohlásila, že je jí právní i faktický stav nemovitostí znám, bylo jí umožněno se s ním důkladně seznámit, a že v tomto stavu je kupuje a přejímá do svého vlastnictví. Žalobkyně přípisem ze dne 7. 4. 2014 vytkla žalované vady převedeného domu, na které ji žalovaná při uzavření kupní smlouvy neupozornila, spočívající v tom, že dřevěné stropní konstrukce nad 2. nadzemním podlažím jsou napadeny biotickými škůdci dřeva a dřevokaznou houbou dřevomorkou domácí a strop 2. nadzemního podlaží a podlahy 3. nadzemního podlaží jsou v havarijním stavu. Žalovaná svou odpovědnost za vady neuznala s tím, že vady byly zjevné a předpokládané, nikoli skryté. Na základě těchto zjištění odvolací soud dospěl k závěru, že účastnice uzavřely kupní smlouvu v souladu s § 588 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění do 31. 12. 2013 (srov. § 3028 zákona č. 89/2012 Sb.; dále jen „obč. zák.“). Oproti soudu prvního stupně dovodil, že na posuzovanou věc nedopadají závěry, jež Nejvyšší soud zaujal v rozsudku ze dne 28. 7. 2011, sp. zn. 33 Cdo 896/2010, neboť v něm byla řešena skutkově odlišná situace, kdy předmětem převodu byl dům starý 90 let, který neprošel žádnou rekonstrukcí a byl na samé hranici životnosti; proto jeho podmáčení spodní vodou vlivem nedostatečné izolace a napadení některých trámů dřevokazným hmyzem posoudil nikoli jako vadu věci, nýbrž jako projev jejího opotřebení. V nyní projednávané věci byl sice předmětem koupě dům starší 100 let, který však prošel v roce 2008 rekonstrukcí, při níž byly opraveny střecha, fasáda, okna, dveře a interiéry a bylo provedeno zateplení. V roce 2011 byla opravena střecha a systém dešťových žlabů a svodů k zamezení zatékání vody do domu. Vzhledem k faktickému stavu je předpokládaná životnost domu minimálně dalších 50 let. Dům je běžně užíván ze 40 %. Žalobkyní vytčené nedostatky domu na rozdíl od soudu prvního stupně proto odvolací soud neposoudil jako projevy běžného opotřebení, nýbrž jako vadu věci, tj. nedostatek takových vlastností, které se u věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládají. Konstatoval, že jde o vady skryté; okolnost, zda žalovaná o jejich existenci věděla, je při objektivní povaze odpovědnosti za vady nevýznamná. V dalším řízení soud prvního stupně zavázal, aby se zabýval otázkou, zda žalobkyně ve vztahu k žalované uplatnila právo z odpovědnosti za vady řádně a včas a zda jí požadovaná sleva kupní ceny je slevou přiměřenou.
Proti usnesení odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, které není - navzdory jejímu přesvědčení - přípustné ve smyslu § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (opět jen „o. s. ř.“).
Odvolací soud právní otázku, zda napadení krovu domu dřevokazným hmyzem a dřevokaznou houbou dřevomorkou domácí je či není projevem běžného opotřebení stavby, ale vadou ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. zatěžující nemovitost v době uzavření smlouvy, vyřešil v souladu s rozsudkem ze dne 28. 7. 2011, sp. zn. 33 Cdo 896/2010, v němž se Nejvyšší soud v obecné rovině zabýval rozdílem mezi vadou v právním smyslu a projevem běžného opotřebení, resp. stavem předmětu koupě z hlediska jeho stáří a způsobu využití. Odvolací soud v napadeném rozhodnutí zpochybňovaný právní závěr totiž učinil s přihlédnutím k obvyklé době životnosti domu odpovídající jeho stáří, charakteru a rozsahu provedených rekonstrukcí a běžnému způsobu užívání a údržby; tím respektoval soudní praxi, která se ustálila v názoru, podle něhož je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (srov. obdobně zhodnocení Nejvyššího soudu ČSR ze dne 30. 12. 1982, Cpj 40/1982, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 22/1983, rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1988, sp. zn. 3 Cz 59/88, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 24/1990, ze dne 27. 3. 1991, sp. zn. 7 Cz 12/91, uveřejněný v Bulletinu Nejvyššího soudu ČR 1/1992 pod č. 5, ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 33 Odo 956/2002, ze dne 31. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 976/2002, a rozsudek ze dne 28. 2. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4471/2011).
I když občanský zákoník pojem vady výslovně nedefinuje, lze za faktickou vadu věci (předmětu kupní smlouvy podle § 588 a násl. obč. zák.) považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu (movitých či nemovitých) obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci. Není přitom rozhodující, zda konkrétní vada činí věc neupotřebitelnou; tento požadavek musí vada splňovat pouze tehdy, jestliže má být důvodem pro odstoupení od smlouvy (§ 597 odst. 1 část věty za středníkem obč. zák.). Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. upravuje (objektivní) odpovědnost prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy, na které prodávající kupujícího neupozornil, čímž porušil povinnost danou § 596 obč. zák. V usnesení ze dne 19. 2. 2014, sp. zn. 33 Cdo 2991/2013, Nejvyšší soud - s odkazy na další judikaturu dovolacího soudu - uzavřel, že vada se nemusí projevit při užívání věci (nemusí kupujícího v užívání věci omezovat).
Lze uzavřít, že odvolací soud v souzené věci pojem vady vyložil v souladu s tím, co je uvedeno výše. Žalovaná se mýlí, dovozuje-li, že závěr odvolacího soudu - napadení krovu domu dřevokazným hmyzem a dřevokaznou houbou dřevomorkou domácí není projevem běžného opotřebení stavby, ale vadou ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. zatěžující nemovitost v době uzavření smlouvy - se odchyluje od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Kromě toho, zpochybňuje-li žalovaná správnost závěru odvolacího soudu, že vytčené nedostatky domu nejsou projevem jeho běžného opotřebení, nýbrž vadou věci, činí tak procesně neregulérním způsobem. I když namítá nesprávné právní posouzení věci, její výtky směřují především proti skutkovým závěrům, k nimž soud dospěl hodnocením provedených důkazů. Pomíjí, že samotné hodnocení důkazů soudem - opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů podle § 132 o. s. ř. - zásadně nelze úspěšně napadnout dovolacím důvodem podle § 241a odst. 1 o. s. ř. a že nesprávná či neúplná skutková zjištění nejsou způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario). Prosazuje-li žalovaná oproti právnímu závěru odvolacího soudu, že u prodaného domu se nejedná o vadu (skrytou), která by zakládala právo žalobkyně na poskytnutí slevy z kupní ceny, nýbrž výhradně o stav odpovídající běžnému opotřebení domu, který při uzavření kupní smlouvy odpovídal tomu, co se vzhledem k jeho stáří a vizuálnímu projevu dalo obecně předpokládat, staví toto své právní posouzení na vlastní skutkové verzi. Vlastním hodnocením znaleckého posudku Ing. Ladislava Valeše, výslechů svědků Ing. arch. L. D., Ing. K. Č. a Ing. L. V. dovozuje skutkové závěry, podle nichž byl stav domu adekvátní jeho stáří, žalobkyně mohla předpokládat, že jeho dřevěné konstrukce budou napadeny biotickými škůdci (v důsledku zatékání do budovy), které budou vyžadovat rozsáhlou rekonstrukci.
Nepředložila-li žalovaná k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., dovolací soud z uvedených důvodů dovolání odmítl (§ 243c odst. 1 věta první o. s. ř.).
Vzhledem k tomu, že tímto rozhodnutím se řízení ve věci nekončí, bude i o náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodnuto v konečném rozhodnutí soudu prvního stupně, popřípadě soudu odvolacího.
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-